警惕写字楼防疫大考！某大厦复工20%，已确诊2名无症状感染者......

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

疫情对写字楼市场的负面影响是暂时的，但长远来讲，我们应该看到的，是市场对于未来写字楼的交付标准、运营管理和新技术运用提出了更高要求。

2020-02-19

广州新增无症状感染者，确诊前曾在办公楼上班……

全面复工*周，广州珠江新城天盈广场写字楼的无症状确诊病例让全国各地许多写字楼捏了把汗。这个复工率只有20%的写字楼，一下子就是两个人，而且二人（母子）均在楼内两家公司上班。目前，所在楼层已停止办公，物业部门也及时向其他企业告知情况，并开始鼓励远程办公。

复工潮到来，真的要为写字楼捏一把汗！

随着人群“大规模”聚集在办公室、写字楼，面对当下疫情发展控制尚未完全明朗的特殊时期，人员的基本健康安全如何保障？

这需要写字楼物业管理方及时、有效地采取一系列应对举措。应变，也许为现有运营体系带来了不小的挑战、增加了管理的复杂程度，但长远来看，这些新需求所带来的服务内容，或许将成为租户此后选择办公物业时的重要评判因素。

所以，写字楼防疫重要到什么程度呢？

为保证新冠肺炎流行期间的办公场所和公共场所安全性，国务院已发布《新冠肺炎流行期间办公场所和公共场所空调通风系统运行管理指南》。

不只是空调通风系统，还有水系统、消杀工作、人员把控等众多方面内容需要注意。

为此，我们总结了一份目前写字楼防疫过程中必须关注与值得优化的运营实操指南，希望“运营服务的每一点付出，都能成为人员安全的基础保障，也能成为未来物业资产增值的加分项”。

写字楼防疫主要措施指南

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空调通风

这里我们说的空气相关设备并不仅是空调，还包括新风、风机盘管、VAV、过滤系统、风柜等。

写字楼应制定出疫情期间空调系统保养日程表，对相关设备及其部件的清洁和消毒进行严格监控，以维持一个安全而健康的室内环境。同时，加强室内外空气流通，*限度引入室外新鲜空气。原则上，疫情期间应采用全新风运行，以防止交叉感染。

此外，当发现新冠肺炎确诊病例和疑似病例时，应在疾病预防控制中心的指导下，对空调通风系统进行消毒和清洗处理，经卫生学评价合格后方可重新启用。

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清洁与消毒

清洁消毒工作应参照传染病防疫标准，在公共区域准备消毒用品、安装消毒器具，如消毒液、酒精棉片、免洗消毒洗手液、废弃口罩收集桶等。公用设备如门把手、电梯内外按钮，公用区域如电梯间、卫生间、垃圾房等，需进行经常性消毒。

此外需要特别注意的是，新冠肺炎是否能够通过气溶胶传播、粪口传播尚没有定论，但即使是仅有0.1%的可能，写字楼都应重视给排水系统的清洁与消毒工作。

下水道内的污染气体会通过下水管道进入室内，因此写字楼应对排水系统中的每个用水器具的水封装置进行排查，即使修理或更换，同时也应对下水处进行消毒。对供水系统同样需排查水质，并且对于再生水需根据疫情变化确定做冠状病毒检测。

特别建议对坐便器配置一次性垫纸，倡议不使用时盖上盖子，有助于减少水封蒸发、减少病毒传播。

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人员管控

在人员流动大的区域和通道，应实行限流以减少人员之间的接触，加强出入人员的信息登记与门禁权限管理。来访人员须佩戴口罩，严格执行体温检测，并登记有无湖北及重要疫情地区接触史和发热、咳嗽、呼吸不畅等症状。

需要特别注意的是，办公楼的员工餐厅属于人员密集场所，并且用餐时无法佩戴口罩，在疫情防控期间建议采用分时段、分餐进食，避免人员密集。另外，叫外卖也会给写字楼安全健康管理带来一定的挑战，楼宇管理方可以考虑设置外卖取餐点，或者适当整合一些安全可靠的轻餐、快餐配送资源，为办公人群缓解当下的问题。

与外卖类似，收发快递、送水、防疫用品的采购等等，都可设立统一管理的接收点，帮助租户减少与外部人员不必要的接触。

积极防疫，各有所长

严峻的疫情形势下，面对上班人流，大部分写字楼都已不同程度上做出防疫措施。重新布局动线、一天多次测体温、关闭中央空调、加大新风系统排风量、员工分AB组、错峰搭乘电梯等都已经是常规应对了。

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华润置地——应急防疫

目前，华润置地华南写字楼已按照“环境管理”、“人员控制”、“物资储备”、“紧急措施”四大关键步骤和一系列防疫措施做好复工防疫安排。

首先，限制写字楼出入口，所有人需由指定出入口进入大厦。所有工作人员及供应商人员需通过测温等身体情况检查后，佩戴口罩正确防护上岗；访客到访需报备、企业复工需备案，提倡复工企业员工上班提早出发。

其次，大厦公共区域已按照华润置地华南大区写字楼防疫一级响应标准完成清洁消毒，并对公区设立循环消毒机制，每日更换电梯按键贴膜，同时每半*使用消毒液进行擦拭消毒，并引导大家间隔1米进行排队。

此外，分别设立外卖取餐点及快递收发点并为各家租户拉通企业订餐渠道，设置大厦管理应急防疫小组以及应急隔离区并按医疗规范进行消毒。

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凯德商管——提早防疫

凯德依据世界卫生组织和国家卫健委的指南，早在2008年就制定了成套成熟的公共场所传染性疾病防控预案及流程，并不断进行迭代更新。因此在此次疫情发展中，凯德集团的预防反应是比较迅速的。为应对公共场所传染性疾病防控，在2019年12月31日凯德就通知各项目，提醒大家重视及遵照流程执行。目前，凯德全国项目均已完成应急准备。

以上海来福士广场为例，中央空调通风系统将进行全新风模式运行，每天营运时间前后对整栋大楼进行全面换气通风，空调通风系统严格按照防疫标准进行定期消毒。

营运时间公共区域消毒频次为2*一次；电梯轿厢消毒频次为每*一次；洗手间坐厕提供垫圈纸。

办公楼动线分流，7天24*，为确保所有进入办公楼的人员接受体温检测，入口均做分流设置；办公楼入口及车库入口设测温点，办公楼车库电梯二层暂时关闭，由一层大堂换乘办公楼客梯；每客梯每趟*乘员数为8人。

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万科物业——服务防疫

万科物业在停车场及大堂的的出入口都设置监测点，对开放的出入口严格把控。外卖和快递等外来人员不再放行。加强消毒措施，公区每天一次以上消杀，电梯增加高频度紫外线及擦拭84消毒液消毒，每两*消毒一次。对于楼内办公企业的内部消杀需求，万科物业也提供免费单元消毒服务。

万科滨海云中心企业复产复工公示

此外，对复工企业严格把控，协助复工企业于政府的申报，实行错峰上下班制度分散人流。

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绿城——智慧防疫

绿城物业使用智能化平台“绿城云享”，在疫情期间定时召开线上会议对商写疫情防控预案及项目防控工作落实情况及时沟通反馈。当前，绿城云享服务的所有楼宇，全面实施24*“封闭式管理”，通过减少出入口，增加开放出入口人员上岗数量，加强楼宇出入口人员、车辆出入管控，进行登记、测温、身份核实工作。

设置防疫物品服务区，配备一次性医用手套、消毒免洗洗手液、酒精、测温仪等防护用品，可供大家应急使用。还有访客临时等候区、临时单人隔离区实行错时分餐制、一米间隔安全就餐等，降低交叉传染风险。

此外，绿城云享还研发了“楼宇疫情管控应急管理平台”，可实现“复工申请线上化、进出管理非接触、实施统计管控、政府楼宇企业无缝联动”

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保利——温暖防疫

除了常规的防控措施外，保利写字楼还特别成立疫情防控领导小组，全面部署复工防疫。为充分保障卫生防疫物资如口罩、护目镜、防护服、酒精、消毒液等及时供应，建立后勤保障组专司物资供应。

对于租户方面，保利派发致企业及员工信，提示物业所做工作和准备、企业需要注意配合事项和防疫措施建议；设计疫情统计表，每日更新、汇总、上报企业疫情；请企业设置一名疫情专员，及时了解对于新型冠状病毒肺炎防控情况，并能高效沟通*企业高层。

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IFC/K11——硬件防疫

广州IFC开启过渡季节新风机，调整各层空气处理机的二氧化碳浓度设定值，由国家标准的不高于1000ppm调整至400 ppm，加大通风换气；调整每周一次对空调风柜清洗，且使用斯戴乐杀菌除味剂及84消毒液进行消毒；空调风柜房亦加装了紫外线灯管消毒杀菌，全面实行实时监控大厦室内的空气质量。

K11 ATELIER 对中央空调系统也进行了更换滤网和清洁消毒，并通过新风系统*化工作，延长排风设备开启时间等举措，加强室内通风换气，减少病毒滞留的可能。对于下水道排水系统也进行冲洗消毒，防止有害气体翻涌。

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太古汇——服务防疫

广州太古汇早在1月22日就将应急预案升级到第三级别（*级别），迅速采取一系列措施进行防疫防治，严格消毒、员工培训、加强新风、体温检测、开辟快递外卖专区等。

此外，广州太古汇商场内多家餐厅提供集体订餐服务，以减少午餐时间人群聚集，有效地避免因用餐导致的感染。同时，为鼓励自驾车通勤，自2月10日开始对公司下属所有员工开放免费停车。

上海兴业太古汇香港兴业中心办公楼2月10日起原外卖餐车停止使用，并启用“饿了么”外卖智能取餐柜。

危机，从来都是发展的推动力

突发的疫情对商业地产造成了不可避免的负面影响，写字楼的运营压力骤增。疫情之后，租赁端的压力也可想而知。

然而，危机从来都是商业地产发展的推动力。长远来看，经此一疫，我们学到越来越多的，是反思过去运营工作中的不足，和发展新的需求。

1

办公模式变化推动技术迭代

疫情影响下，企业出于员工安全与公司效益的双重考虑不得不选择远程办公。开工两周，超过1000万家企业、2亿人开启了远程办公模式。很多机构普遍认为远程办公已经成为2020年的*个风口。毕竟过去的work from home是一种“时髦”，而如今，却成了“刚需”。

诚然，远程办公一定程度上可以节省公司运营成本、节省个人通勤成本，但物理空间上的割裂会明显造成同事、上下级之间工作步调难以统一，基本的信息传递和工作进度监管很难执行，从而降低团队协作效率。

未来，远程办公与实体办公的有机结合有可能成为更多扁平式管理的中小型企业的选择；对于团队合作要求较高的公司，依然是实体办公场所的重要合作伙伴。

远程办公同时反映出的，是现代办公对于硬件和软件需求的提升。首先，是网络，网络的稳定性与带宽决定了办公效率。试想如果在远程会议上不时有人掉线，或带宽无法支撑线上办公软件，则会直接导致工作效率大打折扣。5G技术一定程度上解决了网络问题，但5G实际尚没有广泛应用到每个办公场景中，相信未来人们对于网络的要求将快速提高。

其次，在线办公工具也将得到更好的推广与普及。这就提示了实体办公场所运营者在优化办公物业产品的同时，也应更加关注线上平台及智能化的整体办公生态的打造。例如华润置地的Officeasy润商务以及*集团的“O+ 智慧平台” 也已有所尝试和探索。

2

更加健康、智能成为物业发展趋势

此次防疫工作，无论是国家层面、企业层面，还是个人家庭，都展示出对空气系统的特别重视。人们对空气质量关注度的提升实际也转换为对物业空调、新风系统的关注，更加健康、智能成为物业发展趋势。

在目前市场保有的优质办公物业中，末端循环系统多采用风机盘管+新风(空调水盘管、VRV)，或全空气系统(VAV)。对比二者，VAV系统在空气质量效果方便表现相对较好，优势在于可全新风运行、可做到单层控制，新风取风口若加装电动风阀与风机联动，实现风机停止运行时风阀为关闭状态，则可避免共用风道串风。

除空气系统外，测温热像仪、紫外线消毒灯管等技术也将更多的应用到写字楼物业中。

我们可以预见的是，疫情过后，写字楼物业及设施的管理水平、专业系统的防护举措更易获得用户信任，同时也更能增强客户粘性。

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增值服务提升物业竞争力

通过上面的案例我们也可以看出，类似免费为企业办公区消毒、集体订餐等一系列增值服务，在未来一段时间也会有一定需求。

对于写字楼租户来说，专业的物业服务团队如具备特殊行业清洁和安全能力的团队有望在更大的市场需求下迎来发展机遇，同时物业服务及管理企业的信息化平台的搭建也将进一步提速。

结语

很多机构都认为，疫情对写字楼市场的影响是暂时的，并不妨碍中长期整体向好的大趋势，而且，短期积压的市场需求有望在疫情结束后加速释放。

但更重要的是，我们应该看到，市场对于未来写字楼的交付标准、运营管理和新技术运用提出了更高要求。

这些进一步升级了的服务能力，正是未来项目立足于市场的核心竞争力。

参考资料：

睿和智库：高层建筑设备设施防疫措施

中国建筑协会：办公建筑应对“新型冠状病毒” 运行管理和使用应急措施指南发布

戴德梁行：疫情对中国商业地产的影响及应对2020

商业与地产

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