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冷静一点:楼市沸腾不了

来源:匠人上海楼市   发布时间:2020-03-23

很多人都在说宝山浦东青浦松江奉贤等等地方的滞销盘纷纷去化加快了。

绿地外滩13.8万认筹超过100%也是热门话题。

难道不应该问问去化加快的滞销盘:

怎么卖了那么久呢?如果3月还不多卖点,难道又要过一年么?

难道不应该看看绿地外滩认筹不需要交认筹金么:

不要钱的认筹不是俗称验资么?

验资136%,起码不是好卖的盘吧。

城七区里,过去供应大的片区,其实价格还是管控了。

给高了恐怕也卖不掉啊。

比如彭浦机器厂加持了静安市北国际社区。

架不住静安府2815套供应啊。

比如真如板块,高尚领域1108套,中海甄如府一期二期1086套,都在2019年登场。

房票稀少啊。

当这些新房成为二手房之后,未来会形成新房和次新房源总和的缩量供应,因为大部分人是买来住的。

从这个角度上,整个上海都是低估的

当一个片区的新房供应从几千套逐渐过渡到几百套的时候,房价自然有能力上一台阶。

城七区的有些区供应不足,所以新房是容易上台阶的。

2020年的局部放松是一个价格教育的过程。

虹口江湾曾经涨过,但是打折了,对于市场主流来说,8.9万的价格可能不曾存在过。

周浦保利颂也涨过,并且在不长的时间里清盘,所以不仅周浦之前的房价是低估的,5.8的保利颂也可能是低估的。

2020年的黄浦徐汇价格是放松的,由于供应少,所以去化压力比普陀、新静安小,但并不意味着成交价可以大幅上扬。

一个地方的二手房价如果是100,新房卖105正常卖是因为新房偏好,但是如果新房110能卖,那只能是二手房价低估了。

对于买家来说,回避110价格的新房,寻找二手房或者在横盘或者微涨的片区买入,但是如果不通过局部放松教育市场,那消费性的买房需求也可能停滞。

对于主力价格的片区,上海的价格管控其实是明显的。

2016年的万科天空之城就已经5.8万了,到了2020年也不过是5.86万。

虹桥,是最近几年一众自媒体(也包括我们)看多的地方。

如果看看徐泾最近几年成交的套数,就会知道随着这些土地成为房子之后缩量供应所爆发的能量。

光万科一家就供应了1725套。

2020年,城八区(虹桥)和宝山一样开启畅饮模式。

是我们新开的专门聊虹桥楼市的公众号,主要为了防失联,目前内容聚焦虹桥

宝山区的和欣共和家园,大华公园城市一期默默地卖成了尾盘了。

大华公园城市二期要开启认筹了,价格也是微幅上涨。

我们也是看多宝山的限价盘的,理由是宝山外环内十年内的历史一般不会跑输大盘,限价盘自然是应该考虑的。

上海在城市的西南和北边,都有巨量供应。

徐泾是万科中核奥园瑞安,宝山主要是大华。

户口本上海人比较喜欢宝山(也不是真喜欢,还是因为价格),新上海人比较喜欢虹桥。

不想买不会踏空很多,买的人就是房住不炒。

其实不涨也是可以的,主要是一点不涨可能更不好卖。

2018年房价大跌的时候,止跌的开始就是浦东由陆家嘴、浦发、中建在周浦、孙桥、川沙拿了四块地。

但是其实这些地方除了张江核心区,没有一个地方回到了历史峰值。

2020年的一开始,周浦还没来得及供应,但是御桥供应了6.3万的洋房。

还记得么,2018年的御中环6.04,而2019年御桥是少数涨幅高于5%的板块。

上涨发动机的浦东也是按住的。

拿什么沸腾呢?

美股4个熔断要如何沸腾?

失业率上升要如何沸腾?

全世界发达地区疫情加重如何沸腾?

唯一可以沸腾的大概就是货币宽松。

央行坚持在3月15日没降息。

这种不降息在我们看来只是暂时的。

暂时也代表了一种态度。

2020年依然是一个值得买房的季节。

但大概率全年都不会有沸腾。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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