小易论楼市小密圈问答精选（2020.3.6）

问答一

问：易老师，面积差不多的情况下，上下两层的跃层房和平层房哪个好点，各有什么优缺点？谢谢老师！

答：试想一下，当你晚上在客厅看完电视，拖着慵懒的身体，想到还要爬楼到二层卧室去睡觉，会是怎样的心情？人类发明电梯就是为了不爬楼，有些老人从多层换到高层就是为了不爬楼，那如果在自己家里还要爬楼，怕不是有病？楼层叠加增加了空间的局促性，楼梯还占用公共空间，降低房间使用效率，在我看来跃层只有缺点，能看上缺点的人，肯定是少数，不然合肥房子都会做成跃层的。永远不要去买小众产品，尤其是投资。

问答二

问：易总，您好，想请您帮我看看我的决定是否没毛病。

现住*房产（融侨观邸140平，有房贷，首套房），老人在附近老小区住，工作高新区，家人都想一起搬高新区方便，老人2019年3月底全款260万买了金茂湾145平17楼，当时钱不够再买，打算今年买边上的，同住一小区方便。

目前只有一孩3岁，无二胎打算，男36岁，*近几年稳定收入税后80W左右，女32岁，全职主妇，年结余60w。金茂湾原说145平户型7月底能再开盘，现告知可能要年底，3月开盘125/128/183平户型，只有183平能看上，目前存款不够全款买183平，但也能去凑。

我们不知是买183平住，还是等下半年145平的？下半年会涨价吗？怕上半年买183平的钱，下半年只能买145平了。另外我们后面打算在政务区再买个*，但也纠结是现在直接买政务区*还是等2年存够钱再买。

我们全家人都是佛系状态，在房价不贵的时候都没有投资思维，啥便宜没占到。现在自住的融侨观邸2010年*次开盘时买的，靠马路，户型是超烂的手枪型，当时105万，2013年小区其他好的楼更好户型面积一样的，才87-99万，吃大亏，现在再买房都有阴影了。麻烦易总给点建议，我们怎么安排比较好，感谢。

答：高新区并不是一个适合投资改善房的区域，整体上还是一个非常刚需的板块，就我观察近十年来高新区大户型*率来看，远远不如刚需小三房户型。如果你打算购买高新区的改善房，要对这个情况有一个清晰的认识，想买改善房就不要考虑投资，改善房的面积越大投资价值越低。

我认为高新区今年的房价还会继续上涨，但这仅限于120平米以下的刚需小三房户型，超过120平米的户型，因为总价过高，投资价值大大降低。不用担心145平户型会有过高涨幅，我认为高新区这种房价上涨大部分只体现在刚需小三房上面，大户型分享上涨的这种红利会非常有限。

*是优质资产，据我观察，政务区*基本上每年都有10%的涨幅，几乎是铁打不动，至于怎么选择，我想你应该会很清楚。*肯定是要优先买的，我建议你先考虑*。

问答三

问：易老师您好，儿子18岁，合肥户籍，我现住庐阳区，想给孩子买婚房，同时考虑投资属性。

现有资金120万，拟买300万以下房产一套，原本看好的是四里河板块国贸景成的房产（面积128平方，总价是276万，单价22000元，高层，靠近怀宁路边），后来看了您的文章，庐阳区已经沦为劣质板块，就犹豫了，现在提问如下，麻烦您回答一下：

1、国贸景成的房子适合购买？（孩子今后的工作单位很可能也在庐阳区）

2、如果在滨湖新区购买合适吗？您是否有推荐板块和楼盘？小孩今后工作地点很可能在庐阳，但是10年以后结婚，在庐阳买房又怕沦为劣质房产，所以现在两难，请老师给予解答，谢谢！！！

答：1、庐阳区可买的房子并不是太多，四里河板块还好，国贸景成在庐阳区来讲并不算差，但放在整个合肥来讲，就泯然于众了，2.2w的价格，说实话并不算便宜，单比旁边的万科来讲，就要逊色一点，如果非要在庐阳区选择，我宁愿你买万科森林公园。国贸景成的房子不是说不可以购买，但绝非*佳选择。

2、可以考虑滨湖，目前*佳板块仍是省府，不过新房价格略有虚高，你没什么好的下手机会。

追问：万科森林公园只有别墅了，刚才致电其售楼部，答复在四里河今年没有新的项目。国贸景成，是否仍值得再考虑？省府板块，虽然有些虚高，但是要放将近10年，是否仍然值得入手？您觉得锦绣首玺怎么样？

答：那你可以考虑万科的二手房。如果只考虑新房的话，省府板块倒是一个折中的选择，锦绣首玺价格还算合理，但适合购买刚需房，不适合改善，改善房如果想要保值，需要品牌加持。

问答四

问：易老师，在看二手房的时候，遇到房主还有按揭款没付清，那么这种情况中介给了两个方案:

1、*款给房东作为按揭款，付清了过户。

2. 链家有帮房主付的服务，但是需要费用，业主不愿意承担，还得我承担。这里面有没有什么猫腻？还是说可以按照*种方案操作？看的现在二手房大多数都有按揭尾款。

答：据我了解，从概率上来说，合肥需要帮卖家垫付按揭款的情况，有1%左右的出了问题，主要是房主有外债，解抵押后再次被法院查封。不论是买家还是链家，只要帮忙垫付，肯定存在一定的风险，链家在处理这方面的经验可能相对更足一点，所谓艺高者胆大。

你存钱到银行去，银行每个月要付给你一定的利息，利息就是资金的时间成本，链家帮你垫付这笔钱，需要一定的时间，肯定会产生一些成本。既帮你担风险，又要出资金，链家怎么可能会免费给你办，我认为没什么猫腻。至于选择哪一种方式，都不会十全十美，自己决定。

问答五

问：您好小易老师，本人2017年来合肥工作，已婚有两个小孩，我和我爱人合肥只有一套住宅，在文一名门首府（2015年9月份买的，当时*想买保利香槟国际，奈何保利当时无房源），商贷已结清。

我和我爱人都是省直公积金，一直没用过，现在想投资一套小户型，目前看中了庐阳区北一环亳州路这边的畅和家园小区一套回迁房，面积67平，均价14500左右，因为：

1、总价合适，正好公积金贷出来而我不用付太多*；2交通便利，近地铁；3有学区（南国花园*、四十五中橡树湾）；4有商圈（万象汇、欢乐颂等）。

小易老师您觉得觉得畅和家园的房子这样的价格从投资保值角度来说划不划算？另外，关于我这种情况投资小户型（想用公积金、*不想太多），您有什么具体建议能说说吗？感谢。

答：肯定不划算，2档学区就跟没学区一样，在合肥投资*就要投资1档学区，低于1档的学区没有*的意义。投资一套政务区的学区公寓就行了，比如凯旋门，imore，发能太阳海岸，御龙湾，国建香榭水都，九重锦，翠庭园。也可以看看国耀花半里，通和易居南北苑，通和易居时代。

问答六

问：易老师您好，关注您之后觉得您分析的非常精准。我有个问题想咨询您，我今年25岁，6月份某外科硕士研究生毕业，然后接着读博士（已经考取），2023年6月博士毕业，因家里人希望毕业后能回合肥工作（过年期间已联系省立医院总院的主任，毕业后9成机会可以到安徽省立医院总院工作，偶尔会去省立医院南区值班），所以想趁着疫情这段时间房地产可能有所降价提前购置首套房（担心楼市回弹3年后就更买不起了），暂时不住，现在*能够拿出来60-80万，理想房子总价200万左右，100平，能够保值，准备商业贷款30年。*次买房不是很懂，政务区房价太高，瑶海区和新站的担心贬值，新房或者二手房看了很多非常犹豫，所以希望易老师帮忙提提建议，谢谢您。

答：你目前购房因为不住，我觉得应该主要以投资为主，新房目前没有什么好的投资机会，买优质的二手房我认为比较现实，再一个二手房还可以出租，想变现也可以随时卖掉。省立医院南区在政务区，即使政务区的房子有些贵，我觉得还是值得考虑的，你只需要买相对便宜的就行了，不一定非要100平米，小一点也无所谓。

200w的总价，可以看看发能太阳海岸的房子，也可以考虑政务区学区公寓，或者你关注一下政务区50中新校的*，只要你能买得起，都可以考虑，也好租。

追问：谢谢小易老师，政务区有点贵啦，您觉得我买信达天御或者高铁花园怎么样？好像卖完了，二手房可以买吗？您觉得哪个更好呢，谢谢。

答：都可以，信达天御可能略好一点。

问答七

问：小易老师你好，考虑在滨湖买房，请帮忙分析一下：

1、省府板块，主要考虑高层，120平以下的房子，从改善和保值增值的角度考虑，哪个盘比较好点，同时比较关注学区。

2、金融的西南板块，也是考虑高层120平以下的房子，个人感觉这个区域可能比省府差点，学区也没有好的期望，个人比较看好华润、中海和绿城，不知道哪个性价比更好点，区域内的其他盘怎么样？

3、从5年以后的形势，滨湖哪个区域潜力*，省府，金融还是*近刚开始的*城？谢谢！

答：1、省府板块新房价格大都存在虚高，没有什么可推荐的。二手房需要自己去淘笋，这个我不能一概而论。

2、三个楼盘确实比较好，但是价格也不便宜，不过从中海近两天放风1.9w的价格来看，还是比较有吸引力的，但仅限于总价200w以内的小三房。从投资角度来看，如果单价超过2w，不如考虑价格更低的荣盛华府和金鹏壹品天成。

3、肯定是省府板块，*城板块已经到了一个发展死角，而且东边就是大片的回迁小区。

问答八

问：您好易总！关注您有段时间了，想跟您咨询下我家房产该如何合理分配下。我名下2套房产，如下：

一是在科学大道和习友路交口百商现代名苑一套75平2室，是肥西产权；二是滨湖新区江山印一套99平3室，1月份才交房。

现在手里有220万现金，想给小孩置换*。小孩2020年要上*了，置换*的事情实在折磨我们，因为看了政务区房子，担心房龄太老了，兼考虑自住和投资想买3室的。柏悦价格又太高，我们预算加税费在380w以内。现在看到的合适房源：

1、国贸天琴湾20楼（总高34层）01户型125平三室带车位348w;

2、宋都西湖花苑，128平三室362w，这是09年的，担心房龄有些老，等我们上完学会不会不好出手;

3、国贸天成的期房，155平大概340w左右，可以上永红路*，据朋友考察是个很好的*，但是那边*不太行，过几年会在政务区再买个四五十平的小公寓挂靠初*区。

以上三种方案不知道哪个更合理，纠结我们许久，还是比较信任易总的建议，特来跟您咨询，或者除以上三种有更好的分配方式也可以，期待答复！

答：政务区目前平均房龄确实有些老了，大部分都超过了10年，而这里面绝大部分小区又属于刚需小区。所谓刚需小区，就是未来120平米以上的户型保值率不如中小户型，宋都西湖花苑和天琴湾就属于这种刚需小区，我认为只适合买面积不超过120平的户型。

国贸天成初*区比较差，而且这个面积太大，总价过高，单价也不便宜，在这个地段*潜力不大，我不建议考虑。我更建议你选择政务区100平米左右的小三房，这种户型保值*性非常好，能够持有很长时间。如果你觉得面积有点小，自住不舒服，那就选择方案3吧，我认为是里面相对*的，可以把百商处理掉。

问答九

问：易总好，拜读你文章好久了，之所以迟迟未加入付费圈，是因为我儿子迟迟未定是否在合肥购房。他2018年8月本科毕业后在新桥机场工作，有公积金。想为他选购一套100平左右的小三房，已备好80万*，新房或二手房都行，因他未婚所以区域不限。

设想是如两年后，他离开合肥方便保值出售；如不走就作婚房，将来我和老伴要来带孙子同住。想咨询：1、是年前还是年后购买，年后会不会涨价，年后合肥会不会出台针对刚需的优惠政策？2、骆岗机场改中央花园后，周边房价*空间如何？3、请推荐几个适合我的楼盘。谢谢。

答：1、合肥的优质资产一直在涨价，你不会买劣质资产，结论是买房要趁早。就算出台针对刚需的优惠政策，受益的肯定不是你们，而是开发商，因为开发商定价本来就高，性价比高的房子你可能买不到。2、骆岗机场目前还处于画饼阶段，王二麻子，不建议赌。

3、既然你儿子在新桥机场工作，*的选择就是高新西板块，个人建议新房可以考虑乐富强悦湖熙岸，高速蜀西湖畔，金鹏麓山苑。二手房选择就更多了，只要不是回迁房，房龄在5年以内的都可以考虑，比如祥源城，海亮九玺，华纺新华城，祥源金港湾。

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