再变脸！房地产，苏州很会玩！

撰文|张银银&编辑|欣欣然

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苏州的消息很受关注。有人说是救市。

具体来说，2月19日，苏州市自然资源和规划局网站发布了一个通知。主要有四个方面：

加快工业用地供应；调整交地、开竣工等履约要求；延长土地出让金缴纳时限；调整超过市场指导价报价规则。

同时说，苏州各县级市、吴江区以及工业园区可参照执行上述政策。

其中*受关注的，是第四点：

调整超过市场指导价报价规则。住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅（商住）用地，开发企业预售、销售的时间节点可适当提前，以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准，提前时间按疫情防控一级响应天数计算，具体由住建部门核定。

这些措辞严谨而冗长，在外界的理解里，就是执行40余月后，苏州新政取消现房销售和封顶销售。

苏州方面通过媒体进行了回应，未取消封顶销售和现房销售，只是针对具体地块不统一要求，是否有预售要求会在具体地块的出让公告中明确。

上述种种到底应该怎么理解，对苏州楼市和全国又有何影响？

1、更多利好的是房企。通过分析措辞，杠杆游戏认为，不管是针对全部项目，还是具体地块，封顶后才可以销售，对房企来说都是劳心、劳力、劳钱的事。

大部分城市房子都是修几层就开始卖，说是空手套白狼当然略微夸张。苏州此前的规定，实际是比较严厉的。

但对购房者不是坏事，减少了烂尾、户型、设计方面的坑。

这是好处。坏处是，房子销售周转效率降低，入市的节奏相对慢一点，购房者选择少一些，价格空间也就相对小一点。

2、利好政府。修改政策后，未来拿地，可能就会放宽预售许可，价格也更灵活。允许该地块未必要封顶才可售，房企自然拿地热情也被激发。

得到好处的，包括房企，自然也包括政府。

3、*的信号是，尚未直接鼓励或扩大购房群体注意上述政策，针对的更多是B端，而不是C端。

也就是，让房企压力小一点，降低资金成本。但并未直接鼓励购房者入市，更没有放出更多“房票”，扩大购房者群体。

实际上，任何商品要卖得好核心在于，有更多人买。靠什么？

对于房子来说，*是扩大可以购买的人群，第二是利率、政策上有优惠。

上述这两方面，目前还没有。说明，苏州的谨慎。下文会写，苏州是吃过亏的。

4、购房者不要没见过世面一样。下一步会不会有针对C端的政策放松，杠杆游戏要说，肯定是有的。至于苏州是不是马上推出，或者其他城市先推出，这个不一定。

政策的调整，都是一个过程，不可能说一下子怎么样。而是一步步来，根据情况需要，也判断时机。

时机合适时，比如春季*重要的会议（目前说推迟了）前后，看中央的口风。购房者切忌不要跟没见过世面一样，且行且看，再做决定。

5、苏州2019年的经济面其实不错。虽然2019年，苏州的经济总量还是没有像很多人期待的那样破2万亿，杠杆游戏说的是初步核算，*终不是没可能超过。

但我们看一下苏州统计部门发布的如下数据。

在我看来，非常不错，实属不易。特别是看财税、本外币存款数据，增幅是超过很多优秀城市的。

这说明苏州的经济运营质量，还是不错的。那么，苏州长期的购买力，基本信心是有的。

6、苏州政策的变化调整，属于高效敏感型。回溯苏州这一年地产有关的大新闻，我们会发现很多。杠杆游戏2019年都写过好几次。

比如一开始，2019年曾经火过一段，甚至还想要保持热烈局面。结果你懂的。

然后，不得不收紧调控。注意，2019年大部分城市较大的政策调整和变化，其实是不算多的，主要是延续为主。

苏州为什么一再变脸，说明苏州地产属于高效敏感型。市场活跃度高，就是不停在追求边界，遇到阻力又赶紧退回来。

正是因此，我们看上图，苏州统计部门的房地产销售数据，其实很不错，比全国好很多。这就是回报。

这一次，苏州又来了，其目的之一就是先试探一下。苏州是不是很会玩？

7、购房者也要有定力一直看杠杆游戏的杆友应该感觉得到，我属于理性、冷静型。

各地楼市的操作、信号、风向变化，无非都是在追求利益*化，要么是想突破一点边界，让自己和地产商都好过一点；

要么是被约谈、批评后，又回撤，也是一种自保。留得青山在不愁没柴烧。

所以，房地产啊，其实就是一个猫捉猫鼠的游戏。在这个游戏中，猫本身也是不吃老鼠的，大家都是玩。

作为购房者，自己别被当猴子玩，这就是胜利。所以，核心就是要有定力。比如，折扣、利率、税费这些实在的，才*有价值。

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