上海之核，还会迸发出更大的能量吗？黄浦区买房指南

上海买房，关注平米。

我们发现，市面上很多的购房者在选房的时候对行政区有着一定的偏好，然而在选择具体的板块和小区时显得有些茫然。为此，平米房产团队计划用接下来的一段时间研究以及实地考察上海的各个行政区和重点板块，加深大家对上海楼市的微观理解。

黄浦区是上海*老牌的中心城区，也是很多人对上海的*印象——外滩的所在地。有的人说黄浦区已经尽显老迈之态，市中心空心化不可避免；也有的人认为黄浦区会始终在上海保持*地位。事实究竟如何，平米房产咨询团队做了相关研究和实地考察，以下的篇幅将带大家一起剖析一个真实的黄浦区。

01 黄浦区概况

黄浦区地处上海的正中心，是上海市政府的所在地，交通四通八达，商业繁华，医疗教育资源*，拥有发达的第三产业。

黄浦区是一个有浓厚历史底蕴的行政区，由老黄浦、老南市、老卢湾并区而成。根据国务院制定的2035上海城市总体规划，黄浦区有人民广场、外滩、老城厢和复兴路四个区域被列为上海市域历史文化保护区。

三个已经被合并的旧行政区中的老黄浦是上海的名片，也是旧公共租界中区，百年前即为远东*的金融中心。如今，老黄浦范围内的外滩、南京东路都是全国各地游客耳熟能详的地标。

解放以前，老南市区没有被划入租界，直到*近老南市区的部分地区都是中心城区内发展比较落后、生活环境较恶劣的居民聚集区。老城厢的居民街区让人勾起了过去上海人均住房极其紧张的回忆。

老卢湾的北部是上海居民熟知的“上只角”，属于旧法租界，有着一些*有海派情怀的街区，如淮海中路、思南公馆。

黄浦区不仅有着悠久的历史，根据上海2035总体规划，黄浦区全境都处在中央活动区内，也是城市发展的重中之重。

黄浦区政府对本区的发展目标为“把黄浦全面建成以金融外滩为引领、以现代服务业为主导、以经典人文为特色、以创造人民群众更美好生活为根本的现代化精品城区”。

从功能上，黄浦区承担着上海商业中心、服务产业及旅游业中心的重任，初等教育和医疗资源也非常发达。区内的平均房价很高，房龄久一些的二手房也至少要8万单价，豪宅单价达13万以上。

02 黄浦区的交通

黄浦区是上海的中心城区，开车出行和轨道交通都非常便捷。

上海的纵横大动脉——南北高架和延安路高架在黄浦境内交错，内环线南段也经过黄浦区。开车可经由延安东路隧道、复兴东路隧道、南浦大桥前往浦东陆家嘴等主城区。黄浦区西侧与静安区的南京西路商圈、徐汇区的徐家汇商圈接壤。这些也都是高能级的商业和办公中心。

黄浦区的地铁站密度很高，基本不存在步行1公里以上才能到地铁站的住宅区。地铁1、2、4、8、9、10、12、13号线都穿过黄浦区内部，即将通车的主干线14号线也会经过黄陂南路和大世界站。黄浦区内的人民广场站（1/2/8）和陕西南路站（1/10/12）都是三线换乘的轨交枢纽。

03 黄浦区的产业和商业

黄浦区的外滩区域是“十里洋场的*佳代表。

在挑起上海旅游业大梁的同时，也是金融公司总部区域。海通证券、浦发银行总部、全国银行间同业拆借中心、上海黄金交易所等金融机构总部和交易所都设立在外滩。董家渡南外滩区域正在大力开发中，未来与中山东一路外滩区域联接，将形成媲美对岸陆家嘴的金融聚集区。

新天地是黄浦区另一个产业核心，功能与外滩有所不同，主要是以普华永道为代表的专业服务业和电通安吉斯为代表的广告业。

此外，新天地也是艺术展会等活动的集中举办地。

黄浦区的商业设施极其发达，且可满足各消费阶层的需求。人民广场和南京东路是黄浦区*老牌的商业区，主要面对游客和中等层次的消费者。

外滩则是上海高端餐饮*密集的区域。

洛克外滩源附近的餐厅人均价是这样的:

新天地-淮海中路是上海*的市级商圈，定位高端，聚集了爱马仕之家、Harry Winston等奢侈品店和高端餐饮。

打浦桥-马当路则是面向中产的区级商业中心，近年除打浦桥日月光之外，新开了凯德晶萃、中海环宇荟等新商场，能级有所提升。田子坊也在此区域内。

04 黄浦区的医疗

黄浦区是全市医疗资源**的行政区之一，区内有瑞金医院、仁济医院西院、第九人民医院、长征医院、曙光医院等知名三甲医院，根据2018版复旦医学院发布的中国医院综合排行榜，瑞金医院位列全国前5，仁济医院位列全国前20、九院位于全国前30。黄浦区各三甲医院的专长科室如下：

瑞金医院：传染感染科、呼吸科、麻醉科、内分泌、普通外科、皮肤科、神经内科、肾脏病、心血管病、血液学、检验医学、烧伤科、核医学、急诊医学、重症医学

仁济医院：风湿病、麻醉科、消化病、核医学、变态反应

第九人民医院：耳鼻喉科、口腔科、眼科、整形外科

长征医院：骨科

05 黄浦区的K12教育

在公民同招、民办摇号的背景下，凸显了*+*双学区的价值。而黄浦区虽然面积不大、人口不多，却有2个*的*+*双学区。分别为人民广场板块的曹光彪*+格致初级*和世博滨江板块的上外黄浦*+大同初级*的组合。区内另有蓬莱路二小、上海实验*等优质公办*。

黄浦区的民办*实力也不俗，民办立达、明珠*跻身*梯队，民办永昌为九年一贯制。体制外的康德外国语*为十二年一贯制，也有着不俗的成绩。

黄浦区有三所*率很不错、一本率在80%以上的*，分别是格致*、大同*和向明*。

不同于众人对黄浦区“中考*轻松的印象，黄浦区的中考难度是因人而异的。由于中考移民至黄浦的人数众多，中等及偏下分数段的学生反而不如在浦东新区这种*平均教育水平不错的人口大区中考。而黄浦区中考高分段的竞争难度比较接近于大众的印象，相比徐汇、浦东新区等教育大区竞争要小了不少，不过录取分数线高于静安区。

06 黄浦区板块简介

①人广-南京东路板块

人广-南京东路板块，以行政文化中心和旅游商业为主，住宅较少但梯度明显，从300万的使用权房至1500万的大面积商品房都有，单价区间在8-10万之间。板块内的商业和交通很发达，曹光彪+格致初的双学区、长征医院和仁济医院西院就在人民广场附近。

②新天地-淮海中路板块

新天地-淮海中路是上海市中心的繁荣商业街区。作为上海大都会的城市名片，城市界面高端洋气。板块内除了淮海中路附近有一些老大楼和老公寓外，次新楼盘以大平层豪宅为主，不少为港资和外资开发，受到富豪和明星的青睐，如鼎鼎大名的翠湖天地和凯德茂名公馆。总价区间很高，1500万是门槛价，3500万以上乃至上亿的豪宅都不稀奇，代表上海楼市的巅峰。板块内的医疗资源是*的， 有上海综合排名*的瑞金医院和大世界附近的曙光医院。板块内的公立教育一般，没有好的学区，不过业主人群普遍选择让后代接受海外教育。

③黄浦滨江-董家渡

黄浦滨江-董家渡一带与外滩一脉相承，与陆家嘴隔江对望，是市政府和黄浦区重点打造的新的国际金融中心。董家渡区域内正加快组织旧改拆迁工作，向东打造国际金融城，向北承接豫园板块历史风貌区，是黄浦区未来*的看点。黄浦滨江，也就是南外滩区域已经破旧为新，城市界面高端大气，住宅都以黄浦江景为卖点，总价区间较高，在10-12万左右，总价普遍在1500万以上。绿城黄浦湾、华润外滩九里、金外滩花园等已然撑起了新的一片江景豪宅区。

④五里桥-打浦桥

五里桥-打浦桥是以前所谓的”南卢湾“区域，住宅比较密集，容积率高。老破小、老大楼、普通住宅都比较多，总价300-1500不等，单价区间在8-12万左右。年轻人喜欢”打卡”的田子坊和打浦桥日月光就在板块内，商业较为发达。

⑤世博滨江板块

世博滨江是黄浦区*南侧的滨江板块，为2010年世博会浦西园区所在地，整体城市界面较新。一些05年以前的楼盘如融创滨江壹号院、耀江花园等依旧经典，也有少数*豪宅如黄浦滩名苑，总价在3500万以上。滨江景观的稀缺性和全新的区块建设，让世博滨江成为黄浦房价的第三极。板块内医疗和教育资源丰富，如第九人民医院的口腔科和整形外科全国驰名。上外黄浦*+大同初级*的双一梯队学区组合，带动周边楼盘均价达到10w以上。

07 黄浦区代表性楼盘

*梯队：次新*豪宅。单价在12万以上，总价门槛在3000万以上。黄浦区作为上海的核心地段，住宅的上限非常高，有大量高品质、好地段的大平层豪宅。

第二梯队:高级公寓。黄浦区一直以来都是上海比较高端的住宅区，从新世纪初开始就陆续建设了不少高档的商品住宅，黄浦区第二梯队的住宅品质和地段也是相当不错的，普遍是2005年前后建造的高级公寓，单价9-12万不等，房子总价中位数在1500-2000万左右。

第三梯队：普通商品房。黄浦区的商品房面积都偏大，两房普遍在100-120平，三房在140平以上，即使是十几年前造的普通商品房，由于位置核心，其中有些还是*，总价也不低，两房一般在1000万左右，三房在1200-1300万左右。

第四梯队：老大楼。黄浦区整体开发的很早，所以有非常多的90年代的塔式公寓，两梯六户或更多户，但由于位置核心、面积也不小，两房总价在600-700万，三房总价在800-1000万左右。

第五梯队：老破小。黄浦区是中心城区里城市界面比较老的区，有大量的70-80年代建造的售后公房，一房/两房总价在300-400万之间。

值得一提的是，从淮海中路延申到黄浦滨江，构成了豪宅黄金腰带，如凯德茂名公馆、思南公馆、翠湖天地4期、华府天地、绿城黄浦湾、华润外滩九里，为黄浦一梯队代表，单价在12万以上，部分*已达到20-30万。

地处繁华地段或有着学区概念的次新楼盘，则价格坚挺，单价也在10万左右，如华盛大公馆、士林华苑、白玉兰家园、弘晖名苑等

08 黄浦区的特色、居住人群特征对黄浦区的未来规划

黄浦区是*具上海特色的都市名片，既有石库门为代表的历史风貌；也有淮海中路、新天地的都市风情；还有黄浦滨江、世博滨江为代表的国际视野，是上海立足国际大都会的核心发展区，吸引着不少顶层人士入驻。由于发展比较早，也留下非常大面积的老公房、里弄住宅，霓虹闪烁下的炊烟袅袅正是城市发展过程的真实写照。

未来的规划上，黄浦区有三大重点发展区域，*核心的要数黄浦滨江的董家渡金融城，投资上千亿，将与外滩联结，成为媲美陆家嘴的国际金融中心。

目前，董家渡金融城北侧已经有外滩SOHO、BFC外滩金融中心、万达瑞华酒店等地标建筑完工。东方证券、复星集团等知名金融企业已陆续将总部迁至此地。然而，董家渡的*看点在南侧滨江附近，绿地集团将投资数百亿建设大量甲级写字楼，其中*一栋规划达300米。

其次是金陵东路上海老城厢旧城改造，三个阶段总共将完成10块土地的动迁，涉及的土地占地面积高达70000㎡，未来开发总体量将超过60万㎡。

金陵东路目前的城市界面比较陈旧，拆迁还在进行过程中，不过作为黄浦区的中心地段，有实力的开发商自然不会放过这块风水宝地，据传闻，已经有九龙仓等*商办开发商准备参与金陵东路旧改地带的土地竞拍。

新天地的扩容也不容小觑，瑞安将于太平洋保险、永业集团合作投资新的国际*办公街区。

瑞安集团深耕太平桥20余年，陆续开发了新天地南北里、翠湖天地等经典作品，此次与太保、永业集团联合也是在新天地的收官之作，项目整体规模合计达30.3万㎡，将成为新天地、淮海路长期以来严重缺乏的大体量地标商场，是新天地全面升级的旗舰项目。

为了发展以上重点项目，黄浦区政府在过去两年大力推进旧改，集中征收了金陵东路地块、福佑地块等重要区域，推进城市更新：

图片来源：邱晨说城势

总的来说，黄浦区在浦西的几个中心城区（黄浦、徐汇、长宁、静安）中新规划的投资力度*、定位*，这些新的项目或将刷新上海新的逼格上限。黄浦的未来值得我们期待！

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