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2020楼市没等到小阳春,却等来了黑天鹅

来源:地产情报站   发布时间:2020-02-13
2019年底,楼市已经出现了明显的回暖苗头,没想到疫情黑天鹅不期而至,全民变成了宅男宅女。 说好的小阳春早已灰飞烟灭,2020楼市将走向何方? 站长今天就给大家分析分析。
10城二手房0成交
2020年1月恰逢春节假期,又叠加了疫情双重影响,全国二手房市场成交量大幅减少。贝壳研究院报告显示,2020年1月重点18城二手房成交量出现大幅减少,比去年12月份环比下降38%。其中1月24日-30日,杭州、济南、廊坊、南京、青岛、天津、武汉、西安、烟台、长沙10个城市都是0成交。 齐刷刷的都是零蛋,交易跌入谷底。
受疫情影响最严重的自然是武汉楼市,1月份链家二手房交易量环比下降51.3%,呈现断崖式下跌;其次为烟台、青岛,成交量分别下降48.2%和46.8%。 疫情对返乡置业影响最大 ,返乡人群回家基本都宅着,能出去买菜就不错了,别说买房了。
百强房企新房销售下降
新房形势也不容乐观,1月本来就是房企销售淡季,今年受“新冠肺炎”影响,销售格外惨淡。全国房企售楼处暂停营业,开盘、促销活动被叫停,工程建设延期开工,中国房地产线下销售全面按下“暂停键”。 房地产施工、投资处于“休克”期 ,更是给房企2、3月份的业绩蒙上了一层阴影。
据克而瑞、亿翰智库数据显示,百强房企1月新房销售同比下滑12%,200强房企同比下滑10.2%。 同时,中小房企首月交出的成绩单也不尽如人意,融信中国、美的置业、当代置业、中南建设等房企销售额对比上一年同期销售业绩均有所下滑。
但债务是一点没少,而且还很多。2020年刚好是房企偿债高峰期,可谓祸不单行。据克而瑞统计,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,相比2019年到期债券增长了43%。其中,1月、7月和11月均为偿债高峰, 分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。
冰封的楼市,考验着房企的现金流,也考验着运营的极限。这次疫情对楼市的影响, 相比以前的SARS有过之无不及。
“SARS对经济的影响相当于18岁年轻人起跑后又蹲下系了个鞋带。 现在的情况则可能更像一个45岁中年人,事业过了巅峰,家里上老下小压力巨大,下楼梯的时候又把脚崴了。
这次疫情爆发与1-2月传统销售淡季相撞, 对房企影响最大的是现金流 销售中的定金+预售款是房企最重要的资金来源,但现在几近枯竭,只能靠吃老本和融资。
此次新冠肺炎病毒传染性强,防控措施更严格,各省市纷纷开启一级应急响应,全国多地封城、封村。 产业链上下游目前还不能顺畅打通,房地产开工延迟,销售回款希望渺茫。
由此会引发一系列连锁问题,最严重的问题就是现金回流困难,影响企业资金链正常运转。对于负债水平较高的房企, 短期的“缺血”会引发“休克”风险
以前说房地产市场看政策吃饭,这会儿是看疫情吃饭了。如果一两个月内疫情得到较好控制,则房地产影响仅限于今年第1季度,2季度之后楼市销售有可能出现大幅反弹, 对全年影响不会太大
如果疫情持续三四个月甚至半年,对于大部分房地产企业来说,面临的就是一场生死考验。 因为越往后业绩越难追,若业绩差距较大,债务压力也就越大,高杠杆房企及资金实力小的中小房企恐怕要资金链断裂。
房企日子不好过,地产中介日子更难过 众多城市小区已实施封闭式管理,虽然理论上说是租售同权,其实是除了业主闲人免进。即使经纪人在岗,业务也很难开展。如果疫情持续半年,估计很多经纪人的生活将无以为继。
疫情影响购买力
在多重压力下,楼市遭遇冰点,别说小阳春没了,很多地区整个上半年的楼市业绩估计都会受到影响。
因为疫情,社会停滞。这个时候,大多数人还有房贷、车贷要还,而没有收入,个人资金周转是个大难题。还没买房的,也要承担房租的压力,未来买房的计划又要推迟。 人们赚不到钱,拿什么来买房? 疫情的突袭,无论从心理上,还是财务上,都会冲击到人们的置业计划,削弱需求端的购买力。
当前,成交量确实跌至谷底。疫情过后,开盘的项目仍旧要推出,不排除有开发商为快速回款,以价换量,进行打折促销活动。 但总体大跌的可能性较低 ,楼市大局仍是维稳为主。
政策趋松,利率降低
虽然疫情无情,好在政策趋松。2月7日,武汉市公积金管理中心发布通知,对参与武汉市疫情防控的医护人员、工作人员的公积金贷款额度予以提高,最高可贷款额达84万元。此举也是为了激励奋战在疫情防控一线的 “战疫者”和“担当者”
2月12日晚上,西安、无锡、深圳三个城市突然齐刷刷出台抗疫情、稳经济的政策及措施, 帮助房企们渡过难关
其中西安救市手段主要从分期缴纳土地出让价款、放松预售两方面出发。新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金。用地单位缴纳50%土地出让价款并出具承诺书后,即可预办理不动产登记手续。除此之外还将大力推行网上审批服务, 最大程度减少疫情对房企造成的损失
无锡的政策力度是最大的:困难企业房产税、城镇土地使用税可减免。预售楼房完成25%投资额即可申请预售,加快企业回款速度。房企可申请延迟交地和延期缴纳出让金。当地房地产行业主管部门还将牵头组织开办网上房交会,实打实地帮助房地产开发和中介企业促成交易, 帮扶真是细致入微,堪称2020年业内首次
而深圳政策主要针对新冠肺炎治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员,可申请延长公积金贷款期限。 随着疫情对经济的负面影响逐步显现,不排除深圳接下来出台更多相关举措。
从以上城市新出的政策看,明显主要是为了鼓励房企积极拿地,买买买。政策确实很实用,将大大缓解企业拿地资金的支付压力, 促进企业投资拿地和开工建设
可能有人会有疑问,为什么这么急地发布楼市利好新政策呢? 毕竟地方ZF收入和卖地收入是直接挂钩的哈。
这次疫情,对很多中小城市冲击很大,返乡置业变成居家隔离。预计各地ZF未来可能会继续在因城施策的基调下对楼市政策进行调整。 毕竟,房企们现在过得确实太难了
目前这种调整的风向已经反映在了利率方面,2020年开年后整体利率呈下降趋势, 房贷利率在持续走低
近一年全国首二套房贷款平均利率走势 数据来源:融360大数据研究院
据融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率监测数据显示,2020年1月,全国首套房贷款平均利率为5.51%,环比下降1BP; 二套房贷款平均利率为5.82%,环比下降2BP。
具体城市而言,北京首套房贷利率5.35%,环比下跌0.01%;上海首套房贷利率4.82%,环比下跌0.05%;广州首套房贷利率5.32%,环比下跌0.04%;深圳首套房贷利率5.15%,环比下跌0.05%;其中,上海首套房贷利率创30个月以来 历史新低
二线城市中利率增减不一,哈尔滨首套房贷利率下降幅度最大,环比下跌0.23%,达到5.21%; 武汉、长春、珠海也分别降至5.88%、5.58%、5.38%。
但也有个别城市利率上调,比如南宁首套房贷利率已达为6.27%,无锡达到5.96%,中山为5.77%。
行业洗牌加速,大鱼吃小鱼
2019年眼看熬到了政策底,春天快到了,不少房企使出浑身解数高价融了资,打算开年风风火火大干一场,没想到受疫情影响项目全面停滞。 2020年经济下行压力大,不过受疫情影响,楼市宽松政策的实施速度也会加快。 在银行降低利率、宽货币政策的加持下,站长认为未来贷款利率持续下调将会成为主流趋势, 但行业洗牌淘汰依然不可避免。

对于那些资金实力雄厚,或拥有稳健现金流的大房企而言,则迎来一场围猎游戏。 可以用很少的钱进行兼并和收购,获得大量优质的项目和价格便宜的土地, 从而成为留在牌桌上的胜者,赢者通吃。
但中小房企们就没那么幸运了,要么断臂卖地求生,要么不堪负重最终破产。 就在今年2月,已有20家房企“相继宣布破产”, 行业加速进入寡头格局。
部分房企破产数据
新冠肺炎疫情作为突发性事件,短期对对房地产市场有一定冲击,但 只是阶段性,而不是系统性的。 房地产市场最终还是取决于人口、经济、需求。 中国的人口红利远未结束,只是暂时压制了置业需求。 相信疫情过去,楼市会和大地一样复苏。
房地产市场作为经济的压舱石,随着疫情的有效控制和地方政府因城施策的实施,将推动速冻的住房需求 在今年4月或下半年逐渐恢复。
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