2020年买房逻辑，速看！

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2月5日我们在公众号上写文章分析今年一定会有连续、多次的降息降准，有些朋友将信将疑。2月17日银行果然开始降息了，还是熟悉的配方，中国的运行逻辑从来没有变。

那2020年房产市场到底何去何从？房价是涨是跌？我们该买房吗？今天带大家一起抽丝剥茧，一探究竟。

01

央行降息打响*枪

2月17日央行官网发布：开展2000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，期限为1年，利率为3.15%。

根据相关资料显示，1月15日的利率是3.25%，下降后变为3.15%，直降10个基点。另一项数据则显示，自2月3日算起，央行通过公开市场操作投放的流动性已高达3万亿元。

我们认为这点货币仍然不足以支持防控疫情和恢复经济，今年央行还会继续多次降准降息。

02

疫情对楼市的冲击没有那么大

今年爆发了疫情，我们认为楼价不会大跌。为什么楼市不会大跌呢？因为大家都宅在家，出去就睡马路，房子比什么都重要，业主是绝对不可能把房子扔出来的。

各城市存量住房数量及家庭资产详细数据

以上图深圳的数据为例，全市约有180万套商品房，每年一二手房约成交10万套左右，仅占5%。疫情只是影响了新增购买力的进场时间，他们看不了房，暂时无法买，这些购买力相比于存量住房的数量，实在微不足道。

中国其他城市皆同此理，所以楼价不会跌，反而会因为货币刺激经济，导致价格进一步上涨。

这时可能有朋友说了：是不是你们媒体或者地产行业的人都喜欢吹房价涨啊？货币只是刺激企业复工复产，没有刺激楼市啊！

其实这种人对社会的真相一无所知。他们也不想想：土地供应掌控在谁手里、货币宽松是谁造成的，购房贷款又是谁批的。楼市真的是吹起来的么？

另外，无论货币刺激什么，只要市场上的货币多了，什么都涨，只是资产涨得比较快而已。

如果打仗，由于天量的军费开支猛印钱，哪怕这些钱只用于打仗，物价也会飞起。为什么？因为军队拿了钱，也要使用，他们一旦使用，钱就流到了市场上，物价和避险资产就会涨起来。现在货币刺激企业，企业拿了钱也要花出去啊，那市场上的钱是不是变多了呢？

货币如水，它是流动的，它是无处不在的。不用直接刺激楼市，只要钱多了，楼价就会涨。

讲到这里，不得不提影响中国房价的一个*因素：通胀

1987年人均工资30块，2019人均按4000算，33年涨了100倍以上，复合增长率20%左右。如果房产要是没有这个增长率，连工资都跟不上了。

很多人只是看到房价飞涨，其实通胀之下，一切都在飞涨，80年代两毛钱一碗瘦肉粥，现在20块钱一碗，也涨了100倍。房价涨100倍还不行？北京从600块一平方，涨到6万，是非常正常的。不能什么都涨，房价原地不动吧？

所以中国的房价涨得快不快，实际有没有泡沫呢？

没有。什么是泡沫，那就是工资原地不动，涨到大家完全买不起了，那才是泡沫。事实上中国人买不买得起呢？完全可以，不信放开限购看看，很多人一定冲进去买房。

很多人都等着抢房，那谁才是真正看空楼市的人呢？那些从来不关注楼市的人才是。任何一个看到这篇文章的人，内心其实都是看涨的。如果你不看涨，你不会在这上面花时间研究。真正的不爱不是恨，而是漠视。很多人骂楼市，是因为爱得太深，责怪自己没有及早买房。

幸存者偏差导致很多人看不清真相。再举一个例子：谁是穷人？任何一个在网上说房价高，孩子养不起的人，都不是穷人。真正的穷人是马路边捡垃圾，连饭都吃不上一顿的人。他们为了一日三餐奔波不停，而你们还有空在网上瞎逼逼，骂几句楼市，所以你们都不是穷人。

那什么时候房价才是*危险的呢？就是工资原地不动，只有房价涨。大家假想一下，如果我们的平均工资固定在80年代的30块一个月，然后房价从几百元开始涨，一路涨，涨到几千，几万，*后会怎样？

对，涨到一定程度，99%的人都买不起，*终只能崩盘爆掉，价格回归。

现在中国是这种景象吗，并不是，随着通胀的进行，大家名义工资收入其实也跟着涨。十年前，月薪过万是很多人的职场目标，现在呢？月薪过万，是起步线，月薪不过5万，都谈不上高薪人士，说明什么呢？说明名义工资也在涨啊！

只要通胀一直持续，中国的房价有没有顶呢？没有，中国的房价会随着通胀一直涨，不会停下来。

现在上海平均月薪1万左右，那么上海涨到均价20万一平方有没有可能呢？完全可能。因为随着通胀进行，到那个时候，全上海的平均月薪会涨到5万，农民工月薪3万，码农月薪10万，这么一看，那时候一套刚需房1500万是不是一点都不贵了？

我们过去十几年不就是这样过来的么？2008年上海平均月薪4500元左右，房价1.7万，那房价有没有可能翻三倍，涨到5万，6万呢？

有，已经实现了。

过去十年武汉的房价居然涨得那么快，全国涨幅第四

到底谁在一直逼你买房呢？是丈母娘吗？是配偶吗？是地产中介吗？还是那些媒体？都不是。

真正逼你买房是：通胀。今天不买，它明天涨；明天不买，它后天涨，它一直涨了十几年，涨到很多人怀疑人生，自己啪啪打脸，然后被逼入市，高价买入别人提前买好的房子，别人赚走几百万，又去买入另一套。多年后，他们自己也成了当初的那个“别人”，就这样一个接一个，买房大业滚滚向前，不可阻挡。

通胀之下，楼价无顶。只要钱变毛了，资产都会一直涨。因为资产是避险的，人们只有持货不不持币，才能保住财富。

想明白货币对房价的影响，我们再来分析2020年的楼市就非常清晰了。我们提出以下投资建议：

1.关注人们的投资情绪

在资本市场，有两个因素影响人们的行为：实际情况和人们的心理预期。疫情这种重大公共事件，是全民关注的焦点，实际上人们的恐慌远大于疫情本身对经济的冲击，所以房价上涨一定发生在人们的心理预期转向之后。

随着疫情逐步被控制，街上的人越来越多，人们开始正常活动，售楼部开盘了，二手房又可以看了，大家又可以活蹦乱跳了，信心就会逐渐恢复，这时楼价就会上行。

所以楼市回暖的时间取决于疫情持续多久，疫情结束一两个月之后，各地楼市将恢复正常，延续2019年以来的回暖行情。

2.疫情对买家而言是机会

这么大的疫情，十几年才发生一次，是极低概率事件。主观上我们并不希望疫情发生，但是既然发生了，我们顺势买一套房也是无可厚非的，毕竟早买迟买都是买，刚好这个时机比较有利而已。

3.马上开始研究新房

现在这种情况开发商比二手房业主更着急，去薅开发商的羊毛更容易。二手业主手里就一两套房，卖不出去，大不了就放租或者空置，所以二手笋盘并不会大量出现。

另外，买二手房，如果货币刺激之后楼价上涨了，二手房业主分*会反悔或者加价从而造成纠纷，万一打起官司，不但劳心劳力，还可能因为资金被法院封存等候宣判，而错过本轮行情。

4.不买老旧住房

之前已经提醒过大家，老旧住房卫生条件差，通风不畅，加上物业管理混乱甚至没有物业，都是自己顾自己，出了啥事都得自己兜着，想维修个楼道电灯都得大家凑钱，更别说防控疫情。

我们别以为房子只是房子，关键时刻它还是我们的家，是保命的地方，所以老旧住房尽量回避。

另外，就投资而言，随着楼龄的增加，老旧住房以后银行不太愿意贷款，这样就不好找接手的买家了。

4.今年低总价的中小户型会涨得比较好

这种现象我们叫做“低价楼行情”，即买家但求先上车，有房就行，于是他们会抢购那些总价低的房源（例如核心区中小户型或者次郊区中等户型，总之总价要低），从而导致价格出现上涨。

由于疫情影响，很多人认为关键时候还是有一套房才有安全感，所以他们购房意愿比往年强了许多。但又由于疫情期间没有收入，无论小老板还是员工资金都比较紧张，所以低总价楼是他们*的选择。

反面来看，当前的形势对大面积高总价豪宅非常不利，大家都摁紧腰包，不太敢买，所以今年二手豪宅行情不佳。（有限价套利空间的一手豪宅影响不大，仍有买家进场抄货）

03

疫情还要多久才结束

目前确诊病例已经出现了13连降，并且今天我们还留意到一个信号：官媒在引导舆论转向了，人民日报、侠客岛等媒体批评疫情不严重的地方防疫过当，对复工复产审批缓慢。这说明高层已经看到局势的变化，等待一定时机将公布解除封城。（湖北除外）

其实地方官也左右为难，经济或疫情，哪个更重要？严防死守，那叫抗疫有功；一旦放松，却可能免职丢官。所以各地都出现了层层加码，防疫过当的现象，严重影响了经济恢复元气。

在中国特有的政治环境当中，任何一个有效信息被有心人捕捉到，都意味着巨大的财富机会，多余的话我就不再说了，大家领会。

*后，扯扯题外话，*近韩国有一部描述底层社会和上层阶级之间巨大差距的电影——《寄生虫》斩获第92届奥斯卡金像奖。

影片里面的大房子让人印象深刻，然而导演奉俊昊说，以现在韩国人的平均收入，买下那样级别的房子，需要不吃不喝547年。

澳大利亚统计局（ABS）公布的*新数据显示，相比租房家庭，持有住房的人明显更为富裕。

2017/18财年，ABS发现拥有房产的家庭，净资产中位数为960,000澳元。即便是仍在偿还房贷，其净资产中位数也达到934,900澳元。

与之形成鲜明对比的是，租房居住的家庭净资产中位数仅为40,800澳元。

即使发达国家，房产也是贫富差距的界线。中国的房价*终会涨到什么程度，我们不知道，我们只知道有钱应当及早买房，保障家庭资产。

疫情之下，那么多企业苟延残喘，越发觉得不动产才是稳固的财富。2020年希望每一个人都能买到好房，如果您觉得文章有价值请顺手转发，感谢大家。

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