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研究院年报 | 2019年高能级城市领跌,住宅回归本源;2020年任重而道远!

来源:价值领地   发布时间:2020-02-12

▎世联研究丨By:世联评估价值研究院

政策速览

2019年,中央密切关注房地产市场发展,多次重申坚持“房住不炒”定位,全年中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策50余次,较前两年显著增加。自然资源部、住房和城乡建设部、发改委、财政部、中国人民银行、银保监会等国家部门发布了数十条相关政策,涉及土地、税收、融资等多个方面,共同影响着房地产市场的发展。此外,2019年强调落实地方主体责任,因城施策,各地纷纷结合实际情况出台具体调控举措,对人才、部分区域出现了结构性松动。 综合考虑各项政策影响,研究院提炼了八大关键词及有关政策要点。

关键词1:稳地价、稳房价、稳预期,坚持“房住不炒”定位,因城施策

关键词2:土地供应渠道增加,具体供应因城施策

关键词3:城市更新

关键词4:地产融资收紧

关键词5:房贷利率定价机制更改

关键词6:加快发展住房租赁

关键词7:城镇落户全面放宽,人才购房松绑

关键词8:区域发展顶层设计到位,重点区域加快推进

宏观速览

GDP及房地产增加值增长情况

数据来源: 国家统计局
2019年,我国GDP累计达 99.1万亿元 ,按2015年不变价口径计算 同比增长6.1%,实现年初预期增长目标(6%~6.5%) 。从季度数据看,GDP增速平稳换挡,自2015年三季度以来,连续18个季度在6%~7%之间运行。在世界经济复杂多变和外部风险加剧的大背景下,国内经济运行总体稳中有进,增速保持在合理区间,显示出强大韧性。
2019年,我国房地产业增加值累计约 7.0万亿元,对GDP的贡献为3.5% ,按不变价计算 同比增长3.0% ,增速明显放缓。从季度数据来看,房地产业增长波动较大,受调控政策等因素影响,自2017年一季度以来增速持续下滑,2019年下半年出现小幅回升,呈企稳之势,与同期GDP增速的差距收窄。

三大需求对GDP增长贡献

(%,累计值)

数据来源: 国家统计局
2019年,我国社会消费品零售总额约 41.1万亿元,同比增长8% ,最终消费支出对经济增长的 贡献率为57.8%,拉动经济增长3.5个百分点 ,连续六年成为拉动经济增长的第一引擎。而资本形成对经济增长的贡献率为31.2%,拉动经济增长1.9个百分点。2018年以来,国家在促投资补短板、优化营商环境、推进对外开放等方面不断加大政策支持力度,投资总体保持平稳增长态势,但对经济的带动作用表现不稳。对外贸易逆差逐渐收窄并扭亏为盈,净出口在2019年继续发挥对经济增长的正向拉动作用, 全年贡献率提升至11.0%。

房地产行业投资情况

数据来源:国家统计局
2019年,全国房地产开发投资累计约 13.2万亿元 ,占固定资产投资的24%,比重达到近十年最高水平; 同比增长9.9% ,自2015年谷底持续攀升,2018年以来反超固定资产投资增速,连续11个月均比固定资产投资增速高出5个百分点左右。

2019年房地产行业投资结构

数据来源:国家统计局
从房地产行业细分领域看,2019年 住宅投资9.7万亿元 ,占房地产投资总额的 73% ,商办类投资额约占15%,其他类投资占12%。投资结构较五年前发生微调,其中 住宅投资占比持续上升约6个百分点,而办公投资、商业投资分别下降约2个、5个百分点 。近年来,住宅需求旺盛,住宅投资增速更快,而商办投资低迷,一度出现负增长。

商品房销售与景气指数

数据来源:国家统计局
2019年,商品房总体销售情况止跌回稳,销售额累计约 16.0万亿元 ,再创历史新高, 同比增长6.5% ;销售面积累计约 17.2亿平方米 ,同比小幅下滑0.1%。在细分市场上,住宅销售额和销售面积分别 增长10.3%、1.5% ,凸显韧性;而同期办公楼和商业营业用房的销售额、销售面积分别 双双下降15%左右 ,商办市场销售遇冷情况已持续12月余。
近年来,从中央到地方,出台了多项举措以促进房地产市场的平稳发展,“稳地价、稳房价、稳预期”逐渐成为共识。从全国房地产开发景气指数来看,2019年延续2016年以来的景气势头,全年房地产行业仍处于 适度景气区间(95~105)

市场速览

1
存量住宅市场
EVS数据大公开——2019年12月全国代表城市住宅存量房价变化

数据来源:世联EVS数据平台
在房住不炒的调控主基调下,2019年存量住宅市场有效降温,均价在窄区间内运行,住宅回归居住本源。2019年12月,世联EVS重点城市存量住宅 加权均价为22,998元/㎡,环比名义微跌0.25% ,核心城市房价平稳回调。
从均价同比数据看,市场得到明显遏制 。2019年以来,存量住宅均价上涨压力较大的城市明显减少,曾经过于火热的市场已经得到较为明显的遏制。2019年12月,同比上涨城市有20座(比上个月增加2座),下跌城市有26座。其中,同比涨幅居前的城市为苏州(10.5%)、东莞(7.5%)、长春(6.6%)、沈阳(6.5%)及呼和浩特(6.0%);同比跌幅居前的城市为武汉(-7.5%)、青岛(-7.2%)、常州(-6.8%)、济南(-5.1%)及三亚(-5.0%)。
从均价环比数据看,多个高能级城市领跌。 在世联评估高频跟踪的46座重点城市中,存量住宅均价环比上涨城市有14座(与上月持平),下跌城市有27座,持平城市有5座。北京、上海、杭州、青岛等高能级城市同时下跌。深圳在先行示范区、豪宅税标准调整、放开港澳居民买房等政策刺激下,存量住宅市场连续4个月量价齐升,继续领涨。
从成交量数据看,重点城市销售温和增长。 2019年,世联评估监测的重点城市存量住宅销售温和增长7.7%。 北京、深圳、杭州、苏州 存量住宅市场活跃,带动成交继续反弹, 销售面积环比上升11.3% 。其中一线城市上升26.3%,二线城市上升7.9%,三四线城市下跌15.3%。
2019年全国出台调控政策620次,密集程度刷历史纪录。2019年12月中央经济工作会议定调2020年房地产政策,再次强调要坚持“房住不炒”定位,全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年调控政策主线已经明朗,“因城施策”依然是调控政策的前置性条件,一季度不会有明显放松,2020年一季度房地产“小阳春”现象难以再现。
预计2020年一季度存量住宅市场呈“价格稳定,成交下降”态势,一、二、三线城市依次触底。 一二线城市基本面稳健,在调控限制下量价相对平稳,住宅均价以横盘整理为主,在政策微调中窄幅箱体运行;三四线城市在棚改等政策红利退潮后,需求不足和前期透支逐渐暴露,市场分化将越来越明显。
2
资产证券化市场
2012年-2019年资产证券化市场发行金额年度图

资产证券化市场发行金额月度图

数据来源: 世联数据平台
2019年资产证券化市场持续稳步发展,发行量及融资规模创下历年新高,资产证券化市场的重要性更加凸显。
2019年资产证券化市场共计发行 1,428单 ,同比去年大幅 增加50% ,发行金额达到 23,229亿元 ,同比去年 增加15% 。单笔发行金额平均约 16.3亿元 ,较上年水平( 21.2亿元/单 ) 缩水近1/4。
2019年累计发行 CMBS、CMBN项目48单、1023.2亿元,发行类REITs项目25单、499.5亿元 ,较上年发行量分别增加28%、80%。随着房地产金融监管趋严,信托、银行贷款、海外债等融资通道陆续收紧,资产证券化成为企业融资的热门选择,实际上资产证券化市场的重要性也正在上升。
从单月来看,除了9月、11月,2019年其余月份资产证券化项目发行量均超过去年同期水平。12月单月发行量达到了历年峰值, 发行221 单、3,540亿元,其中 CMBS 2单、CMBN 3单、REITs 8单 ,地产资产证券化产品发行较为活跃,合计发行金额187.74亿元,在单月融资规模上处于较高水平。
2019年, 世联评估共服务成功发行资产证券化产品39单 ,其中 不良资产证券化4单全部参与服务 ,市场参与排名领先,为各类客户提供了估值、现金流预测等服务,为项目成功发行、客户顺利融资、市场规范发展都贡献了专业力量。

研究速览

研究院致力于房地产行业及资产评估等领域的前瞻研究与发展,2019年通过“价值领地”公众号 累计发表40篇 研究成果,其中研究院简报10篇、市场研究10篇、政策研究9篇、行业研究7篇,热点分析和世联动态各有2篇。 阅读量累计达到54.8万人次 ,其中行业研究、市场研究类文章受众最广,关注度最高,篇均阅读量均超过1.4万人次。
2019年研究院价值领地发表成果一览

此外,研究院研究成果在 《国有资产管理》《中国房地产估价与经纪》《不动产登记与估价》等专业期刊公开发表,专业认可度较高。 2019年共计发表13篇,积极公开发声并与同业人士交流。
2019年研究院专业期刊发表成果一览

2019年12月以来,发源于武汉的新型冠状病毒感染肺炎疫情来袭,扰乱了我们正常的工作和生活节奏,加剧了2020年经济形势的不确定性。 国务院及各地政府发文延长春节假期,调配医护人员、各类物资支援重灾区,全国人民采取居家隔离、在线办公等形式防控疫情,众志成城,共克时艰。
此次疫情持续时间的长短、影响范围的广狭、造成损失的大小等问题,目前都难以定论,研究院一方面纵观历史、放眼全球,考察重大疫情给经济、产业带来的影响,总结各地经验教训,关注并深度挖掘商业地产价值,为客户创造价值。 另一方面,此次疫情无疑加大了项目投后管理的难度,对投后管理的方式和风险防控提出了更高的要求,如何利用现代技术高效合理地进行投后管理,这是研究院将密切关注的课题。 2020年,研究院将致力于研究商业地产价值、投后管理及其变化趋势,及时提供研究报告和解决方案。 帮助客户有效解决问题是我们的宗旨,希望通过以上研究,能给到客户一些有益信息,有更大勇气和信心直面各种风险与挑战。
上下同欲者胜,企盼2020年的春天早日来临,百业俱兴。

研究院文章精选


分析   

大兴机场
土地增值税法变化及世联服务

-The End-

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