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危机中的赢家,到底谁在抄底中国?

来源:楼市团长   发布时间:2020-03-22
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最近很多人担心疫情扩散会不会造成全球经济危机,在我看来,危机发生概率非常低。因为真正的经济危机是不可预知的,是突然发生的,现在大家都在担心会不会发生危机,各国政府也已经充分意识到这个问题,做足了货币和财政上的准备,所以经济危机反而发生不了。

至于全球外围股市下跌,很正常,股市是市场情绪的反应,中国刚发生疫情的时候,股市也跌得很惨,最多就是股民、基金亏点钱,上市公司募资发债出现点困难,日子照过。

其实我对美股熔断一点也不关心,我只希望房价下跌,这样才有机会再入手几套。市场情绪是个奇妙的东西,等到政府频频出台救市政策,那个时候很多人的看法又会反转过来,匆匆忙忙去买房。

但是讲到危机,我想跟大家一起重回2008年那场危机,共同探讨在中国这样的国家,危机之中到底谁才是赢家,普通人该如何抄底中国。

01

投资房产需要长期视野


2008年,中国经济并不太好,但是回顾我自己的投资经历,2008年反而是我赚钱最快的一年,也是最开心的一年。此后我所赚的钱都没有2008年那么有意义,那么令人兴奋,那么令人铭记于心。

事后,总有不少朋友跟我说:“当时你看得真准啊!大赚一笔!同时也勇气可嘉,你居然敢于在那个时候买那么多套房,你不怕吗?”

其实,我不敢讲自己当时看得有多准,因为市场一直在变化之中,所以我向来不把收益寄望于市场的短期波动。我之所以买房,是因为我认为:无论形势多差,只要国运还在,中国的经济一定会再次反弹,而房产始终都会继续上涨。

就是这么一个简单朴素的投资逻辑,使我2008年入市买房,我当时并没有提前获知几个月后高层会出手救市,从而引发房价大涨。换言之,我买房,不是认为它一年半载会涨,捕捉什么短期收益,而是认为中国的经济虽然遇到了一些困难,但是只要国运还在,长期持有房产是没问题的,我看好的是资产的长期增长价值。

我在进入楼市之前,也曾在股市玩过,但是当时有一个资深的投资朋友告诉我:你这么年轻,而且资金量有限,你入股市不出两年,你就会成为一个穷小子。如果你想赚钱,千万不要参与短期价格博弈的投资,因为这些都是千变万化的,你资金量少,涨了你获利有限,跌了你根本没钱补仓,横竖死路一条。我建议你去不需要反复买卖,靠时间的价值来赚钱的资产领域,那样假以时日,你的财富一定会有惊人的回报。

得益于他的开启,我很快就离开了股市,也躲过了很多轮股市暴跌,而我那些之前在股市认识的朋友,他们偶尔赚了一点钱,后来一个我也见不着了,估计他们后来亏得连生活都成问题了。所以我经常跟身边的人说:没有1000万别炒股,否则小心底裤都亏光。

买房不像股市那样,一天两天就会看到它价格发生变化,但是时间长了,房价一定涨,有这个前提,我觉得买房就很值得花一生的时间去做了。
我们分析政策不是为了短期投机,而是在合适的时刻切入一个长期的趋势之中,如果投资没有长期视野,是很难赚到大钱的,无论你是否抄底成功。

为什么呢?因为如果没有洞察长期趋势,只要稍微涨一点,你就会把它卖掉。例如,当年不少人买了腾讯股票,他们在100多块左右买入,翻倍涨到200多就卖了,但是事实呢?腾讯的股票后来又翻了一倍,涨到了近500块。

2008年跟我一起在深圳买房的朋友,同一个楼盘,他在涨了近90%的时候就卖了,9000多涨到1.7万,那时他觉得工薪族收入那么低,加上国家打压楼市,房价肯定不涨了,肯定不涨了。
而我那套房子直到2018年才以9万每平方的价格卖掉,10年涨了10倍。不是我看得多么准,而是我认为投资这种事情,天然就是时间的玫瑰,没有耐心是等不到花开的。

一年两年,你只能看到春去秋来,八年十年可以看到生老病死,百年千年可以看到王朝更替,时间是投资的第一门课,参透了才能成为高手。

投资这钱其实挺好赚,但又没有你回过头去开上帝视角那么轻松。每个人都说自己错过了房子大涨的前夕,其实真让你回到2008、2012、2014年你还不一定有勇气买房。同样,2020年来了,你敢买房吗?

02

抄底楼市的真正逻辑



现在回到具体层面,我们抄底楼市的真正逻辑是什么呢?

长期来看,房价上涨是经济发展,社会财富不断积累的结果;短期来看,房价暴涨是政策突然宽松的结果。

这句话有两个意思:第一个是长期来看,房价上涨是社会财富稳步增长、不断积累的结果。

只要中国的经济继续发展,房价都不会停下来。房产是中国财富的容器,人们赚了钱,放哪呢?只有一条可靠的路:买房。所以,讲什么房价再也不涨又或者房价涨到多少就停下来是没有意义的,因为中国作为全球第二大的经济体,仍然有6%的GDP增长率,如果人们赚了钱不投入楼市,大量的财富就没有办法凝固沉积下来。

曾经有朋友跟我说:以后国家不发展房地产了,发展高科技、互联网,房价肯定跌。其实他们不知道社会效率越高,财富增长越快,资产价格也会跟着水涨船高。他们难道不知道北京的西二旗、深圳的科技园,上海的张江科技园最多码农,周边的房价都非常高吗?搞互联网,就不用找地方住了?现在高薪收入的就是这些人啊!看看腾讯、阿里巴巴公司周边的房价,那叫一个高!越是搞互联网产业的城市,房价越高好不好?

财富的本质是什么?表面上所有不可再生且我们需要的东西都可称之为财富,但财富背后的本质是时间与选择权。人们努力上班,这些时间辛苦所得的回报,得有一个东西储存起来,以便将来需要的时候兑现,货币是最不可靠的,因为它会贬值,所以人们才会关注各种投资,企图跑赢货币通胀,房产恰好是各种投资中,相对比较稳妥的,再加上有大量的自住需求,所以才承载了大量的社会财富。

上面那句抄底逻辑还有第二个意思:短期来看,房价暴涨是政策突然宽松的结果。

很多购房者都有一个非常困惑的问题:应该在什么阶段入市,才能不被套住,同时获利最大。那先得从楼市的周期分解说起。

自从1998年房改开始到2020年,国内楼市宏观调控政策一直在“防止过热”和“防止过冷”之间左右摇摆,这就人为造成了楼市的“周期性规律”。

所以,一个完整楼市上升周期可以划分为:战略建仓期、政策信号期、快速拉升期和横盘分化期。

战略建仓期,主要特征:

市场预期一片悲观,敢于买房的人并不多,开发商急需回笼资金,一手房价格非常便宜,二手房成交不活跃。

战略建仓期是最佳的介入时期,因为此时开发商和不少二手房业主需要回笼资金,抵抗心态最为薄弱,所以此时的价格非常吸引人。

在这个时点入市的人,可以从鱼头、鱼身到鱼尾吃完整个上涨行情,但前提是要有胆量和耐心,敢于坚持自己的判断。

政策信号期,主要特征:
房贷政策开始松动,比如首付比例下调、多次降准降息;房地产交易税费降低,放宽人才落户政策等等。

政策信号,不是一次性释放的,高层非常担心楼价突然大涨引起民怨,但又不能不托市,让楼市维持在正常的交易状态之中,所以出台政策的时候都是试探式的,出台一个政策,先观察市场反应,然后再决定下一步。就像加柴烧水一样,一点点加,小心翼翼。

政策信号期前后持续约6个月左右,即180天,当多个政策叠加在一起,人们就开始意识到要行动起来买房了,这个时候,房价就会出现局部上涨的苗头。
 
快速拉升期,主要特征:

成交量和成交价一齐上涨:大量的购房者纷纷入市,售楼部出现排队购房的现象,楼盘摇号中签率极低,市面上一房难求。平时说房价再也不涨的刚需,啪啪打脸之后,也去参加排队了,毕竟相比丢人,赚钱更重要。同时二手房业主惜售现象严重,分分钟反悔不卖,楼市实际库存不断减少,就连品质最差的老破旧也能卖出高价。人发起疯来,什么房子都抢,具体情形可以参考2015-2016年。

关于快速上涨,大家记住:现在高层对二三线城市房价上涨的容忍度,远高于一线城市。因为这些城市对土地财政依赖更高,必须给个机会他们捞钱,房价涨一涨,地方政府才能多卖几块高价地。
 
横盘分化期,主要特征:

信贷以及楼市相关政策开始收紧,平时最不关注楼市、风险意识极为淡薄的群体(比如农民工,普通工薪一族等等),通过周边朋友介绍也知道楼市大涨了,并加速筹钱恐慌入市。

此外,还会伴随着银行信贷办理周期拉长,放贷缓慢;市场开始出现买家主动亏掉定金反悔交易以及部分区域二手房价格离奇迅速拉高的现象。

这些现象过后,整个城市就进入了高位横盘,分化上涨的阶段。这个阶段,只有优质板块和学位房还会继续上涨,其余绝大部分房子都会横盘,然后整座城市等待下一轮行情。

那么我们目前处于哪个阶段呢?去年买房的朋友,属于战略建仓期,现在已经到了政策信号期的最初阶段,步步试探,蓄势待发。

03

穷人抢口罩,富人抢房产
现在这个时候谁还敢买房呢?到底谁在抄底中国?

3月7日,深圳招商蛇口太子湾湾玺104套2000-5000万的房子当天清盘,随后13日加推的14套房源8秒抢光。

3月15日晚,无锡楼盘突然集体宣布涨价,推出的优惠将全部收回;
 
3月16日,扬州部分新盘宣布涨价,取消优惠。

3月18日,杭州诞生了今年第一个“万人摇”项目,当天开发商推出的417套房源,摇号登记人数超过12000户。
值得注意的是,在线下的售楼处陆续开门之后,上海的楼盘也出现了人潮涌动的局面。

更为令人震惊的是,苏州竟然放开了限购!

内容解读
1、本科可以直接落户,无需社保。(年龄不超过45周岁)
2、大专6个月社保就可以落户!(年龄不超过35周岁)
3、适用于苏州市行政区域!
4、5月1日起正式执行!

其实,我真的想问一下:不是说绝不拿房地产提振经济的么?如果每个城市都借人才落户之名,行放开限购之实,那楼市调控咱们还玩吗?不算数了?

总结一下

真正严肃的投资是以必赢为目标的,而且是要在假设自己只是个普通人并且一定会犯错的前提下,还能大概率地赢。如果稍微幸运一点,不但能赢还可大胜。理解这看似矛盾的话背后的合理性和必然性,就算是投资开窍了。

高概率必须要依托在需求端的长逻辑和供给端的高壁垒上,高赔率往往出现在负面共识高度集中又隐含了高预期差的地方。

怎么理解呢?在中国未来二十年进一步城市化的过程中,房产的需求依然存在,并且土地供应相对紧张会一直维持,所以将来房价上涨就是一个高概率的事件。(还有通货膨胀的因素也会令到房价上涨)

高赔率,即你买房的回报率。什么时候回报率最高呢?在负面共识集中和高预期差的时候,即大家都认为会跌,而你的预期与绝大部份人存在反差,并且你敢于行动来验证自己的正确判断。

高概率对象最怕的是被充分预期,但好在它是时间的朋友,等字诀能化解矛盾。高赔率对象最怕的是负面逻辑被证实,当房价即将上涨被所有人所知,也就没你什么机会了。

高概率与高赔率共振是数年一遇的大机会,在中国,这种机会一般出现在大灾大难之后,例如2003年、2008年、2012、2014年。

但可惜大多数人都会在这个时候行动迟缓,犹豫不决,所以投资赚钱的永远都是少数人。

最后,我想跟大家说,不要轻言抄底,如果一项资产您不看好它的长期增长潜力,还谈什么抄底呢?跌了您也不会买。

很多人最大的愿望就是房价暴跌然后自己抄底买一套,但实际上,这些人即使暴跌也不会买的。

如果我们问他们:北京房价跌到多少你们才会买?5万每平方?4万,3万!

不是,2万!也不够,他们会希望一直跌下去,最后白送给他们。认为房价会跌的人是永远买不到房子的。

那今年中国房价会跌吗?纵观中国房地产历年发生的大事件,你会发现当年吓得手发抖的限购限售、房产税、收紧棚改,甚至2008年金融风暴,2014年高库存,过了几个月之后就没什么人讨论了,而房价却依然上涨。

岁月啊~带走的都是人民币,如果老天让你回到过去,你愿意买多少套房呢?
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