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成都楼市突然火了!重庆咋办?

来源:大卫聊地产   发布时间:2020-03-23

(图片来源于网络)

前两天,重庆闹出了个大动静。
大到了什么程度呢?又上热搜了。
有声音说,这是战斗机飞过天空,留下的音爆声。
总之,在家待久的人,尤为感兴趣。
人们需要“平地起惊雷”刺激刺激神经,就像新闻工作者总想搞个大新闻一样。
重庆如此。
隔壁成都更这样。
我说的是成都楼市。
我在成都的朋友们,已经开始发起了这样的朋友圈:

这是一张来自于成都怡心湖某售楼部内的随手拍,他说,要不是看人人都戴着口罩,他真以为这图是摄于两年前
和成都街头的烟火气一样,成都的房地产业,恢复速度让人诧异。
看一组数据:
  • 上周成都新房销售3776套,环比上涨7.02%;

  • 新开预售项目10个,新入市3063套房源,环比上涨83.7%

  • 成都再次出现“万人摇”!

  • 成都郊区新拍土地楼面价超过11000元/㎡,溢价率超100%!引众多重庆自媒体咬牙跺脚,恨渝不成钢。

不论是供应端,还是消费端,都表现出十分积极的复苏之象。
供需两旺的小阳春似乎猝不及防。

01

我们追溯一下。
实际上,有数家权威机构在2-3月都做过楼市的调研访谈,呈现出来的数据表明:超大半的购房者,都表示会将购房计划延迟;
理由很简单:
1)预期不明朗
2)看房不方便
哪怕是砖家学者们也纷纷大胆预测,3月小阳春,已经不复存在;
大家好像都不看好。
但最近一些城市的表现,跟调研情况截然相反。
就说成都,上周开盘的恒大天府半岛,吸引了1.1万购房者报名。让它成为近期成都首个“万人摇”项目。

还有绿地新里城,1月取得预售,由于黑天鹅事件,3月6号才开始登记。
结果,憋了接近2个月的购房者,好像突然激情得到释放,54套房源吸引了3089名购房者报名摇号。
中签率砸低到了1.75%!跻身成都“515”新政以来中签率TOP10。

像这样的,还有很多:

▶ 上周成都6个楼盘摇号,7036组购房者报名,平均普通中签率仅11.6%,刚需最高中签率70.83%。

不论是报名人数还是中签率,看起来,得靠“抢”了啊!
很显然,成都市场,印证了市场调研报告,似乎不是很准确。
被调研的人,心里都打了小算盘,不愿意说真话?
因为有钱人拿钱投票,我要买!买!买!
3月16日,统计局发布70城房价报告,成都逆流而上,
新房上浮1.2%,二手房上浮0.9%
成都人对楼市的情绪,似乎一点都没有受疫情影响,口罩根本挡不住人们对售楼部的向往。
成都,是如何做到的?

02

与楼市大热相伴的,少不了土拍。
2月,成都就诞生了如双流协和一宗楼面地价13700元/㎡、溢价率48.6%的“新地王”水准的土拍。
3月,在龙泉驿,大面的一宗楼面地价也拍上了11000元/㎡,溢价率惊人的达到了96.4%!
刷新了成都近一年的溢价率记录!
这些,是开发商拿钱投票。我要买!买!买!
3月19日,成都继续热闹。
▶ 成都市新都区有一宗土地成功拍出,最终成交楼面地价11800元/㎡,溢价率124.76%!
让人觉得夸张的,不单单是价格,还有这块地。
1)他在四环外的新都区。从成都春熙路出发,还得往北走二十公里。
差不多相当于解放碑到蔡家吧。
去年中新都的土拍记录,却还与蔡家基本持平,在7000元/㎡上下徘徊。
突然的,他就爆了!
2)这块地附近的二手房,均价大约在13000-15000元/㎡左右。
如果用计算器简单算一下,新房,压力大啊...
恐怖的热情,来自房企。

03

在成都,促销套路还是有的。
什么“以一抵十”“1777锁定一套房”,“78折优惠”等等等等。
总之这点和各个城市差不多,各种花式促销手段,抓紧一季度业绩,解禁之后全力冲刺销量。
我们再捋一捋几个细节。
成都部分知名网红楼盘,为了拼销量冲业绩,之前藏着掖着的房源,现在干脆都拿出来了。
比如,
  • 号称“建设路四大金刚”之一的太阳公元,时隔4年终于再度拿预售,推出234套房源

  • 被成都人民称为“鸽子王”的首创天禧68,也在3月登记并摇号

  • 地标项目中海天府里也在13号取得预售,单价1.8-2.3万/㎡

  • 准备了很久的性价比项目川发天府上城,终于即将预售。

  • 上述提到的恒大,之所以万人摇,原因是他的预售价与周边二手房有约4000元/㎡“剪刀差”

在经历疫情和11国股市熔断这些天鹅和犀牛后,成都依靠土拍火爆、新房买入即赚、优质好房上线、折扣尺度大等现象,把楼市引爆了!

04

目光先离开成都。
我们还是看国家统计局公布的数据,1-2月全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。

同时,在1-2月,实际上还有一个小高潮。
--超过200家房企破产的开发商破产小高潮。

 

在这个特殊的时期,中小房企可能熬不过这个春天。

曾经有地产“黑马”之称的四川房企中迪禾邦,正面临着困境,陷入裁员风波。
网上流传着一份中迪禾邦人力行政中心的通知截图,图中显示中迪遇到资金困难,无力支付1月及2月工资,将进行员工劝退。

网传中迪禾邦通知截图) 

总体价格方面,2月份纳入统计的70城市新房,环比上涨的有21个城市,比1月的47个,下降了一半多,而环比下跌的高达23个,出现跌多过涨的局面。这是个震荡缓跌的态势。
比如重庆,新房环比上月就是跌的。
因此,和全国数据与形势相比,成都和一些城市一样,是个案。
他反映出来的是2月份房价总体平稳,但城市之间有了明显的分化,小部分城市,仍然坚挺,小部分城市,由涨转跌
支撑这个变化的,一部分是城市价值的体现,一部分是城市主政者的管理方式与目标。

05

和成都整体火爆的氛围比起来,重庆楼市其实也有小火,但气势不足,暂时没有燎原。
而且我发现一个很明显的特征:无论读者,还是市场信号,重庆人似乎显得更悲观一些。
同成都相比,当前一部分重庆地产从业者,也表现的非常不自信。
什么原因造成的呢?
今天我先抛出观点,我认为大家可以思考一下。
当前的局面,看衰楼市的理由大致会有这几个:
1)重庆“天量”供应,盘子太大,就像A股的工商银行,缺乏想象空间
2)以传统工业为主的重庆,经济产业转型起步稍晚,缺乏优势
3)重庆人消费力不足,大家认为重庆人普遍「太穷」
4)重庆缺乏强势中心,没有领涨板块,多概念导致“投资资金分散”,房价太平了
5)高端人才吸引力一般,“抢人”战没有优势
而且以重庆部分声音来看,有些人喜欢自己踩自己,自己黑自己,揭疮疤揭短处。
这种精神是难能可贵的,但放在当下,只会形成舆论上的弱势,成为竞争对手的口舌和打击自己的论据。
对自己,相当不利。
同时,以上述5点为例。
他们都是一些比较浅表的现象,分析背后的原因,大多是由于各种复杂的历史因素交织而促成。
很多情况,很容易发生改变,完全不足以让人悲观。
我们没有办法改变历史,但却有办法在新的时代下寻找新机遇
这是城市的机遇,他需要的是领导者的智慧,以及人民的智慧。
重庆2019年在土拍市场上也出现过一段时间小阳春,“地王”级现象出现,楼面单价突破历史天花板时,在各路媒体疯狂鼓吹“地王”博流量的情形下,“地王”现象被大幅度放大,从而招致“关注”“镇压”。
而后当土拍市场出现疲态,很多人又反手把“地王”们按在地上摩擦,嘲笑开发商蠢到了家。当年鼓吹地王的人,得意的在证明,自己比开发商聪明多了。
这是什么心态?
其实我搞不懂。
偌大一个重庆,至今都没有一个能突破14000元/㎡的楼面单价
是幸运还是不幸?
当重庆成为一个只会套牢开发商的地方,最难过的又会是谁呢?

06

上面并没有针对谁,更多是当前较为普遍的情形。
是坏事,也是好事。
在成渝双城经济力争成为中国经济第四极的格局下,双方合作必然会大于竞争。对于年轻的重庆,这意味着更多的机会。
因此,当我们看到成都楼市启动,形势火爆,我们首先该为他感到高兴。
同时,也应该为重庆目前还有大把的低价上车机会而沾沾自喜。
唯一的问题:重庆选房难度会更大一些。毕竟新区多,判断下一个增长极,需要动点脑子。
情况,就是这样。
本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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