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真的比想象中要快!楼市回暖了吗?

来源:大卫聊地产   发布时间:2020-03-17 00:00:00

*怕街上异常的安静,*怕银行短信又让交按揭

*怕,,,打开股票行情软件...

有人说,现在全世界*稳的还是我们的楼市。

是吗?

如果从*近一些媒体报道和一线人员发声看,你可能会被吓到。

回暖的声音,此起彼伏;

中介大哥们开工2个星期,小宇宙全面爆发。

深圳某2000万/套起步的楼盘,居然因为人多要施行“限流”“暂停接客”!

“戴口罩抢房”,可能是一大奇观吧。

朋友圈一个湖州置业顾问感慨:连喝水都没时间...

也包括重庆。某些售楼部门前又开始排队登记。

正如这位微信名以字母A开头的朋友的朋友圈。

回暖,似乎来得比我们想象中的都要快?

房子真的要涨价了吗?

1

首先,我们捋一下背景。

先从地产相关企业端看。

目前光是有公开报道的,除了恒大取得逆市业绩外,主流的信息大概都是这样的:

✓某知名房企华北区域优化约700人,北京区域已经出现了30%左右的人事变动,很多普通员工已经“疫无返雇”;

✓四川企业中迪禾邦对内宣布无力支付1月及2月工资,劝说员工主动辞职;

✓闽系房企金辉集团被曝某区域公司解散;

✓房天下、广东中原纷纷开始了降薪、减津贴、优化人员配置;

✓各大项目普遍以“促销”“低价”为噱头包装...

在企业端,实际上都碍于全球性的宏观形势、国内资金面并未向地产大幅放开、调控政策依然持续等因素,大家的经营预期是十分谨慎的。

与市场的蠢蠢欲动呈现出明显的反差!

去年的同一时间,国内头部房企在一份名为“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的邮件中有这么一句话:

不要再寄望于“触底反弹”,宏观形势不复以往,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。

把这句话放在现在看,似乎更应景。

开发商首先应该筹划的,应该是活下去。

活下去包括自身的企业管理水平提升、品质能力提升、成本控制得当、追求更稳健的发展策略等等。

比如,我们看到的某开发商去年开始就大规模岗位优化

比如,我们看到了小房企倒闭潮更加汹涌。

房地产行业而言,大的环境,我的理解是他还处于一个持续优化结构的过程。

也就是大家所说的,后房地产时代,由“大干快上”转为“保质保量”阶段。

作为普通人来说,想知道市场真相,除了关注开发商在干嘛以外,一个关键环节,应该是关注数据。

新房销售数据、二手房和土地市场这三个指标。

2

新房销售数据

我们以3月*周的新房成交数据为例。

当前的现实阶段是:

在刚性需求没有改变的前提下,当疫情情况初步可控,工作生活逐步重归轨道,被抑制的需求陆续开始释放

复苏的快慢和好坏,跟城市明显的挂钩

一场突发事件,让人们开始有了城市辨识能力,哪些地方管理水平高、配套资源好、“更有前途”,都是决定人们出手,拿钱投票的关键因素。

我们看到,深圳、杭州的环比增长*为显著!有人说爆发式。

而成都,则继续以全国成交面积*的速度,惊人的快速回暖。

在统计局数据上,成都2月份的新房价格已经上涨1.2%,领跑全国。

此外,重庆3月数据环比2月上涨166.91%,意不意外?

当然,其中有一定原因是重庆2月份网签基数少。但重庆前10周周均成交面积位于全国第二,仅次于成都,反映出重庆,还是不虚的...

从新房看,一二城市有率先启动的迹象,而三线以下城市仍然低迷

支撑现目前购房需求爆发的基础,是实际需求人们对大城市的信心

刚性化需求,可能因为一场疫情而延后,但却没有消失。

在北京上海楼市调控依然铁板一块的时候,去其他大城市买套房,成了很多人的打算!

尤其是在开发商轮番的“促销政策”攻势之下,吸引了大家踊跃下叉!

土地市场

再看土地市场。

先说结论,客观的讲,局部城市,的确已开始复苏。

在土地供应量的减少、传统假期和黑天鹅的三重作用下,全国土地市场成交规模较1月份大幅缩减,同比也出现下跌。

从克而瑞统计的数据看,同比降幅接近两成,算是历史低点。

但我们应该关注到一个数据,土拍的价格,越来越贵了!成交总价,没有因为成交量下降而减少!

看粉色的折线,今年2月份较2019年2月,平均楼面价上涨明显!

奇怪吗?

不奇怪。

土地市场跟新房市场有些类似,*近一二线城市的地卖的好!尤其是优质地块,都有一定的溢价率!是要抢的!

这体现出明显的城市分化!

二手房

还是看CRIC数据,从春节之后的2月份开始,几个重点城市的二手房成交数据启动了!

上述三个表,南京、成都、杭州,恰好反映当前热门二线城市,在冰冻期过后,开始复苏的步伐。

再来看下贝壳研究院的数据,3月2-8日,18个重点城市二手房成交量与去年12月周均水平的比较:

上海二手房市场,已经赶超去年12月份的成交水平!

广州、大连、南京的成交量大致已经恢复到去年12月的70-80%,杭州、济南等地恢复到了近60%!

重庆的二手房复苏情况不理想,主要原因是中介门店复工较晚,以及明显的受到新房市场挤压。

是不是很奇怪?

从目前的一些统计数据上看,楼市的确在复苏了!

什么原因呢?

3

我认为今年应该有三个因素决定楼市走势

一是 ,“稳楼市”在全球性大波动时期的重要意义;

二是 ,在“一城一策”“房住不炒”的前提下,各城市如何更好的利用稳定发展房地产而间接弥补或刺激经济,以及“失去的日子”?

三是 ,货币政策的影响。

简而言之,楼市企稳,很重要。但绝不放任炒作,是前提

相比于股市的猛操作,楼市也要“操作”。

4

现在再去讨论“楼市究竟回暖了?”“要不要赶紧去抢一套?”

逻辑就清晰了。

选择一座优质的大城市,分享红利,共同成长,已经成为多数人共识。

选择优质城市里,地段配套都不错的优质住宅,换一套好房子,给自己和家人更好的生活体验,及时享乐,也是很多人的共识。

在买方市场,人们基于自身情况的理性消费购房,是很明智的举动!

当一些还不错的楼盘,给出了实质的价格优惠,宽松的购买条件,例如又是分期,又是无理由退房等,有些人,已经行动了!

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