坪山方直谷仓府开启认筹，均价3.8万？坪山*边缘值得入手吗？

2017年，坪山区揭牌，成为深圳行政区之一。短短3年以来，看似还是“新人”的坪山，却没有人会小看它。

随着深圳高新区扩区，坪山将成为比肩南山的一个存在。而且坪山高新区51.6平方公里，已经是南山高新区8.52平方公里面积的6倍之多，坪山潜力众所瞩目。

坪山虽然曾经一度被认为是“远、偏、慌”的存在，但随着不少政策规划的落地、地铁的搭建，已然也是不少刚需置业者的选择之一。

尤其是坪山的房价多数还是3字头，对于投资或是刚需来说，这还是一笔看似不错的买卖。不过曾经的房价洼地，今年还能保持惠民的价格吗？

今年坪山*个备案新盘中海万锦熙岸华庭，备案均价已经在4.25万/m，单价区间在3.8——4.5万/ m。去年年底加推的富润乐庭备案均价约3.7万/㎡，涨幅5500元，100平米就涨了55万，小白领3年工资给涨没了，新房价格上涨了不少。

而且坪山今年入市的可能还有方直谷仓府、豪方东园等项目，中海已经是4.25万/㎡的新房，后续新房会不会也是相差不远？

虽然今年坪山准备入市的新项目不少，不过受到疫情的影响，入市节奏都相对应的推迟了。方直谷仓府去年就已开放样板房，如果没有突发疫情，估计节后应该也是准备入市的。家在深圳有网友透露方直谷仓府或许会在3月拿预售。

而小编在项目的线上售楼部发现，该项目预计开盘时间在3月底，看来距离项目入市也不远了。

而且*新消息坪山两新盘，中海和方直谷仓府开始冻资了，方直谷仓府冻资5万享99折，中海冻资1万享99折，两新盘PK入市，坪山*近要热闹一阵子了。

来源：家在深圳

今天小编就带大家看一下坪山方直谷仓府的项目，为大家疫情之后的置业做点小参考。

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一期首入市，推81-130m住宅，距离坪山核心区较远

方直谷仓府位于坪山新区马峦办事处沙坣社区，东纵路与民强路交汇处东南侧。项目占面5.8万㎡，建面35.9万㎡，共4个地块，分3期开发，其中一个地块作为回迁房建设。

来源：咚咚找房

项目原身为谷仓吓片区城市更新项目，16年开始拆迁，直至今年一期才准备入市。即将入市的是03地块一期住宅，主要推售81-130m带装修住宅，据网上售楼部公布的信息，一期C座已建至25层。

来源：家在深圳

该项目保障房和商品房独立成区，对整体项目的宜居性有一定的提高，互相受影响小。不过南面隔路即是比亚迪总部，相对而言未来的生活居住可能会受到一定的影响。

西面为一条绿化景观带，规划为赤坳河公园，周边整体绿化环境还是比较优质。东侧临近一块教育用地，用以建设*。

方直谷仓府在坪山区来看虽是比较中部的位置，但是因为隔着比亚迪南面即是马峦山，通往大鹏的方向，基本已经不是坪山发展的中心区位了。

坪山中心区是坪山发展*快的区域，也是区内配套*齐全的地方，聚集着区政府、坪山高铁站等多项资源。周边商品房也比较多，有招商花园城、六和城、财富城、深城投中城、恒大城等。

另外世茂、华侨城、金尊府等聚集区域，发展势头也很快，未来这些项目区域将会落地坪山地标项目。

方直谷仓府周边并不聚集成片开发的项目，距离发展核心区也较远，区域位置不算太优质

不过项目向西，往中心方向，聚集不少旧改项目。较为靠近的东关城江边旧改已经动工建设，未来首入市的应该是一期住宅东关郡府花园。

该开发商东关集团还布局江岭旧改项目，如果得以兑现，面积将会达到百万平，也能间接利好方直谷仓府，周边前景有一定的期待。

来源：咚咚找房

方直谷仓府从面积段来讲主要还是以刚需为主，81 m三房和91 m三房占比较大，小面积也易上车。81 m的户型面向的是小区花园，91 m则面向西面的赤坳河公园，视野相对更好。130 m户型视野也不错，有大阳台，不过其卧室面对客厅和餐厅，生活中会缺少一定的隐秘性。

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由于项目西面主要是绿化建设，未来不会有太高的遮挡物。对于楼盘而言，朝向西面优势会比较明显，高层的景观资源会更加突出。

2

坪山二手房3万多，中海新房备案均价4.25万，谷仓府价格会是多少？

虽然坪山一度被认为是房价洼地，二手房整体均价也是在3.5万/ m，但是从链家来看，坪山个别二手房已经突破5万/ m。

坪山中心区大东城二期5.1万/ m，万科金域缇香二期4.9万/ m，也即将突破5万，而4万开头的房子也不少，坪山似乎已经没有多大的洼地了。

近期，中海新房备案，均价4.25万/ m，与之相邻的奥园翡翠东湾二期均价3.2万/ m，中海比之高出了1万的差价，中海项目距离中心区也不近。虽然中海拿地时价格也不低，但是可以想象坪山的价格或是在慢慢的上扬了。

方直谷仓府较近的区域内有两个新盘，一是已经入市的富润乐庭，二是豪方东园，两者基本已经是现楼的状态。

来源：咚咚找房

富润乐庭去年年底加推了270套住宅，均价约3.7万/ m带装修，无折扣，开盘当日去化不多。豪方东园则比较神秘，早已建设达到入市的标准，但是却迟迟没有开放营销。今年如果突击入市，对谷仓府的影响估计会比较大。

谷仓府附近存在不少新房，对于置业者来说有更多的选择，而其价格将会成为比较大的影响因素。家在深圳有网友表示，谷仓府价格或是3.8万/ m以上带装修？

而近期财富城推出特价房，*单价3.95万/平，财富城位置还是在坪山核心区域。而同样位于核心区域的恒大城备案均价在3.8万/平，当时开盘优惠*还能达到3.4万/平。

如果谷仓府在3.8万以上带装修，这价格和核心区域项目不相上下了。富润乐庭加推住宅，3.7万的均价，开盘当天都去化寥寥无几了，如果谷仓府高价格还会有人买单吗？

不过有中海万锦熙岸华庭这个例子在，谷仓府的价格会是参考周边，还是给大家一个“惊喜”，都已经有了一点心理准备。

3

项目近16号地铁线交通优势大，教育、商业尚欠缺

坪山对于市中心上班的人来一直是远方的存在，来往坪山目前*便捷的交通还是高铁。但是坪山在基础设施的投入上还是比较大的，未来将会迎来14、16号地铁线，通勤时间将会大幅减少。

而且坪山的教育也比较优质，目前深圳四大之二，深中、深高级已经*坪山。坪山区还有一个*园的规划，今年2月坪山*园已经开始招标，进展比较快。坪山在交通、教育等方面可谓节节开花。

对于方直谷仓府所在区域，也能享受到一定的规划利好。

交通配套：方直谷仓府在16号线沿线附近，较为靠近东纵站，在交通优势上是比较明显的一个亮点。不过准备入市的一期距离地铁还是有一定的距离，另一方面对于住宅而言，也能免受一定的地铁噪音影响，项目三期则是比较靠近地铁交通。

项目周边还规划有云轨站点，连通比亚迪，区域的交通方式比较多样。

*配套：项目*学区为坪山第二*，*学区为坪山*和均田*的大学区，不管是*还是*距离都相对远。东侧有一块*的教育用地，以及正在建设之中沙壆*，未来或许会有一定的学区改变。

来源：咚咚找房

商业配套：项目自身规划有2.8万m的商业，项目整体建成，基本也能满足购物消费的需求。不过商业或规划在三期，一期住宅可能多是以底商为主。

项目各项配套都相对完善，其中临近地铁交通，去往深圳各区都会相对便捷。周边区域有新*建设，目前的学区都比较远，如果就近上学，对于家长和孩子来说都会比较方便，不过*不是太有名气。如果价格太高，而配套一般，就不是特别值得。

总的来看，方直谷仓府周边存在不少旧改项目，部分也已经开工建设，区域还是有一定的前景。只是整体的兑现还需要时间，地铁线路开通预计也是两三年之后，总体还得等待。

目前坪山还有少数的低价盘，甚至个别还有低至2字头的，还是刚需选择的洼地。但是一个新开发区的利好总会慢慢消逝，坪山经过几年的规划发展，其区域也逐渐面向成熟，对于置业者来说还能是洼地的机会不多了。

项目优势：

1、 其楼盘户型布局拥有较好的通风采光优势，视野景观较好。

2、 交通未来地铁和云轨加持，出入便捷。

3、 区域旧改项目多，面貌焕新之后，价值潜力大。

项目不足：

1、 南邻比亚迪，未来可能会受到其一定的运营影响，不过产业区会对项目的去化也有一定的利好。

2、 目前距离配套*都不太近，未来出入上学会比较麻烦。

购买建议：

因为有16号线经过，对项目有一定的助力，不过暂且还要等待一定时间的建设。如果价格与富润乐庭相差不多，刚需自住还是可以考虑的。

—— END ——

作者小覃

编辑：小覃

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