今年已有107家地产企业破产：疫情是一道必答的地产送命题？

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

现金流是企业赖以生存的血液，开发商拼胆子大的时代已经过去了。从某种意义上看，此次疫情的冲击，也是一种催化剂。谁都无法预知未来，不确定性一直存在，企业想要活的更久，活的更好，终归是要有能够应对危机的硬实力。

2020-03-04

2020庚子年，全球经济魔幻开局。

随着疫情在多个主要国家蔓延，这个*的“黑天鹅”让全球股市持续下跌，美联储更是突然降息50个基点至1.00%-1.25%，以平复市场的恐慌。

这是美联储自2008年上次金融危机以来首次紧急降息，也是*幅度降息。

然而，市场对于美联储“救火式”的大幅降息似乎不太买账，当日美股开盘半*后随即由上涨转为大跌，三大股指均收跌近3%。

或许，一场新的危机正在酝酿，而疫情就是压垮现实的*后一根稻草。

不管怎样，对于每一个企业而言，2020或许就意味着一道必答的送命题，包括在疫情中被按下暂停键的中国地产企业们。

疫情之下，开发企业可能会面临数月业绩不济的情况，资金链紧张程度和资金需求可想而知。

小企业撑不住就加速走向灭亡。据中国法院网公告查询，截止3月4日，已有107家地产相关企业公告破产。

来源：中国法院网

而对大型房企而言，加快发债节奏、扩大融资规模似乎成为了*简单，也*快的解决方式。

发债续命

Wind统计显示，2020年以来，两个月时间，房企境内外发债规模已达1848.69亿元（国内413.80亿元，海外1434.89亿元），超过2019年同期规模57.31%。

房企的加紧发债，一方面是受疫情影响，想借道融资缓解目前现金流紧张的局面，另一方面是出于还债需求。加大融资规模，甚至不惜提升融资成本筹钱，背后是对销售乏力的担忧和还债高峰期到来的压力。

数据显示，房企海内外未来五年合计债务到期规模将达3万亿元左右。其中，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%。

2020年，国内偿还规模达4474.19亿，而海外债到期规模将达300.18亿美元（折合人民币1529.66亿元），房企的融资及偿债压力较大。

此外，从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额来看，70家房企的月利息支出就已超过350亿元。

据不完全统计，仅3月份房企到期债券总量超过330亿元，虽然比2020年1月份到期债券的额度相对较少，但房企境外债的到期额度属于年内高峰。

短期来看，目前国内疫情形势严峻，将持续对房企融资造成影响。在一季度实际销售回款难的情况下，房企偿债能力也被大大削弱。如此看来，在防疫期间“仗义疏财”的房企们，其实也急需“救援”。

然而另一个现实就是，更大的压力不在今年，而是偿债眼里更重的2021年。

但你要先过2020，才有2021。

自救图强

疫情影响下销售业绩的停摆和陆续到期的债务压力可以说让房企陷入了“前有堵截，后有追兵”的境地。

面对这一困境，各方也在努力。

数字化救命

从龙头房企来看，恒大为TOP10房企中*实现同比正增长的企业。

据克而瑞研究中心数据显示，2月单月，TOP100房企共计实现全口径销售额3243.3亿元，环比下降43.8%，同比下降37.9%，创下近几年来单月销售的*记录。

2月恒大全口径销售额达到470亿元，同比增长118.3%，市场寒冬下，这份成绩单着实不错。

恒大得以在冰封市场中实现大幅增长，不得不归功于其在2月率先推出了网上促销“组合拳”，不仅给购房者提供*价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益，还启动了刷爆朋友圈的“全国楼盘75折优惠”。2月27日，更是强化恒房通“全员营销”。

此外，碧桂园“凤凰云”线上平台目前已经实现从线上蓄客、线上锁客、预约看房、在线选房和认筹签约线上交易闭环。万科也推出全民营销平台“万科置业神器”，融创中国推出“融创幸福通”等。

根据猫头鹰研究所近期对国内53个购物中心的调研发现，69.81%表示疫情期间集团/公司利用线上平台（包括导购直播带货、微信群、小程序、APP），促进零售商户的线上销售。

在去年“来探”项目小范围试水成功的基础上，凯德星线上商城加速推进。凯德集团推出租户扶持计划，吸纳更多商户入驻凯德星在线商城。

印力集团旗下19家购物中心的“ONLINE 温暖商店”、 银泰旗下云泰商管“云泰到家”线上平台、爱琴海集团线上平台“爱闪购”等也在加速上线。

然而，线上营销似乎并不能成为销售达成的救命稻草，无论在卖房子、卖铺子还是帮助商户卖商品方面。

近期，亿翰智库曾对开展线上售房的企业进行调研，70%的受访者表示销售成效不好。另据商业地产数字化研习社统计，近75%的受访商业地产企业对疫情期间线上营销效果表示不满意。

可见，线上营销的模式尚需打磨，临时起意的紧急上线“远水解不了近渴”，看清形势紧衣缩食再所难免。

过苦日子

早在几年前，万科就喊出了著名的“活下去”。

这几乎成为行业赚钱的主旋律，疫情让紧衣缩食显得更有迫切性。

应对疫情，凯德率先决定国企苦日子来，尽管其在2019年的盈利大好。2月26日，凯德在集团声明中表示，为了更好地应对疫情持续所带来的不确定性，集团董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%，所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪，其他员工不受影响。这些措施将在六个月后或新冠病毒疫情稳定后再进行评估。

更多的公司传出了局部调整、优化和裁人的消息。

2月24日，碧桂园发布了人事和组织架构调整计划，超过29个区域参与合并，合并优化的背后就是人员调整。更早的上个月，万科南方区域本部发出内部公告，深化组织重建和事人匹配工作，核心就是减员增效。事实上，这是“活下去”的延续，2019年中业绩发布会时，万科就曾透露上半年公司已优化掉600人。

深陷财务压力的百强房企北大资源也正在裁员，某些核心部门裁员比例甚至超过50%。

留下来的也不容易，后面都有一道送命题。

对企业而言，拿地扩张和保住现金流一样重要，这无疑是一个高难度的收支题。而对个人而言，全员营销在后面等着，没有业绩就是优先被优化的对象。

房住不炒

虽然每年的一季度都是房企销售的淡季，但今年开局的不利必然要在后面三个季度奋起直追。

没有政策的放松，似乎想达到去年的销售水平都是妄想。

于是2月以来，各地蠢蠢欲动。

为缓解行业压力，已有超过50个城市发布了针对房地产的“定向宽松”政策来稳住房企，主要着力点集中在为房企纾困、缓解企业流动性压力、减少交付违约等方面，支持房地产企业、建筑施工企业，积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，旨在保障疫情防控期间土地市场稳定，缓解房地产行业资金压力，保障城乡建设平稳有序。

宏观上看，2月15日，证监会发布《关于修改的决定》等三个文件，将主板（中小板）、创业板非公开发行股票发行对象数量上限由10名和5名，统一调整为35名。支持上市公司引入战略投资者。

据太平洋证券徐超研报分析：

虽然文件没有直接提及房地产，但是我们认为这次不排除有限放开房企定增的可能性，特别是对于部分负债率较高、资金链比较紧张的房企，放开定增既可以化解风险，又可以起到降杠杆的作用。

2月29日，根据中华人民共和国自然资源部消息，自然资源部已报请国务院同意，今年开始改革土地计划管理方式，不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求。

根据要求，各地应积极对接建设项目储备，做实做深项目前期工作，并继续加大力度盘活批而未供土地和闲置土地。推进下放土地审批权改革，采取优化审批流程、创新审批方式、加密会审频次等方式，进一步加快用地用矿用海审批。

从需求端层面上，武汉、西安、成都、天津、衡阳、深圳、福州等地，均提出对公积金贷款政策、还款政策的调整，加大公积金贷款支持力度等宽松性政策。

江西省地产协会和安徽省房地产商会近日都向当地相关部门提出了建议，要求加快网签、加大人才*激励、放宽限购、降低按揭*比例等，不过这些建议还未成为正式文件下发。

从供给端层面看，2月11日，上海市规划和自然资源局于发布《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知。受疫情影响的企业，土地款可申请延期或分期缴付。

2月12日，江苏省无锡市连夜印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，其中多项政策就延期缴税、贷款支持、延期缴纳土地出让金、调整土地出让竞买保证金比例、调整预售门槛、工期等方面给予房地产行业全方位大力支持。

值得一提的是，无锡还特别提出，受疫情影响导致重大损失、亏损严重的长租公寓企业，可申请服务业企业纾困专项资金补助。

2月12日，西安出台10条措施，减轻房企拍地负担，可以分期缴纳土地出让价款并允许变更，疫情防控期间，不组织现场挂牌或拍卖。工业、商服、商品住宅等经营性用地公开出让均采取网上挂牌方式，大力推行网上审批服务，顺延土地评估和规划条件有效期。对于受疫情影响，未能按期交地、动工、竣工的，疫情防控期间不计入违约期。合同中原确定的开竣工日期可根据疫情结束时间顺延。

此外，分期缴纳土地出让价款，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限*长不超过一年。此项政策对于房企来说，*的让利就在于可分期缴纳土地出让款。

浙江省允许土地出让金延期缴纳、见面国有土地租金、允许海域和无居民海岛使用金延期申请减免和延期缴纳等。

2月13日，海南省明确疫情继续使用土地的，可以先行用地、吸纳性建设；新增建设用地计划指标应保尽保，计划指标挂帐使用。

2月14日，厦门也提出，加大对房企资金支持，长租公寓适当减免租金。

3月3日，广州市人民政府发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》指出，促进房地产市场平稳健康发展，优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定*小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

然而，正当整个行业对市场充满期待之时，央行一盆冷水浇了下来。

3月4日，人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。”

房住不炒，别抱幻想。

从长计议

尽管在具体操作层面会有局部松动，但“房住不炒”的大旗必定屹立不倒，房企只能从长计议。

随着整个行业对于我国房地产市场进入下半场存量发展阶段的认识逐渐达成一致，在未来去化速度不断减弱的趋势下，地产商早已纷纷谋求业务转型，比如保利地产宣布变更为“保利发展”，恒大地产更名为“恒大中国”，龙湖地产更名为“龙湖集团”，远洋地产更名为“远洋集团”…

3月2日碧桂园的线上月度会议中，碧桂园重新强调自己是一家高科技公司。在碧桂园规划的蓝图中，博智林自主研发的建筑机器人、造楼机、装配式工厂，能够替人完成工地上危险、繁重的工作；现代农业方面，今年将在黑龙江建三江做一万亩的无人农场实验；机器人餐厅可以实现餐饮标准化，快捷高效卫生。

中长期来看，这次疫情是一次大调整的机遇。对于市场进行重组、出清和并购整合，救困难企业，就并购重组、不良贷款、公募REITs等领域还需给予更多空间。

各家地产商争先恐后摘掉房地产企业的标签，目的就是将业务重心从“重资产”逐渐向“轻资产”转型，用以降低自身的资产负债率。运用资产证券化的方式是实现融资以及资金快速周转的重要手段。

疫情影响下的对房地产企业各项利好，使得各界对于房地产信托“上线”的热情再一次燃起。在目前说“债台高筑”也不为过的情况下，通过REITs向地产项目注入权益资本，确实能更加有效的解决目前房企的困境。

据高盛研究部估算，中国REITs市场价值可能达到2万亿美元以上(基于2018年底估值) ，有望跻身全球*REITs市场之列。其中商业地产C-REITs的潜在市场规模为2千亿至1.1万亿美元，而公共资产(基建等) 领域则蕴含可观的“REITs化”空间。

图片来源：高盛微信公众号

眼前经济的困境和庞大的市场规模使REITs再一次成为关注的焦点。

以中国香港市场为例，在SARS过后香港经济疲软的背景下，为丰富投资品种、巩固国际金融中心的地位，2003年7月香港出台了REITs相关条例。

这些确实与我们的现状有些相似。

或许，新冠疫情会像它同源的SARS一样，推动REITs在大陆的发展进入新阶段。

结语

现金流是企业赖以生存的血液，开发商拼胆子大的时代已经过去了。

谁都无法预知未来，不确定性一直存在，企业想要活的更久，活的更好，除了靠政策的扶持，终归是要有能够应对危机的硬实力。

从某种意义上看，此次疫情的冲击，也是一种催化剂。让我们看到社会各界对于武汉疫区呈现的人文关怀的同时，也看到全国人民防止疫情蔓延的团结一致，抗疫的同时，更看到政企同心拉动经济的通力合作。

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