SOHO中国600亿卖身黑石？全球艰难时刻，疫情后写字楼不卖身就得猛干！

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

“生命的路是进步的，总是沿着无限的精神三角形的斜面向上攀爬，谁都阻止不得。”

——鲁迅先生

2020.03.10

黑蝙蝠扇动着翅膀，新冠疫情正在全球蔓延......

全球确诊感染人数已超过11万人，尽管中国形势趋于好转，日韩、伊朗、欧洲、美国都呈现爆发增长态势。

就在昨天，受伊朗和俄罗斯的石油价格战影响，原油市场崩盘叠加新冠疫情影响，全球资本市场经历了极不寻常的星期一。美股三大股指开盘暴跌，其中道指下跌1900点，触发熔断机制创下自2008金融危机以来美股首次因暴跌熔断。

或许，新一轮的全球经济衰退周期已经在向我们逼近。

危机面前，资本的整合似乎正在提速。

今天上午，市场放出消息：传黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元（约合人民币278亿元，331亿港元），而股权收购款与债务合计的收购总代价（总资产值）或将超过600亿人民币。

随后，SOHO中国股价直线拉升大涨37.58%后紧急停牌。

一方面是擅长价值投资的国际资本看好中国一线城市核心资产不断加码，另一方面是部分本土开发商深感转型艰难而套现离场。

不管后续是否成交，但单就这个潜在交易而言，一进一出，折射出国际资本和本土地产商对中国写字楼市场的态度迥异。在这个充满魔幻的年份里，这种差异颇耐人寻味。

近年经济下行压力加大，疫情突如其来，需求端的地震对原本高存量、去化难的商办市场来说，无疑是雪上加霜，这也给未来两三年的写字楼去化增加了更多的“不确定性”。

靠散卖商住写字楼快钱起家的潘石屹，耐不住收益率只有2-4%的持有模式，或许早晚是要跑的人。

对于大多数仍要坚持做商办业务的开发商而言，

“人生如逆旅，我亦是行人”，

2020注定是艰难模式。既然不卖掉或者卖不掉，那就先熬过去，至少从下面这6个方面做好疫情后写字楼的稳场和提振，养好项目做精管理，等待属于自己的资本化之路。

1

下调市场预期

保续租就是保生存

就疫情爆发后的短期内而言，整体商办市场需求将产生延期，搬迁需求、扩租需求以及新增需求均受疫情影响而延后。

这一情形下，原本已受经济下行压力影响的需求增长动力或将面临更深刻的考验，进一步加剧市场预期的下调。

由于复工到岗时间的延迟、安全顾虑等因素，虽然企业对于商办租赁需求仍在，但是各类租赁活动均会因疫情防控措施而明显减少，如场地到访、装修施工等将都将受到疫情管控限制，相关的租赁决策流程将会拉长或推迟。

根据上图CBRE的分析显示，疫情对主要甲级写字楼的需求驱动行业，如金融、数字新媒体、信息技术等的影响相对较小。这意味着，从长期看来，甲级写字楼的基础租户结构不会有本质上的变动，保证现有优质客户的续约或将成为2020年的重点工作。

2

保证续租=“减租金”？

“减免”并非*出路

根据仲量联行提供的一份调研数据显示，有23%的项目已作出调整或计划制定更为灵活的租赁策略，提供更具柔性的租赁条款、办公空间和服务。

租赁策略方面，更为灵活的租期、押金支付方式、续租权限等都有助于提升项目的竞争力。在空间和服务方面，通过提供灵活办公、精装修办公、多功能的公共会议设施、健身餐饮配套等以满足租户对租赁灵活性的需求并提升租户体验。

另外有54%的项目虽然目前暂未有明确调整，但预计将逐步制定各项应对举措。

不过，由于多数企业目前尚未完全复工，局势变化并不明朗，市场中的不确定性较高，大多数业主目前仍持观望态度，暂时不会考虑效仿商业项目，对现有租户给予租金的补贴或减免。

在他们看来，与商场租户相比，写字楼主要租户受疫情的直接影响较低且抗风险能力相对较高，尤其是表现优良的项目往往租户结构稳定，短期项目内预计不会出现大量退租的情况。

对于一些楼内正在装修或者准备进场装修的租户，由于疫情的不可抗力因素，其装修的进程受到直接影响，部分业主或将根据实际情况和租户需求，给予额外的装修期或免租期，或者减免部分物业费，以减少租户的损失。

在与租金优惠相关的举措之外，大部分业主将会通过调整佣金，或投入额外的运营成本提升项目物业管理等方式，提高自身的“软实力”和吸引力，如加强人员管控、增加楼宇消毒、提升新风量和升级空调设备等，一次保障项目在充满挑战的市场环境中具有跟高的信任值和认可度。

当前业主方决策多以半年为期，下半年将根据事态发展和市场的反馈做进一步的调整。

3

短期供应下滑减压？

抓住时间差 提升竞争力

疫情管控措施下施工放缓，今年写字楼的新增供应量将会受到影响。

例如上海，2020年的全年新增供应预测将由疫情前的145万㎡下调至110万㎡，这也将在一定程度上短暂缓解持续大量新增供应集中入市带来的去化影响。

但该来的总会来，相对应的，这部分影响将会延期而至，未来的两年，写字楼市场或将会出现“集中入市潮”，竞争压力将将进一步升级。

所以，短暂的“喘息时期”正是挖掘新租户的“黄金时期”，在这段时期，稳定自身的租户结构和韧性，提升抗压能力，平稳迎接“集中入市潮”的到来。

那么，新的需求从哪找？

4

新租动力不足？

跟着“龙王”走 关注“雨水”流向

根据疫情持续时间的长短，市场需求程度可能会在不同时期内受到不同的影响，疫情当前，经济活动已面临一定程度的停滞，但是工资社保以及办公场地/经营场所的租金等支出对于企业来说仍是支出大项，就租金而言，在一般情况下上仅应占总支出成本的10-20%，若企业在没有营收的情况下全部独立承担，企业将承受巨大的压力，甚至可能面临破产倒闭的困境。

这其中，中小型企业的租赁需求变化尤甚，受影响*为显著。根据仲量联行发布的数据显示，2019年北京甲级写字楼市场租赁成交中，承租面积≤1000㎡的中小企业占比过半，这意味着，中小型企业是写字楼市场新增需求的主要来源，现在这部分“动力”没了，写字楼的空置率也就上来了。因此，中小企业的经营压力的增加，或将直接导致写字楼市场压力的增加。

同时，当前中国经济正处于新旧动能转换的重要时期，以中小型为主的科创类企业是重要的新兴增长动能之一，但目前的情况是，这部分企业正面临着因经营活动停滞而出现的现金流危机，生存状况堪忧，从 “西贝3个月存活期”，到松鼠AI 3.5折工资5个月，再到携程“亿人退订”，这把疫情之火已经从线下烧到了线上，涉及各行各业，影响程度有所差异。

但是，疫情的发生同样可能刺激某些科技、基建、环境保护、医疗以及企业的办公租赁需求行业的爆发式增长。

在2008年全球经济危机之下，“龙王”就曾释放4万亿“雨水”让中国经济在危机之中保持坚挺。如今疫情作为2020年伊始的一个黑天鹅事件，“龙王”又开始超万亿流动性的释放，这些雨水要流向哪里，商办行业的新需求增长就在哪里。

在方向上先是疫情防控相关产业，再是制造业，其次是服务业。后续来看，实体经济、资本市场都会宽松。

“新基建”是未来发展的短板，这些领域是兼顾短期刺激有效需求和长期增加有效供给的*佳结合点，是中国经济跨越中等收入陷阱、迈向高质量发展、创新发展的大国重器。目前全国31个省份宣布了投资总额超过40万亿元的“新基建”项目建设计划。除了传统的铁公基建设外，本轮大基建新增了5G基站、特高压、智能电网、DIC数据中心、工业互联网、智慧城市、城际高速铁路和城际轨道交通、大数据中心、新能源汽车充电桩以及教育医疗等基础设施，而这些行业是写字楼市场要重点挖掘的新动能。

同时，在疫情“教育”下，各行各业的远程化、在线化，以及数字化转型、敏捷创新都会有更大的诉求，如线上游戏、远程教育、线上营销、企业在线办公服务等；加之人寿保险、期货、基金和证券行业将全面取消外资持股比例的限制，引入外资金融机构的进驻或业务扩张以及环境保护等相关产业，或将会在写字楼需求方面酝酿出新的机遇，成为2020年写字楼新引擎。

5

甲方要稳定 乙方要灵活？

联合办公可以当做短期跳板

由于疫情期间的“居家”管控措施，也让很多职场人体验到了居家办公的新模式，这在一定程度上也唤醒了企业和社会对办公模式变革的需求。

无论是业主方还是租户方都会开始思考如何令双方都受益的良性发展路径——既能为写字楼提供出租率，又能为企业租户提供灵活租期、降低租户成本、增强办公灵活性——联合办公或将成为双方的短期跳板及关系“协调者”。

如国内行业龙头“优客工场”，2020年2月至今，其在北京、广州、深圳、厦门、珠海等多个城市先后累计新签约200余个会员企业。除去小企业客户外，本月有近10家超100人的企业选择了优客工场。与此同时，本月租约到期的会员企业，大部分已经进行续约。

从企业租户的层面来说，由于眼下整个市场及经济环境不确定性的增加，短期内很多企业都开始采取更加谨慎的租赁策略。与传统办公室相比，联合办公空间通常允许更灵活的租期及空间配比，在当前市场市场环境下，很多企业难以预测未来的业务增长，凭借期限较短的租赁合同，以及可迅速调整的工作空间，联合办公空间可以快速适应租户空间需求的变化。

对于很多企业来说，联合办公不仅仅在租赁方式上有一定的灵活优势，在一定程度上也为企业节约不少成本。它避免了传统租赁中产生的费用，如准备费用、软装费用、租金、管理费用、水电费、清洁费用等，与此同时，绝大多数的办公用品，包括办公用具、电话、网络，以及办公室服务都已经包含在了会员费中。

同时，联合办公To B亦是To C的，来自社群的反馈也使企业能够及时了解用户需求，*终实现长期的“内部流量”转化，这对于疫情之后需要再开拓市场的企业来说更有帮助，能够让企业在疫情的影响下缓刹车。

从写字楼管理层面来说，由于大部分企业签订的都是较长期的租赁合同，短期的疫情及租金减免对传统写字楼办公市场影响虽有限，但新增项目的入市仍使写字楼市场面临空置率挑战，与联合办公品牌合作，将自持写字楼的一层或者数层交由联合办公运营商来经营管理，可以实现大体量空置面积的吸纳、提升办公租户的整体形象以及为自身培养“潜在租户”。

6

短时冲击=沉淀机遇

打磨自身精细化运营

整个世界经济进入一个不确定性增强的时代，疫情仅仅是一个表现。对于企业而言，增强“免疫力”或许是疫情带给我们的一次变革的机遇。

疫情对今后写字楼市场、写字楼业主、租户企业会带来诸多的变化和调整，加快数字化渠道的布局，如线上看场地等。其次，就是人力成本的优化，一方面提高人工效率，加快部分的人工替代；另外一方面就是人力共享，让企业拥有更强的灵活性，已经展现了比较快的发展苗头。

从写字楼总体市场层面来看，主要还是疫情对宏观经济的短期冲击，造成企业阶段性经营状况下滑，但疫情过后，随着生产经营恢复正常，政府经济政策的出台落实，阶段性影响将逐步消除，甚至有爆发性增长的可能。

从商办开发者和运营者的层面来看，这次疫情对业主的管理水平和运营能力提出了更精细化要求。

硬件方面，空调的环保、健康、通风消毒，垂直交通设施消毒管理，办公环境、人员健康、卫生状态相关的硬件设备，需要提供更周到全面的服务；

管理方面，对人员的进出管理、安全防范管理，将有更细致、人性化、更严格的要求；在通讯方面，随着企业对远程办公、异地协调办公要求越来越高。

绿色、健康、安全、灵活的办公场所或将更被租户看重，智能楼宇管理、健康安全管理或将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。同时，2020年，5G有望在大规模基础设施建设和商业领域应用上迎来关键节点，也将提速相关行业的发展进程，因此ABC行业快速发展带来新增租赁需求，如智能安防、智慧楼宇、无人驾驶、视频直播、网络游戏等，那么写字楼的网络通讯设施提升及未来的5G移动办公应用也需考虑。

结语

2020年是商办市场格局转变的重要节点，也是写字楼数字化转型的大年。

“年景不好”也似乎成了所有人的口头禅，不过，中国人从来不会做极端的事情，任何一个东西，利弊相生，就像“寡年遇猪”，二者结合起来就是可遇不可求的好年景。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，谁能保证2020年，不会如此呢？

商业与地产

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