房贷利率变了，LPR报价今年首降！楼市影响如何？（权威解答来了）

就在刚刚，央行公布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%（此前为4.15%）；5年期以上LPR为4.75%，（此前为4.80%）。

值得一提的是，这是自2019年10月8日LPR新政实行以来，5年期LPR利率第二次下降！

而据了解，上次央行降息为2019年11月20日，当日，就有多家广州银行相继跟进。还有银行利率创近两年新低 ！那么，本次降息，又将对楼市产生什么影响，我们一起来看：

LPR下降5个点

房贷如何变化？

首先，我们举个具体例子，来告诉大家，LPR报价下降，大家的房贷可以省掉多少钱：

小明在2020年11月买房，签订的贷款合同约定的利率为LPR+54BP ；按照当时的利率来计算，其贷款利率是当时的LPR（4.8%）+0.54%=5.34%

而如果小明选择的房贷利率是一年调整一次的话，现在他的新利率就为LPR（4.75%）+0.54%=5.29%

如果小明的贷款总额是200万元 ，选择等额本息且30年还清。那么此次变化之前，他的月供为11155元/月 ；而变化之后，他的月供则为11093元/月 ；每个月省了62块钱 ！

至于整个贷款周期能省多少钱，还需看小明是否选择每年调整，以及后续LPR的报价走势，目前无法做预估参考。

LPR报价下降

楼市会复苏吗？

看完具体解析示例，我们再来看看专家对LPR报价下降的点评：

黄 韬

房产频道特约评论员

疫情之下，整个房地产都受到影响，过后市场需要进一步复苏、LPR或者其它金融政策都会陆续出台的，但政策是逐步出台不会是一次性，对于LPR利息下降是意料之中，银行本来也需要资金出路，对购房者也是一种鼓励，直接影响购房成本。

本次报价下调，对市场影响肯定是正面的 ，这是为了对冲疫情带来太多的负面影响。

如果疫情影响能在4月份停止，对整个经济影响还是有限，但如果疫情影响超过4月，国家还会陆续出台政策，哪怕接下来还有政策出台也不需要大惊小怪，也非常正常。

崔登科

广州世联行资深市场研究员

我们*近关注了几种数据，事实上深圳的通胀压力比较大，广州的通胀压力反而没那么大，再加上眼下疫情,整个全国市场的通胀压力都大。当压力都大之下，下调幅度就不会特别大，不然很容易引起通胀急剧上升。

目前还没有看到国家想要量化宽松的举措。LPR不会下调特别大的话，对楼市影响不是特别大，对楼市影响大需要下调25个基点起步，也就是0.25。下调10个基点，其实只是200万的房子一个月少大概减少不到50块钱左右，大约一杯咖啡的钱。

目前市场利率的问题，是银行总体放贷量问题，另一个就是中央政策的问题。现在整个市场进入高敏市场之后，在固定资产范畴，房地产已经不是优质资产，所以说，只是下调一点的话，对整个房地产市场的影响是微乎其微。

邓浩志

房产频道特约评论员

LPR下调对楼市来说肯定是利好的 ，对于已经购房人群的还贷和未购房人群的置业压力来说都是减少，但单独这个消息要令到楼市有反转是不可能的。

因为现在情况特殊，*重要是复工复产，几乎所有的一二手都是停滞，大家完全几乎是0交易。哪怕这会有LPR下调都起到什么作用，何时复工复产*为关键。

所有贷款买房人注意

今年3月起房贷合同大变天

此外，今年3月开始，所有买过房子且在执行贷款的朋友还请注意，因为所有“房贷”都要重新定价，这件大事可不能忘！

央行去年12月28日发布规定，自2020年3月1日起金融机构应将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

也就是说，过去的存量商业性个人住房贷款定价基准，不管你是85折还是基准或是上浮，今年都是要转换为LPR的！

具体如何转化，我们来看看专家怎么说：

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

此次央行基于利率市场化改革的导向，对于LPR政策积极进行优化和调整，尤其是针对存量贷款的定价机制进行了调整，以更好地从原先的定价方式转化为LPR定价方式，这对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意，这种影响是计算方式的变化，但利率本身不会变，或者说不会过多影响购房者的月供水平 ，这是近期商业银行网点需要积极宣传的内容。

1、存量贷款定义

此次政策明确，存量贷款主要是包括两种，包括2020年以前已经办理按揭贷款的、以及已经办理贷款合同的。换句话说，只要是没有按LPR方式操作的，目前购房者面临的按揭贷款都属于老模式下的贷款，都属于存量贷款。换句话说，这对于已经买房和办理按揭贷款的购房者来说，需要关注此次政策变动。

2、过渡期间

此次政策规定了在2020年3月-8月为此次存量贷款定价机制调整的过渡时间。换而言之，到了2020年3月份开始，商业银行会陆续对过去的贷款合同的内容进行调整。需要注意的是，这种调整主要是调整利率计算方式，即从“央行基准利率*（1+浮动比例）”调整为（LPR基础利率+基点） 这其实就相当于要对月供的计算方式重新进行调整。当然政策也明确了，调整后的基点是永远不变的，即类似月供还需要8年，这个时候基点一旦确定，就不改变。而LPR利率可变也可不变，这个看具体的协商情况。

3、基点调整原则

此次政策规定，基点的数据是可以协商的。但是其中一个重要的原则是，要确保*次调整的时候，利率是保持不变的。通俗来说，购房者小张原先买房的时候，是执行“央行基准利率*（1+浮动比例）”，计算为4.9%×（1+10%）=5.39%，那么现在根据（LPR基础利率+基点）的计算公式，基点需要为59个基点，*终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。换句话说，*次调整的时候，实际算出来的利率是不会变的，购房者不必担心月供额的变动。

4、定价周期

此次政策明确，因为LPR基础利率每个月都会发布，那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问，给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年一次 ，但绝对不会出现每个月调整一次。

5、固定利率操作

此次政策也考虑到一种贷款需求，即希望把利率固定，不希望经常变动，这种情况下，政策也明确，新机制下固定的利率应该等于原先合同的利率，即要保证改革前后利率不变

6、政策宣传

此次政策明确，金融机构应通过多种方式进行宣传，包括利用官网、公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道进行宣传。从这个角度看，实际上也是需要银行等机构积极学习央行精神，在2020年的过渡阶段多做宣传，以通俗方式进行宣传。这个通俗的口径就是：调整后的*次利率，和原来的月供是不变的。后续是否变动，根据LPR和基点情况调整。

7、加强部署

此次政策明确，央行金融机构应该确保地方金融机构加大部署，妥善处理好类似定价工作。后续需要注意几点内容。

*、明确后续利率有下调的空间，让按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担，也不必提前还贷。

第二、强调只是计算方式转变 ，不存在月供增大的可能，建议服从商业银行网点的相关调整建议。

第三、注意宣传“央行基准利率”和“LPR基础利率”的区别，即央行基准利率好多年才会调整，而LPR基础利率是每个月调整一次。当然购房者的贷款不会每个月调整的，可1年调整一次，也可30年保持不变。

以上，就是房贷利率相关的全部事宜，你清楚明白了吗？欢迎留言探讨！

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