家庭财富增长还能依靠房产不？

注：本文引用数据为2018年调查数据，原出处经济日报《中国家庭财富调查报告2019》。

中国没有住房的家庭仅占3.14％。

拥有两套及以上住房的家庭占比为3.82％。

93.03％的居民家庭拥有1套住房。

全国家庭平均自有住房套数为1.02套，即每个家庭平均拥有1套住房。

在大城市，几百万上千万的租房人群绝大多数并非没有房子，而是在老家拥有房子。

全国家庭平均自有住房1.02套在量的层面上还有需求缺口。

平均自有住房1.02套不包括开发商滞销的库存，这些房子2020年会以各种方式卖给居民。

对于滞销的库存，打折会是常态，价格并不是*个考虑因素，自己或者是否有租客去住更重要。

对于人口流入的城市，红利还没有结束，2020年如果有回调，称得上是买入的机会。

农村居民家庭以自建住房为主，自建住房占比达53.18％，购买新建商品房仅占21.81％，购买二手房占比为6.73％。城镇居民家庭以购买新建商品房为主，占比达36.26％，自建住房仅占24.43％，自建住房占比是农村居民家庭的一半，购买二手房比例为10.97％。

1、如果不是大城市，大多数人选择买新房，房龄应该成为考虑因素，了解次新房的价格和出售难度对买新房也有帮助。

新房和二手房的占比3.6比1，说明大多数城市的新房未来成为二手房并不会不好出售。

2、2018年中国城镇人口接近60%，全中国自建住房的家庭占比约36%，加上3.14%的无房家庭，实际上中国不持有可流通房产的家庭已经不足4成。

土地财政也不是地方政府救市的*原因。

房价下跌不符合大多数人的利益。

3、2019年，中国净增人口467万，全年出生人口1465万人，比2018年的530万大跌12%

随着人口峰值的来临，全国范围的房价上涨预期逐渐走弱是趋势，2020年各城市出台放松政策并不能改变这个趋势。

如果一些城市放松的力度过大，更应该考虑卖出。

从我国居民家庭财产结构来看，房产占七成，城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35％，农村居民家庭房产净值占比为52.28％。人均财富增长的来源表明，房产净值增长是全国家庭人均财富增长的重要因素，房产净值增长额占家庭人均财富增长额的91％。

2018年城镇和农村家庭人均财产分别为292920元和87744元，城镇家庭人均财产是农村的3.34倍，且城镇家庭人均财产增长速度快于农村。

相对于全国人均家庭财产7.49％的增速而言，房产净值增速接近10.3％，房产净值占家庭总财产的比重进一步提高。

中国的中小城市2010到2016年间涨幅并不大，但中国商品房成交量在2010年就步入了10亿的规模。

2010年中国成交10亿平方米，2018年成交17亿平方米，9年间每年成交都是10亿平方米以上并逐年增加。

即使是市场下行的2014年，中国也成交了12亿平米的商品房。

二线以下城市房价的上涨主要出现在2016年下半年以后，真正买在大涨前段中段的人占比不足2成。

大部分人就是买来住的。

一套自住房无所谓价格的说法没有考虑房产变现之后的作用，房产部分或者全部抵冲医疗、教育、养老等等支出的做法在发达城市已经是许多居民的选择。

伴随很多城市房价大涨的同时，也存在一些9年涨幅很小的城市，比如网红鹤岗。这些城市所培养、教育的人才到了大城市或者发达地区，以自住为主的需求推动了大城市或者发达地区的房价涨幅，这是房产净值增长幅度差距的源头之一，形成了中国不同地区城市的财富差距。

2018-2020年各个城市的抢人政策，未来还会固化或加剧城市间的财富差距。

调查报告显示，居民家庭的金融资产分布依然集中于现金、活期存款和定期存款，占比高达88％，接近九成。

根据家庭所能承受投资本金损失程度来衡量家庭风险承受能力，同样体现出多数家庭是风险厌恶型。5.57％的家庭能够承受投资本金50％以上的亏损，8.66％的家庭能够承受本金20％至50％的亏损，21.01％的家庭能够承受本金10％以内的亏损，多达64.76％的家庭不能承受本金亏损，这说明超过六成家庭投资行为属于极度风险厌恶型。同时，人均财富较高的城镇居民多数也属于风险厌恶型，不能承受本金亏损的城市家庭比例超过五成，达到了55.2％；农村家庭的这一比例更是高达83.88％。

较高的预防性需求，推高了储蓄比例，降低了其他金融资产的投资份额。从调查结果来看，全国家庭储蓄的主要原因依次是：“应付突发事件及医疗支出”占48.19％，“为养老做准备”占36.78％，“为子女教育做准备”占23.97％，“其他原因”占20.57％，“不愿承担投资风险”占13.82％。

在金融资产和不动产的对比里，大部分人对比的是房子和现金。

这种选择除了预防可能的支出的目的，还反应了居民对金融的不信任，这信任短期之内难以建立。

对标现金在居民是否卖房变现的决策里是有影响的。居民常常是为了买房而卖房，而为了买房而卖房的跌幅是有限的，出于财务压力卖房的跌幅更大，却是中国人*极力避免的。

2015年在大中城市曾经出现过卖了房子变现炒股的人群，结果就是加剧了居民对金融的不信任。

由于惯性和投资记忆的影响，楼市优先级对股市之类投资的优势还能保持更长时间。如果存在中国资产是避风港的说法，房子也是其中之一。

这个时间，大约十年。

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