您的位置: 吉屋网 >楼市资讯 >2008年的教训:*佳买房时间窗口,180天!

2008年的教训:*佳买房时间窗口,180天!

来源:楼市团长   发布时间:2020-03-13 00:00:00


在中国,房产是一个极具争议的话题,每个人都有自己的看法,为了帮助大家看清市场形势,我把自己*近的看法写成了这篇文章,希望对您有所帮助,如果您觉得有价值,请转发亲友,非常感谢。

01

不存在所谓的新基建、旧基建


在我们房产投资者眼中,不存在什么新基建,旧基建,因为两者本质都是一样的,都是宽松财政,货币刺激。

2020年的基建投入5G通讯、生物科技、新材料,智能设备、医疗等行业,没有投入房地产

但是,2008年的四万亿也没有直接投入房地产,而是投去高铁、路桥、通讯、市政改造,不过房价却出现了快速上涨。

孩子,打针了,这次不一样,肯定不疼,上次的是感冒针,这回是发烧针,不疼的。(真的不一样么?)

换个角度来看,搞什么基建是不是都是让城市生活更美好?这个对房价没有支撑作用?

今年基建的钱,大部分砸去城市了,农村没有分到多少,显然是城市化进一步加速了,更多人会被吸引到城市,房价就有了上涨的可能。

前几天跟朋友讨论,开直升机撒人民币、大搞基建会不会导致房价上涨,他说:不管搞啥子建设,新的旧的,总要花钱吧,那是数万亿的项目啊!

搞这些总要给人发工资,买材料,引进技术吧?说是不允许资金流入房地产,但是大量的人分到基建蛋糕,这些人拿到钱了去干啥就没人管了。谁知道他们会不会偷偷买房呢?

市场上的货币多了,存款就会缩水,房子是中国绝大部分家庭的财富承载,也是避险资产,持有资产总比现金好,这种情况下,房价上涨几乎是必然的。

那么买房要不要贷款呢?当然要,通胀之下,只有贷款才能长期对冲通胀,别说买房,你就是把未来的钱贷出来今天买鸡腿吃都是划算的。通货膨胀之下无债务,因为不断通胀,实际上等于债务不断违约。

我现在问你借100万(假设值100斤黄金,具体数值没算过,此处杠精可能会喷),30年后连本带利还你200万(但那个时候200万只值50斤黄金了),名义上你拿了200万,实际上你的购买力已经缩水一半,200万已经买不到什么了。

2008年,某人借了70万,买了一套房子,当时他心想70万啊,月工资只有3500,要还30年,实际上到了2018年,70万已经缩水得很厉害了,平均月工资都1.5万了,还5年左右就全部结清了。

通货膨胀稀释了债务,贷款其实是特权,因此国家才会限贷,首套三成,二套五成或七成,三套停贷。如果人人都不断贷款买房,岂不是让大家都薅了社会主义羊毛?所以才会有新闻宣传的房住不炒。

中国M2这么厉害,同时又是汇率管制国家,这么多年放出来的钱都留在国内,资金到处窜,才造成房价一涨再涨。可以说,房价上涨,有一半是货币因素,而另一半才是城市化人口集中的因素,不然就无法解释人口没有怎样增长的县城,为什么房价居然也涨了那么多。(当然珠三角、长三角等都市圈涨得更多)

用未来的钱,买今天的东西,明显是一种套利,因为未来的钱是不值钱的,这也是很多房产投资者能够赚钱的原因。没有一个投资者是全款买房的,他们反而希望贷得多越好。

等额本息的情况下,贷款200万,30年后连本带利要还400万给银行,不少人就会有顾虑,认为被银行赚走了很多利息。但是如果反问他们一句:你认为30年这套房子的价格都涨不了一倍吗?估计他们又有信心贷款买房了。30年,何止房价翻倍,猪肉都要翻倍,至少100元一斤。

02

现在跟2008年不同了,房价还会不会涨?


总是有朋友跟我说:现在跟过去不同了,房住不炒,大家很理性,不买房了。他们这种说法有什么问题呢?*的问题就是他们认为现在买房的人几乎全部都是炒房的,没有刚需自住。只要炒家不买,房价一定跌是他们一厢情愿的看法。

实际上房价即使大家不炒,它会也不断上涨,先不说通货膨胀,单是刚需自住的购买力就非常强大,炒房客只不过是利用市场的趋势顺道赚钱而已,他们并没有力量把一个数百万亿市值房产市场炒上去。

谁有那么多精力到处腾名额来炒房?谁有胆子长年背着几千万的贷款炒房?真的以为炒房就像吃饭一样那么容易?

纠正了这个观念后,我们再来看看现在与2008年的基本面对比:

1.宏观经济总量,现在抗风险能力更强了!
2008年,中国的GDP是31.92万亿元,商品房销售面积是6.21亿平方米,商品房销售总金额是2.41万亿元,占GDP的7.55%;

而2019年,全国商品房销售总额达15.9725万亿元,增长6.5%,2019年全国商品房销售面积17.1558亿平方米,同比下降0.1%。

这一升一降是什么意思?价格上涨啊!现在,中国已成为世界第二大经济体,房地产已经成为了国家支柱产业。一块土地从拍卖到变成商品房,需要交200多个税费,地方政府土地财政的印钞机。如果长期打压房地产,土地财政和城投债就会有崩溃的风险。

2.财富量与货币总量不同,现在M2突破200万亿

通俗讲,M2是钞票量,GDP是财富量,M2/GDP比值从2008年的1.51上升到2019年的2,说明负债增速快过财富增速,且达到了较高位置,未来M2增速需要放慢。M2增速从2008年的17.8%降到2019年的8.7%,但目前M2的总量大了,2020年1月,广义货币M2达202.31万亿,具有重要的历史意义,而2013年3月才100万亿,从1955年的175亿到破100万亿,花了整整58年时间,而100万亿到200万亿,则只花了不到7年时间!房地产外围资金变少,但发行的货币是不是很多都到房地产市场中去了呢?

3、城市化进程,2020年中国城市化率53%,的确比2008年高了不少,但是这种进程仍未结束,需求仍在。房产是一个国家的财富承载,只要这个国家的经济还继续增长,房价都不会停下来。无论新基建、房住不炒,还是说因城施策,都不会改变它的长期趋势。

03

2020年的买房时机


所有历史性大行情都是跌出来的,投资者不喜欢一潭死水的市场,只有涨跌,才有机会。

任何生意,*的优势都是时机。无论是互联网独角兽,还是投资房产,一切的努力,都比不上“别人干得比你早”。所以我们常常说:买房无秘诀,全靠下手早。

2020年的买房时机,从高层宣布疫情解封那天算起,时间窗口只有180天,有计划买房的朋友建议在合适的时机出手买房。

现在各个城市都在试探高层的态度变相放松调控,地方与中央的博弈还在进行,我们认为土地财政迟早忍不住,随着形势变化,今年一定会再现2008年的下调*,降息降准、购房补贴等政策。

现在不买,难道等到要排队交茶水费的时候才买吗?

值得注意的是,今年不是全国普涨行情,而是分化上涨的行情。分化行情的特点:全国各城市之间涨幅不一致,城市内部板块之间涨幅也不一致。接下来我再举个例子说明什么是分化行情。同时说明为什么一个城市房产均价不变的情况下,仍然有机会赚到钱。

假设某市有100套房源,每套均价3w元,1年后,20套稀缺房源均价上涨4000元,80套一般房源均价下跌1000元,那这座城市均价依然是3w元。但是,那些买了那20套稀缺房产的人却赚钱了,投资永远是少数人赚钱,我们*要做的就是提升投资眼光,不断审视市场的变化。

04

*新政策解读



1.解读LPR利率

我的观点是直接换成浮动的,利率持续下降是毫无疑问的,即使未来某几个月利率上浮,也差不了几个钱。

多也多不了多少,少也少不了多少。30年来看,您才有可能省下万把块钱,那时房子早就卖掉置换了,哪用等到30年。

(不止美国,世界各国的基准利率都是持续下降的)


货币刺激这么猛,越搞越多,不降息,大家就把钱存银行,买理财,就没有消费和投资,任何国家要逼人们花钱,必须长期低利率,甚至负利率,这个是确定的趋势。

至于什么国家哪有那么好,有便宜给我们占,这种说法,不一定完全正确,国家要的不是钱,要的是风险共担,将来国家有事,浮动利率需要所有借款人一起承担利率变动的风险。

香港早就是浮动利率了,已经降了很多年了。这么多年中,会有某个季度利率会突然上浮,然后又重回下降通道。例如从以前的4.5%,一路降,降到现在2.3%左右,然后突然又升一点,升到2.5%,但总体是一路降的。

我们大陆也是,即使将来国家利率上浮,也是在下降趋势之中的短暂上浮,并且不会超过原来的高点,总体是一路下降的。

哪天中国的房贷利率真的跌到2%,基本房地产也没多少机会赚大钱了,因为随着全社会的利差缩小,就很难套利了,那个时候就是翻版的日韩,阶层彻底固化。

中国房贷利率从90年代的9.5%,一路降到今天的5.5%,迟早会降到2%。


2.解读海南撤消现房销售新政

本来海南已经开过发布会,官网也挂了新闻通稿的一件“板上钉钉”的事情,在3月9日却出现重大反转:这一政策从海南省政府官网消失了。解读如下:

今年开发商本来就现金流紧张了,还要建好才能卖,如果这个政策实行,海南有一半开发商要倒闭。在打压房地产这两年,海南地方财政已经枯竭了,中央转移支付也很难维持,如果实行这个政策,海南今年的土地,估计没有多少开发商愿意拿,地方财政和城投债会出现风险。

实行这个政策,在建、未建项目的开发商强烈反对,拿地时不说,现在进场了才临时提高要求。利益博弈之下,海南撤回了政策。

3.解读土地审批权下放到省级


“国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定:将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。”

这意味着什么?

要知道现今的土地制度是所谓的“指标配额制”,土地使用量的审批权并不在当地,而在于国家高层,这种减量化供应土地制度导致了土地的人为稀缺性,使得地价不断上涨。

从2015年到2018年,卖地收入一年一个台阶,2015年是3.25万亿,2016年是3.75万亿,2017年是5.2万亿,2018年是6.5万亿。

由于卖地收入全部归属于地方政府,将卖地收入与地方财政收入相比,即得出土地财政依赖度。2018年,不少城市卖地收入占财政收入比重高达66.49%,在这种情况下,“地王”便到处开花,直接助长了房子上涨。

高层放松土地审批权,一定程度增加了土地供应,将来会减慢房价的上涨速度,但更重要的是为了搞活经济。

过去十几年城市化不断发展,由于实行指标批地,很多城市土地出现了结构性矛盾,即人口多的地方反而土地紧缺,严重阻碍了经济发展,同时不同类型的土地在同一个城市内也有很大的供应矛盾,例如需要商业用地、仓储工地的地方,却批了一堆住宅用地,导致企业无法降低经营成本,为了进一步搞活经济,因地制宜,在保障永久农田的情况下,部分土地允许在省的层面进行灵活调整,换言之,城市周边的郊区农地、集体地会逐步释放进入市场化,价格上涨,但是山沟沟里的农地,还是没什么用。

如果你是城市郊区的农村*,可能会受益。如果是山沟沟里的农村*,那还是早点迁移*去城市吧,村长都捞不到什么,何况小老百姓呢。

05

买房的真相



*后,关于要不要买房,我想说,资产收益远大于体力劳动,你上班,别人也上班,但是别人有房啊,房子一涨,贫富就拉开距离了。中国过去几十年,很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么?

房产是家庭财富的终极配置,如果你知道财富的流动方向,不要去追它,就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技,也不会什么直播卖货,人工智能,如果你有钱,你只需要提前买好几套房,将来把房卖给码农、公务员、金融白领,就把他们的钱赚了。Easy money 不香么?


就在写完这篇文章的时候,高层又降准了,释放5500亿,唉,钱来了,拿桶装都来不及,我真的担心今年房价会涨。

亲爱的读者,楼市团长全新会员方案已经上线!普通会员可以享受三年电话购房指导服务,全面解答您所有的购房疑难!*会员,更有机会见到楼市团长,面谈制定购房方案+陪同看房+审查合同+协助砍价等超值服务。

全年仅招一期,名额非常珍贵。如果您有计划购房,请相信专业的力量,立即扫码报名!

扫描下方二维码,关注作者公众号

免责声明:此信息来源于楼市团长 ,微信号:tz52801 ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。
买房交流群-68群(352)
  • 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
  • 时光机:挺不错的啊
  • 随心:现场有优惠活动,可以去看看
  • 随心:现场有优惠活动,可以去看看
  • Lucas:周边环境还可以
  • 小鱼鱼:值得入手
  • 贤:我老婆挺喜欢的
3087人正在热聊楼市
楼市团长
共发表80
+订阅
微信扫码,关注大咖
楼市团长写的文章跟别人不一样!
微信号:tz52801