年报快读|越秀地产：老牌国企低速稳健增长 大湾区土储占比51.7%

3月10日晚间，越秀地产（00123.HK）公布2019年年度业绩。

作为华南地区的老牌国企，越秀地产贯彻一向的稳健风格，2019年销售金额721.1亿元，完成全年合同销售目标人民币680亿元的106.0%；截止期末，越秀地产实际借贷平均年利率同比微增为4.93%，仍处于行业较低水平。同时，越秀地产2019年新拓城市5个，全国布局的脚步有所加快。

2019年销售金额721.1亿元 完成销售目标106.0%

公告显示，越秀地产2019年全年累计合同销售金额约为人民币721.1亿元，同比上升24.8%。完成全年合同销售目标人民币680亿元的106.0%。合同销售面积约为349万平方米，同比上升26.1%。合同销售均价约每平方米人民币20700元，同比基本持平。

相较往年销售数据，2018年越秀地产合同销售为577.8亿元，完成全年合同销售目标550亿元的105.1%；2017年越秀地产销售额约408.69亿元，完成销售目标360亿元的114%。近两年受政策影响，越秀地产目标完成率均有所下降。在不久前的越秀地产2019年全年业绩公布媒体电话会上，公司董事长林昭远表示，考虑到疫情影响，公司将2020年销售目标定在了802亿元，销售目标增幅为17.9%，相对于2019年销售目标增幅17.68%来说基本持平。

按照营收分类来看，2019年越秀地产全年租金收入约人民币6.9亿元，同比上升0.7%；其他收益净额约为人民币7.99亿元，同比减少23.1%；“轨交+物业”合同销售金额约人民币50.8亿元。

来源：业绩公告

2019年，越秀地产仍致力于大湾区市场的深耕和拓展。数据显示，2019年越秀地产大湾区的总计合同销售金额约人民币421.4亿元，同比上升21.6%，约占总合同销售金额的58.5%。其中广州、佛山、中山、江门销售额同比增长均超过20%。值得注意的是，越秀地产2019年度北方地区的增幅增长较为明显，销售额同比增长超40%。

净借贷比率抬升12.8个百分点 融资成本仍处行业较低水平

2019年，越秀地产营收约为人民币383.4亿元，同比上升45.0%；毛利率约为34.2%，同比上升2.4个百分点；权益持有人应占盈利约为人民币34.8亿元，同比上升27.7%；核心净利润约为人民币35.1亿元，同比上升24.8%。

已售未入账金额为人民币885.5亿元，同比上升38.6%；销售及营销成本约为人民币10.0亿元，同比上升53.7%；这主要是由于本期结转收入增加所致。

来源：业绩公告

截止2019底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币301.9亿元，同比上升11.2%，经营性现金流净流入约为人民币63.7亿元。

来源：业绩公告

融资方面，2019年越秀地产融资总额约人民币 375亿元，其中境内融资约人民币300亿元，境外融资约人民币75亿元。2019年境内发行各类债券合共约人民币73.0亿元，发行利率介于3.60%至4.03%之间。截止2019年末，越秀地产总借款为约人民币710.2亿元，同比2018年的534.1亿元上升33%，未来一年到期的借贷占约10%，定息借贷占57.7%。

截止报告期，越秀地产总借款中约46%为以人民币计值银行借款及其他借款，同比上升1个百分点；9%为以港元计值的银行借款，同比下降1个百分点；21%为以港元及美元计值的中长期票据，同比下降4个百分点，24%为以人民币计值的中长期票据，同比上升4个百分点。

2019年内，越秀地产实际借贷平均年利率为4.93%，同比2018年的4.82%有轻微上升，但仍保持在行业较低水平。值得注意的是，2019年越秀地产净借贷比率为74.0%，同比上升12.8个百分点。这也是影响其实际借贷平均年利率抬升的主要因素。

坚持“1+4”城市布局 大湾区土储占比51.7%

截止2019年末，越秀地产拥有总土地储备约2387万平方米，同比上升23.0%，其中约1234万平方米位于大湾区，约占51.7%。上述数据足够满足越秀地产未来三至五年的开发所需。

2019年度内，越秀地产新增土地27幅，总建筑面积约为771万平方米。新增土地位于广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等11个城市。其中深圳、成都、郑州、长沙、嘉兴5市为2019年内新开拓城市。

据历年数据显示，越秀地产2017年布局城市无新增，2018年新增城市2个，相较2019年其布局新增的5个城市，越秀地产全国布局脚步有所加快。越秀也表示，在投资区域布局上，未来将坚持“1+4”的城市区域布局，重点投向大湾区城市，巩固在大湾区的市场地位，同时将适度增加在华东、华中、北方和西部四大区域的资源投入。

越秀地产的“轨交+物业”模式在一定程度上提升了其获取优质土地项目的能力。

上半年，越秀地产收购品秀星图86%股权，这是越秀地产纳入的首个“轨交+物业”项目。该项目位于广州市增城区新塘镇官湖村，属广州地铁13号线官湖站上盖物业。下半年，越秀地产又成功收购品秀星樾和品秀星瀚两个“轨交+物业”项目51%股权。三个地铁物业项目的总建筑面积达约315万平方米，约占越秀地产总土地储备的13.2%。2019年内，轨交物业项目合同销售金额约人民币50.8亿元，占总合同销售金额的7.0%。

同时，旧改也将是越秀地产继另一个重要的资源获取模式。

2019年，越秀地产获得广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格。里仁洞村拟改造面积约为172万平方米，改造后总建筑面积将约349万平方米。东流村拟改造面积约为6万平方米，改造后总建筑面积将达到约25万平方米。旧改项目为越秀地产增加潜在土地储备约163万平方米，开启了越秀地产获取土地资源的新途径。

据悉，未来越秀地产将继续推进“地产+”业务的发展，稳步推进“+产业”、“+小镇”等业务，整合大湾区优质教育资源，推进“+教育”业务发展。