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突发!股价崩、卖房难,房企“打肿脸”魔咒?

来源:大伟看楼市   发布时间:2020-03-23
伟哥从来不是房地产悲观论者,但最近对于“房地产企业”来说,最崩溃的时候开始了。大量的房企股价暴跌,虽然有大盘的原因,但对于负债率质押率非常高的房地产行业来说,股价不稳的后果非常严重!

相比疫情刚开始的年初,1-2月份对于房地产企业来说,本来就不算旺季, 虽然有少数企业看中返乡置业,但毕竟大部分企业春节期间的销售都会放缓,所以包括到期债务等数据,在1-2月都不会高。另外大部分企业都会在春节前大规模融资,这些都让第一波冲击对于房地产行业来说,影响不大。
股价跌幅最大的企业,过去一个月已经腰斩,这种情况下,2-3月,卖不动房子的房企,终于开始面临巨大的生存问题。

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央行再次重申“房住不炒”

国内复工正当时,而国际金融市场动荡加剧,世界形势也对我国的经济发展带来新的挑战。3月22日,一行两会再度集结,就市场关心的物价、降准降息空间、产业链整体复工、房地产政策、人民币汇率等问题进行了介绍和解答。

银保监会副主席周亮表示,下一步,银保监会还会继续打好防范化解金融风险攻坚战,深化金融供给侧结构性改革,推动银行业保险业的高质量发展。其中包括要坚决落实“房住不炒”的要求,促进房地产市场的平稳健康发展。值得一提的是,宣昌能介绍,提高宏观审慎调节参数也不适用于地方政府融资平台和房地产企业。

  2  

房地产打肿脸?

多家莫名其妙的机构发布的数据,居然是2月房价上涨了!而最近市场刚出现的企稳,刚有少数聪明人到售楼处,就被忽悠成了热销。
3月中上旬全国主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏,网签成交量平均上涨了40%,但同比依然下调了20%以上,特别是一线城市,网签同比下调了25%。
但网签数据并非市场真实情况反映,当下的网签数据基本都是开发商为了加快回款而争取春节前的实际签约逐渐进入网签程序。
实际相比2月份市场暴跌80-90%,3月份大部分城市市场成交量的确有所恢复,目前市场已经恢复到了疫情前的40-50%,而且从趋势看,从南到北逐渐复苏,成交量有望在下半月季度回升。有望接近去年同期的60%。

当下市场部分区域也的确出现了热盘,看房人数量相比之前有明显上升,但远远谈不上过热升温。
以北京为例,3月1-21日北京二手房住宅网签4739套,2019年同期是9970套,网签跌幅是53%,实际市场跌幅在60%以上。
首先:疫情现在看的确企稳了,特别是全球放水的预期下,的确有一些购房者入市,包括刚需和疫情期间对住宅改善有需求的,最近相比疫情期间,2月份有明显增加。
其次:但现在市场远远谈不上火爆,最多只是复苏,整体看,全国平均到访和市场成交量恢复和去年3月同期比不到一半。整体市场还处于逐渐恢复中,其中南方稍微好一点,北方稍微差一点。
第三:是不是能回暖要看政策和疫情,现在疫情并没有完全过去,政策也没有明显的调整,这种情况下,市场很难全面回暖。
第四:个案的热销不代表市场真实和全面情况,个案的热销很多也属于营销手法,整体看,市场的确存在极少数热销,但这些项目基本都是老项目后期,价格平稳或者价格优惠
第五:按照目的的政策,房价上涨的可能性要低于房价下调的可能性。市场更关注3月20日是否降息
伟哥简单的总结分析一下:
动辄百城的房价数据完全是为了忽悠媒体,获得曝光率,事实上,全国真正有相对及时的网签数据的城市只有50个以内,即使是国家统计局也只统计70个城市。

二手房不用说,事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题,新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标,可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

在中国房价数据是最大的机密,而这一情况,在发达国家或者地区根本不存在问题,所有交易全部公开可查,比如香港,所有二手房的每一任业主购买价格,都可以在官方网站查询得到。

因为中国各级城市房地产网签系统的问题,所以导致了房地产的基础数据缺失。这样就给了一些民间机构生存的土壤。包括所谓的排名热、动不动发布100个城市288个城市的房价。

部分房企捏造销售额,跌幅不到90%的数据都是假的!
2020年2月份,房企的销售额是历史上最水的一次销售额,整体看,大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交。将预定算成签约。获得了一些签约。
部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房。事实上,房企的求生欲非常浓了!
房地产行业已经哀鸿遍野。以北京为例,2月份真实全月销售额只有25亿左右,相比正常月份下调了90%。3月份到当下也只恢复到了正常市场情况下的40-50%,远远谈不上热。
警惕这些虚假“打肿脸”数据,导致的政策不敢放松!
房地产企业销售都已经悲催了,但卖排行榜的收费则上涨了!

中国房地产看政策,而政策看什么? 看民意和经济稳定。 如果经济稳定了,肯定房住不炒。 现在看经济肯定需要一定数量的刺激政策。 这种情况下,肯定会涉及房地产。
事实上冷暖自知,谁都知道,3-4月份对于大部分房地产企业来说关乎生死存亡!如果政策没有相应的宽松,资金链断裂将开始出现!
中国房地产市场是看政策的,短期看政策,中期看政策,长期看政策。最近央行连续多次重申房住不炒,很大程度原因是因为部分房企打肿脸充胖子,疫情下动辄一个月一个项目卖10亿,一个房企卖几百亿。
不降息对于房地产购房者的心理是利空,降息买房,加息卖房,不变不动。
本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大伟看楼市
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