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研究院1月简报 | 疫情影响持续扩大,全国经济及楼市负重前行!

来源:价值领地   发布时间:2020-02-20 00:00:00

▎世联研究丨By:世联评估价值研究院

政策速览

▼全国(部分)

▼地方(部分)

宏观速览

GDP及房地产业增加值增长情况

(当季值)

数据来源:国家统计局

2019年,我国GDP累计达99.1万亿元,按2015年不变价口径计算,同比增长6.1%,实现年初预期增长目标。从当季值(不变价)来看,四季度GDP环比增速1.5%同比增长6.0%,与上季度持平,连续18个季度在6%~7%区间运行在世界经济复杂多变和外部风险加剧的大背景下,国内经济运行总体稳中有进,增速保持在合理区间,显示出强大韧性。

2019年,我国房地产业增加值累计约7.0万亿元,对GDP的贡献为3.5%,按不变价计算同比增长3.0%。从当季值(不变价)来看,四季度房地产业增加值同比增长2.5%,增速较三季度出现回落,年底翘尾之势微弱。

受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响,2020年一季度全国经济增速和房地产业增速将明显放缓。

三大需求对GDP增长贡献

(%,累计值)

数据来源:国家统计局

2019年,我国社会消费品零售总额约41.1万亿元,同比增长8%,*终消费支出对经济增长的贡献率为57.8%拉动经济增长3.5个百分点,连续六年成为拉动经济增长的*引擎。而资本形成对经济增长的贡献率为31.2%,拉动经济增长1.9个百分点。2018年以来,国家在促投资补短板、优化营商环境、推进对外开放等方面不断加大政策支持力度,投资总体保持平稳增长态势,但对经济的带动作用表现不稳。对外贸易逆差逐渐收窄并扭亏为盈,净出口在2019年继续发挥对经济增长的正向拉动作用,全年贡献率提升至11.0%。

房地产行业投资情况

数据来源:国家统计局

2019年,全国房地产开发投资累计约13.2万亿元,占固定资产投资的24%,比重达到近十年*水平;同比增长9.9%,自2015年谷底持续攀升,2018年以来反超固定资产投资增速,连续11个月均比固定资产投资增速高出5个百分点左右。

2019年房地产行业投资结构

数据来源:国家统计局

从房地产行业细分领域看,2019年住宅投资9.7万亿元,占房地产投资总额的73%,商办类投资额约占15%,其他类投资占12%。2019年各月投资结构比较稳定,但较五年前发生微调,其中住宅投资占比持续上升约6个百分点,而办公投资、商业投资分别下降约2个、5个百分点。近年来,住宅需求旺盛,住宅投资增速更快,而商办投资低迷,一度出现负增长。

商品房销售与景气指数

数据来源:国家统计局

2019年,商品房总体销售情况止跌回稳,销售额累计约16.0万亿元,再创历史新高,同比增长6.5%;销售面积累计约17.2亿平方米,同比小幅下滑0.1%。在细分市场上,住宅销售额和销售面积分别增长10.3%、1.5%,凸显韧性;而同期办公楼和商业营业用房的销售额、销售面积分别双双下降15%左右,商办市场销售遇冷情况已持续12月余。

近年来,从中央到地方,出台了多项举措以促进房地产市场的平稳发展,“稳地价、稳房价、稳预期”逐渐成为共识。从全国房地产开发景气指数来看,2019年延续2016年以来的景气势头,全年房地产行业仍处于适度景气区间(95~105)。

市场速览

1

存量住宅市场

EVS数据大公开——1月全国代表城市住宅存量房价变化

数据来源:世联EVS数据平台

世联EVS重点城市存量住宅1月份加权均价为23,000元/㎡,环比名义微升0.01%,核心城市房价平稳。在房住不炒的调控主基调下,存量住宅市场有效降温,均价近一年都在窄区间内运行。

岁末年初,新冠肺炎疫情席卷全国。春节因素叠加新冠肺炎疫情影响,房地产市场按下了暂停键,商品房销售及土地市场成交停滞。在可连续获得官方数据的样本城市中,存量住宅成交全线下跌,销售面积环比下跌13.9%。其中一线城市下跌9.6%,二线城市下跌15.9%,三四线城市下跌16.6%。

在世联评估高频跟踪的46座重点城市中,存量住宅均价环比上涨城市有14座(与上月持平)。由于春节期间房管局备案的滞后性以及假期成交季节性下降,存量住宅均价下跌城市有24座,上海、广州、杭州、天津、泉州、兰州、合肥及青岛8座城市均价基本持平。

2019年以来,存量住宅均价上涨压力较大的城市明显减少,曾经过于火热的市场已经得到较为明显的遏制。1月份同比上涨城市有24座(比上个月增加4座),下跌城市有20座,持平城市有2座。

疫情对住宅市场的影响集中反映在一季度,房屋交易会受到整体经济形势的抑制,改善性需求也会被抑制。

2

资产证券化市场

2012年 - 2020年1月资产证券化市场发行金额年度图

数据来源:世联数据平台

资产证券化市场发行金额月度图

数据来源:世联数据平台

近两年我国资产证券化市场持续稳步发展,发行量及融资规模接连创下新高,资产证券化市场的重要性更加凸显。随着房地产金融监管趋严,信托、银行贷款、海外债等融资通道陆续收紧,资产证券化成为房地产企业融资的热门选择。通过设计发行优质物业REITs产品、住房租赁REITs产品、CMBS产品等,可以帮助房企有效盘活存量资产,优化资产结构,突破融资困境。

2020年初,适逢春节长假,全国又遭遇新型冠状病毒感染肺炎疫情,房地产行业部分业务暂停,预计一季度资产证券化市场暂时遇冷。1月份共计发行114单、1,474亿元,同比去年发行数量小幅下滑9%,融资规模增加5%,但较2018年同期均翻了一番多。疫情结束后,资产证券化市场有望出现反弹,继续释放潜力。

2019年,世联评估共服务成功发行资产证券化产品39单,其中不良资产证券化4单全部参与服务,市场参与排名*。2020年,为共同抗击疫情,世联评估率先开启线上评估模式,将一如既往为各类客户提供市调、物业估值、现金流预测、股权评估等服务,为项目成功发行、客户顺利融资、市场规范发展都贡献专业力量。

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