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*近发生的这两件事,将对2020年楼市产生重要影响!

来源:楼市团长   发布时间:2020-03-06 00:00:00

前几天写了一篇四万亿2.0版本即将卷土重来的文章,第二天七省市就齐声宣布总额高达25万亿的投资计划,一切来得太快,楼市真的要涨了吗?别急,我结合国内外宏观形势写了一篇文章详细分析,请您耐心读完,如果觉得有用请分享给亲友,非常感谢。

01

各国央行竞相降准降息大潮即将到来


如果讲中国受到疫情影响,今年需要降准降息来挽救经济,那么随着疫情在全球扩散,世界各国也进入了降准降息的通道。

2020年3日晚,澳大利亚联储公布利率决议,将3月现金利率下调25个基点至0.50%,创纪录新低。

澳大利亚联储表示,准备进一步放松货币政策。澳联储称,冠状病毒疫情对经济有“重大影响”,此次决定是对冠状病毒疫情做出的反应;3月当季的GDP增长可能明显较弱;将继续密切关注事态发展。

美国特朗普知道后,马上在社交网络发文,施压美联储,要求美国也要跟进降息。

特朗普表示:“澳大利亚央行降息了,并表示很有可能进一步宽松。他们把利率降至0.5%,创纪录低位。其他国家也正在做同样的事情,这样对我们的出口商不利,使美国处于竞争劣势。必须反过来,放宽货币政策大幅降息。

作为全球*央行,*终美联储也紧随澳大利亚之后,宣布降息50个基点,并称还会进一步宽松。

这是美联储自2008年金融危机以来*幅度的降息,以期保护当前美国有史以来持续时间*长的经济扩张周期,以免受到新冠病毒蔓延的冲击。对于美国来讲,稳定就业和挽救经济意味着选票。放水会造成其他问题?以后再解决。

美国带头降息使得全球主要经济体纷纷进入降息周期,预料2020年全球将会迎来新一轮“大放水”。欧洲央行行长表示,该机构正在密切关注冠状病毒的爆发,并准备好在必要时采取合适的行动。日本央行表示将入市5000亿日元,目前日本基准利率﹣0.1%。

其实自1973年布雷顿森林体系瓦解以来,全世界的货币已经与黄金脱钩,各国进入了主权信用货币时代,各国为了保持出口优势,同时为了刺激国内经济,都竞相发钞,目前已经到了疯狂的地步。

那么为什么在经济衰退的时候,央行特别热衷于放水呢?

在经济衰退期,银行作为盈利机构,肯定是不愿意轻易放贷的;因为经济越不好,企业就越有风险,收回贷款的可能性就越低。

普通居民的日常性消费,比如要买车、家电什么的,也因为经济衰退大幅减少。

而且在经济衰退的情况之下,银行本身的坏账率也会增加,其本身的流动性也会有问题。别忘了,银行也是企业,也是讲求成本效益和控制风险的。

这种恶性的循环就导致银行更加不愿意放出贷款,从而经济进一步恶化。

在这种情况下,高层就非常不开心,因为所有有借贷需求的人,都代表着真正的经济,如果他们都没有办法拿到贷款,那就意味着消费降温,企业破产,产生大量的失业人群,社会就会崩溃。

于是央行就会释放流动性,然后逼商业银行放水,让他们把贷款放出去;

那央行通常怎么办呢,*步买走商业银行的坏账;这个方法在97年金融危机后的中国,和08年金融危机后的美国都曾经用过。

但即使中央银行购买了坏账,商业银行可能依然不愿意放贷,因为相对于5%-8%的高风险的利息;他们可能更愿意去购买国债,获得一个相对稳定的收益。

这时候央行就会用出第二招,用印出来的钱去购买大量的国债,这时国债收益率就会明显地下跌(疫情之后国债收益率显著下滑)


当国债收益率下滑之后,银行的钱也没办法留在金融系统空转了,只能注入企业、消费贷款领域,刺激经济。

众所周知,中国1955年M2只有175亿元,2013年3月才突破100万亿(增加100万亿用了58年),2020年1月M2突破200万亿(增加100万亿只用了不到7年)。


未来几年,中国的M2可能突破300万亿,到时候我们只有两种境地:要不房价大涨,要不猪肉100元一斤。其实我们没得选,因为这两种境地会同时实现。

过去这么多年,不是丈母娘逼我们买房,而是货币通胀。那能不能不放水啊?不能,因为之前的钱也是借的,一旦停止放水,债务会恶化,所以只能大家一起借新还旧,以贷养贷,一直玩下去。

这时有朋友可能会说:央行货币宽松,也没说注入房地产啊?房价真的会涨?

其实货币一旦流出,央行就不能再决定它的流向。之前央行也没说让货币去炒大蒜,去炒生姜啊!怎么这些农产品就爆涨了呢?

那货币资金的真正流向是什么?对,哪里有钱赚,它就去哪里,趋利避害是人的本能,也是货币的属性。货币放出来后,只要它发现哪里能赚钱,就会去哪里,央行根本无法决定它的流向。

至于房地产为什么更容易承接货币,与我国信贷环境有关。在中国,企业办理大额、长期的贷款,银行*喜欢的抵押物是什么?不是商标产权,也不是厂房设备,而是不动产

所以每一次支持中小企业的贷款政策都演变成什么呢?对,变相逼中小老板买房。大家平时在新闻看到某某企业不行了,把手里的几十套房卖掉几套又活过来了不是笑话,这些公司真的被逼买了很多房,甚至有些公司经营十几年所赚利润还没有房子*赚的多。

要求银行做没有房产抵押的贷款业务,国外有很多,但中国的银行还不太敢做,因为容易出坏账。另外银行也不是傻的,明明知道中小老板表面是办经营贷,实际上拿到钱转手就去买房了,他们照样放贷。

所以这种情况下每一次货币刺激经济,都伴随着什么呢?对,伴随着房价上涨。无论是2003还是2008、2012年,每一次挽救经济,房价都会跟着上涨。现在已经成了全民默契,人们都在赌高层的政策,赌市场的上涨,这就令到高层非常为难。不救市,经济衰退,大量失业;救市,房价上涨,民怨沸腾,左右不是。这个问题,目前暂时无解,救市是必须的。无论哪个国家都无法接受经济大幅度衰退,只能出手暴力救市。

02

数十万亿基建大潮即将到来



基建投资早就不是什么新鲜名词了。我们一直说,消费、投资和出口是拉动经济的“三驾马车”。在经济L型时,三驾马车中的排头兵便是投资。

08年的金融危机使政府拿出著名的4万亿来刺激经济,这其中大部分都进入了基建行业,其中1.6万亿用于修建全国高铁路网、城市地铁以及高速公路。(注意:即使没有直接进入房地产,当年房价也出现了上涨)

很多人说现在的大基建是新型基建,没有投入房地产,而是用于5G通讯、产业转型、智慧城市、教育医疗,房价还会上涨吗?

其实如果问他们:无论砸钱去哪个领域,是不是*终都使城市里面的人生活得更美好?请问这些对房价有没有支撑?这时他们就不知如何作答了。

某个房子本来不值钱,但是政府在旁边的空地修了医院、*,甚至搞了个金融CBD,你觉得这套房子会不会涨?

为什么中国房价会涨?因为过去十几年政府在城市砸了大量的钱搞础设施,又搞地铁,又搞医院*,不亦乐乎。没有无缘无故的涨价,现在的大基建主要投入在城市,肯定对房价进一步上涨有支撑的作用。

退一步讲,搞什么基建,能不能搞成,我们不知道,但是通货膨胀是确定的了。下半年物价一定会拉升,CPI指数持续上涨,连楼下的矿泉水都涨价了,房价还不涨,凭什么呢?

我们来看看今年的基建投资有多大力度:7省市未来几年累计投入25万亿!其中,

河南省2020年计划完成投资8372亿元
云南省2020年计划完成投资4400多亿元
福建省2020年计划投资5005亿元
四川省2020年计划投资6000亿元以上
浙江省2020年计划投资3000亿元
江苏省2020年计划总投资5410亿
............
这一连串的数字告诉我们,还是那个熟悉的配方,还是那个熟悉的味道,大基建时代回归了。

总是有人说房价再涨中国就完了,其实中国房价已经涨了20多年,我们国家却发展得越来越好。为什么?因为地方政府只有卖了地,发展房地产,才能不断筹集城市建设的资金来搞基建,基建搞好了企业才愿意进来。

农村的土地没人要,所以农村的面貌一直很破败,相反城市不断卖地,却越来越繁荣。为什么这几年苏州、成都、郑州、杭州城市大变样?因为这些城市都光明正大地搞起了卖地的生意,大量引进资金来发展经济。

很多人以为房地产是经济的对立面,是地方政府打压的对象,相反,人家吃的就是这锅饭,心肝宝贝谁舍得端掉? 房地产与餐饮、汽车等行业一样,都是中国经济的一部分,越打压房地产,经济就越差。从来没有见过打压一个行业,整体经济还会变好的,无论这个行业是房地产,还是餐饮或者某个行业。

03

2020年房价会怎么走?


疫情对中国经济有一定影响,但不会有大的震荡,全年中国仅损失2%左右的GDP,也就是2万亿左右。

2月28日,国家统计局公布的中国2019全年国内生产总值100万亿元,同比增长6.1%,这么大的体量增速如此之大在全球大型经济体独一无二,相比之下,美国2.2%,法国1.2%,德国只有0.5%,日本几乎0增长,意大利-0.2%,经济的底气和实力是不言而喻的。

经济回暖就是楼市上涨的吹哨人


除了经济支撑,我们别忘了货币因素。在印钞时代,所有商品和劳务的价格都必将上涨。如果你做过对比,就会发现很多东西的价格都比过去的十年涨了很多倍,比如十年前猪肉8块一斤,现在40;成都房价3500一平方,现在2.5万……

通胀之下,没有什么是不涨的,但持有资产总比持有现金好,因为现金货币是可以印的,购买力会不断缩水,只有不动产是不可复制的(同一个地方只能建同一栋楼),具有增值保值的功能。


涨也不一定要在城市买房啊,*近很多人说向往乡村生活,要在农村买房,理由是压力小,自由自在,空气新鲜,没有疫情。

但是真要让他去在那里长期居住,可能用不上一个星期他就要重新返回那个拥挤、肮脏、破旧的城市,因为不方便的地方太多了,比如收不到快递,叫不了外卖,更重要的是没有合适的工作(一身本事无用武之地)等等。城市是一个全社会大规模分工协作的地方,是所有人都能发挥其*才能的地方,也是创造不断财富的地方。

城市的房子兼具居住和投资功能,但这么多需求是不可能一下子满足的,于是只能竞价交易,一直到价格达到均衡了,房价才会缓下来,然后又等待下一轮上涨,过去十几年都是这个轮回。

以深圳为例,深圳有180万套房,却有500万个家庭想要买房,怎么办?政府每个家庭发一套?完全不可能,政府不是企业部门,本身不产生利润,如果要免费发房子,只能靠疯狂收税,这就会破坏企业生存环境,同时地段不可再生,深圳也没有那么多好地段来建房子。所以房价*后只能靠竞价交易,也就说房价一直涨,涨到500万-180万=320万个家庭买不起为止。其他城市皆同此理。

那什么时候它又会启动新一轮上涨呢?当有政策来打破这个平衡的时候,有新的一批购买力进场了,房价又会重新上涨,直到平衡。(去年取消豪宅税就是一个破平衡的政策,释放了一大批置换型购买力,等消化完了房价自然会阶段性平稳下来)

其实高层如果真想房价下降很简单,*,停止超发货币,第二,大量供应土地。

有些人说你们媒体天天都在吹房价会涨,那样很不好。其实他们也不想想货币是谁发的,土地审批掌握在谁手里,购房贷款又是谁批的。房价是媒体吹一吹就会涨的吗?不过换一个角度来说,空军是多军的持久养料,如果人人看得懂就都去买房,疯狂抢购,中国房地产早就完了。


还有些人说:经济这么差,房价肯定暴跌!

房价涨的时候很多人希望它跌,到它真跌了,所有人都会希望政府出手救市。因为如果房价暴跌,有房的人固然遭受损失,但是由于有七成的按揭贷款抵押在银行,所以银行的债务也会恶化,那么没房的人留在银行的存款也会不保,同时银行出事,金融系统倒了,企业就无法贷款生产,就会大量裁员或者倒闭,到那个时候,所有人都是受害者。中国房地产总值数百万亿,有七成贷款抵押在银行,可以说房地产倒了,中国就完了,真的是国运所系。

即使房价下跌,富人*多损失十分之二三资产,日子照过,但是穷人呢?他们更惨,因为本身就没有多少积蓄,抗风险能力很差,可能要流落街头。别天天喊房价跌了,真跌了,哭都来不及。

这时可能有朋友又会说了:疫情影响经济,今年收入肯定不会上涨,购买力不够,房价怎么涨啊?

首先,不要以己度人,整体和局部是两回事,在一个很穷的村子里,总有那么几户人家可以天天吃肉。同样,在一座城市里,总有那么一部分人买得起房。清华北大的录取分数多高跟落榜生没关系,只跟每个省的头部学生有关系。总不能说自己没考上,就说人家录取分数虚高了吧?

一项资产和商品,它们针对的是特定的人群,就像爱马仕、古驰,私人飞机,一般人觉得贵,但是从不影响它们的销售。所以如果一个人买不起房,只能说明他并不属于准购房人群,但不能直接说明房价贵。

任志强以前有一句话特别招骂----“ 我们开发商只为有钱人盖房 ”,仔细想想,其实是真理。如果一个人没钱,自然买不起房,那就不是他们的客户了。但总是有人要跳起来,说任志强看人低。(认知不足的人非常喜欢用情绪代替思考)

另外,房价上涨与当年收入高低没有绝对的关系,因为存量资金才是决定房价上涨的主要力量。这句话怎么理解呢?就是一个人只要他过去几年攒了一笔钱,父母又加以支持,同时他对楼市上涨有信心,那么即使他当年工作没有晋升,收入没有增长,他也会买房。

所谓疫情来了,2020年损失了几个月工资,房价就涨不起来的观点,我们只要稍加思考,就知道它的逻辑存在问题。因为这种观点放大了偶然事件对资产价格的影响,而忽略了长期事件的决定力量。

*后,总结一下,在各国竞相降息和天量基建大潮的来临时刻,我们希望2020年的经济救市千万不要演变成新一轮的房价上涨,这样才能让刚需有更多的时间上车。

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