春寒料峭，政策纾困不刺激；逆风飞飏，市场冰火两重天｜2月全国重点城市房价走势

▎楼市综述丨By：世联评估

二月综述

成交全线暴跌

世联EVS重点城市存量住宅2月份加权均价为23,007元/㎡，环比基本持平 。由于销售备案滞后，2月份数据主要体现年前住宅成交水平。

岁末年初，新冠肺炎疫情对楼市打击显著，多数城市成交量直接进入冰封状态。在可连续获得官方数据的样本城市中，存量住宅成交全线暴跌，销售面积环比下跌 79.6%其中一线城市下跌68.6%，二线城市下跌85.6%，三四线城市下跌82.0%

多地启动公共卫生事件一级响应，暂停房地产项目现场开盘活动，房管局备案、银行按揭贷款放款停滞，住宅成交连续出现断崖式下跌。2月份新建商品住宅销售环比下跌78.5%。 其中，一线城市下跌64.5%，二线城市下跌80.7%，三线城市下跌86.6%，四线城市下跌71.0%

2月份土地市场上演了一幕冰与火之歌，一线城市土地市场火热，二线城市多数市场尚未重启，而三四线城市明显降温。全国居住用地成交趋势性下降，成交土地规划建筑面积环比下降33%，出让金总额环比下降13%。

多数城市市场冰冻，个别城市却异常火爆。北京居住用地成交总额439.9亿元，荣膺城市出让金榜单首位。上海揽金424.5亿元名列第二位。*受瞩目的当属香港置地联合体以310.5亿元落槌摘得的上海滨江西岸金融港WS3单元xh130C等宗地，超越深圳大空港新会展中心地块（310亿元）问鼎全国“总价地王”。

均价环比

多座城市均价持平

在世联评估高频跟踪的46座重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有15座（比上个月增加1座），下跌城市有16座，由于房管局备案的停滞，多达15座城市均价基本持平。湖北和其临近省份疫情相对严峻，武汉、温州、长沙、郑州 住宅均价环比跌幅居前。环渤海区域及疫情轻微的城市均价影响暂不明显。

本月环比涨幅居前的城市为北京（0.9%）、常州（0.5%）、苏州（0.4%）及沈阳（0.4%）及 厦门（0.3%）

环比跌幅居前的城市为温州（-1.7%）、郑州（-0.9%）、天津（-0.8%）、武汉（-0.8%）及长沙（-0.6%）

均价同比

市场得到明显遏制

2月份同比上涨城市有26座（比上个月增加2座），下跌城市有20座。2019年以来，存量住宅均价上涨压力较大的城市明显减少，曾经过于火热的市场已经得到较为明显的遏制。

本月同比涨幅居前的城市为苏州（12.9%）、东莞（10.5%）、沈阳（7.7%）、长春（6.2%）及深圳（5.5%）

同比跌幅居前的城市为烟台（-6.5%）、常州（-6.1%）、济南（-5.6%）、青岛（-5.0%）及武汉（-4.8%）

市场展望

价格稳定，成交下降

2019年，全国住宅销售额增长10.3%。业绩还在上升，但房企们的寒冬早已不期而至。

新冠超级“黑天鹅”来袭，2月份市场成交滑坡，房企普遍业绩惨淡。恒大却以颠覆性的“网上卖房”模式加上一轮“3000赚35000+78折特大优惠”组合拳，2月实现合约销售额爆发式增长108%，销售面积大增154%，逆风飞飏居行业首位。

2月份各地在调控上动作频频，近70个城市微调政策接踵而来。上海、深圳、杭州、合肥 等减免物业租金、延期缴社保费、减免和延期缴纳税款等，杭州、济南、西安、天津 等十余城土地款可申请延期或分期缴付，苏州、黄山 等地适度放宽楼盘预售条件。

管理层并没有因为疫情而放松监管，带头小哥驻马店踩了“加杠杆”红线 率先被约谈，撤下松绑政策。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是国家政策，纾困可以，刺激则不可。2月央行5年期LPR仅仅微降5个基点，彰显管理层“纾困而不刺激 ”的政策思路。

疫情会对需求端有短期影响，但住房需求不会消失，市场中长期趋势还是要看城市的基本面。预计一季度存量住宅整体成交后移，市场呈“价格稳定，成交下降”态势。 一二线城市基本面稳健，在调控限制下量价相对平稳，住宅均价在政策微调中窄幅箱体运行；三四线城市在棚改等政策红利退潮后，需求不足和前期透支逐渐暴露，市场分化将越来越明显。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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