天河北值得买吗

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天河北的定义

天河北并不是指中信广场为代表的天河北路一条街

一般意义上，我们认为天河北的大区域包括：

北至：禺东西路，广汕路燕塘段

东至：华南师范大学，华景新城

西至：水荫路

南至：中山大道，黄埔大道

01

历史

以现在残留在体育西路一块犄角旮旯的天河村起家，在六运会筹备时开始大兴土木筹建天河体育中心的时候，有了天河北

而天河区*早开始土木建设的区域，就是天河北

早期的商品住宅产品，比较知名的包括，六运小区，荟雅苑，南雅苑等等

天河北是广州高校密集度排名第二的片区，其中包括东面的华南师范，暨南大学，五山的华南理工，广东工业，以及西面的广州体育学院，军体院

02

天河北的优势

1.商业和消费

天河北是广州第二代CBD，总体布局是以天河体育中心和东站为中心的一圈形形色色的办公大楼和写字楼

近年来，还陆陆续续有一些小型地块，落成写字楼投入使用，比方说，峻林写字楼，荟雅苑旁边的越秀-宝冶商务综合体，提供更多的就业机会

从天河立交到岗顶一线两侧分布的各色购物中心，各档次的产品线丰富，是享誉全国的天河商圈

2.轨道及交通

地铁

原有的地铁线路有

1号线：东站，体育中心，体育西—3站

3号线及北延段：五山，华师，岗顶，石牌桥，体育西，林和西，东站

APM：林和西，天河南

合计共有10个地铁站，其中东站，体育西，林和西是地铁换乘站

国铁：（东站）

广深和谐号

广州至潮汕地区的和谐号动车线路

未来的增量：

11号线，未来广州内环大环线地铁，将在整条天河北路均匀布点：增加华师，天河东，东站，沙河站点

18号线，大站快停的高时速城际地铁线路，未来南北轨道交通的大动脉，首期北段终点，在东站

穗莞深高铁项目

未来3年后，东站到新塘TOD的时间，大概在15*以内；5年后，东站到深圳宝安机场的时间，大概在45*以内

东站将于广州火车站进行升级改造，一并作为市区高铁站，8-10年左右，南站的现有运行线路，在东站都可以得到部分共享

3.人口和教育

天河北作为天河*为成熟的商业及住宅片区，本身人口众多

区域内的公立*包括，华阳*，龙口西*，华景*，体育东*，先烈东*，本身就是广州的一线教育资源

4.宜居性

土地资源相对有限，花园小区偏少偏小

整个区域城，呈现是弱小区，强市政环境的特点

除了中山大道，广园快速路，天河东路这些主干道外，基本都是易于穿行的小马路设计

众多高校和天河体育中心，给了此区域的居民相对宽裕的闲暇走动空间

区域涵盖各种住宅产品

顶豪产品：峻林小区

刚需型豪宅：富力天河华庭，中怡城市花园，芳草苑，瑞安创逸，华景里

单体楼小区：天誉花园，都市华庭

楼梯楼小区：紫荆花园，中信花园，高校福利房

03

天河北投资的痛点

1.区域已经相当成熟，买入价基本就是市场价

现在的市场价水平

花园小区6万-9万

单体楼电梯小区4万-6万

楼梯楼小区4万-6万

2.龙口西学位房和华景学位房片区，人口密度过大太密，居住体验感一般

3.整个区域的车位规划严重不足，车位租赁价高，一般在800-1200之间

04

我们怎么看待这个区域

以东站为核心的众多轨道交通建设增量，以及陆陆续续的商业增量，未来对人口依旧有很强的虹吸作用，在未来的10年到15年间，天河北依旧是广州的*强中心之一，这个区域不怕买入

天河北现在的楼市成交中位数大概在5万-6万左右，在2017-2022年这一轮的楼市周期中，中位数表现在8万-9万左右是大概率事情

在这个区域怎么买：

准备好购房资格

准备好*现金

落实好贷款确定性和成数

在各种动作准备好的前提下，锁定区域看实盘一百套，一旦有符合总价和单价的划算标的物出现时，可以果断出手

05

天河北更适合怎样的买家：

刚需上车买家，有学位需求，预算300-400万

刚需改善型买家，有学位需求，预算500-800万

本身在天河／越秀工作，居住的买家

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枫丹雅筑

房源号：140299054	区域板块：广州-天河-天河北
价格：310万	面积：54.58㎡
朝向：东南	户型：2室1厅
楼层：18/31
简单装修，格局方正，实用2房1厅，阳台朝向东南，电梯房，中楼层，房产证满2年非*，带龙口西学位，未占用，交通方便，近岗顶地铁站，有意向者请直接电话联系，需提前预约，致电时请说明是从珍房网上看到的房源信息，谢谢。

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嘉宝华庭

房源号：140306623	区域板块：广州-天河-天河北
价格：620万	面积：112㎡
楼层：17/28	朝向：西南
户型：3室1厅
带龙口西*未占用，房间新装修，光线非常好，全部加装隔音墙，非常安静，望太古汇，视野开阔，送全部家私电器，不用二次装修，领包入住。有意向者请直接电话联系或留下您的微信号，谢谢。

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天成大厦

房源号：140299328	区域板块：广州-天河-天河北
价格：470万	面积：90.06㎡
楼层：18/32	朝向：西南
户型：2室2厅
简单装修，格局方正，实用2房2厅2卫，原小3房，可以改回3房，阳台朝向西南，电梯房，中楼层，房产证满5年*，带龙口西学位，未占用，交通方便，近岗顶地铁站，有意向者请直接电话联系，需提前预约，致电时请说明是从珍房网上看到的房源信息，谢谢。

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