成都楼市突然火了！重庆咋办？

（图片来源于网络）

前两天，重庆闹出了个大动静。

大到了什么程度呢？又上热搜了。

有声音说，这是战斗机飞过天空，留下的音爆声。

总之，在家待久的人，尤为感兴趣。

人们需要“平地起惊雷”刺激刺激神经，就像新闻工作者总想搞个大新闻一样。

重庆如此。

隔壁成都更这样。

我说的是成都楼市。

我在成都的朋友们，已经开始发起了这样的朋友圈：

这是一张来自于成都怡心湖某售楼部内的随手拍，他说，要不是看人人都戴着口罩，他真以为这图是摄于两年前

和成都街头的烟火气一样，成都的房地产业，恢复速度让人诧异。

看一组数据：

上周成都新房销售3776套，环比上涨7.02%；

新开预售项目10个，新入市3063套房源，环比上涨83.7%；

成都再次出现“万人摇”！

成都郊区新拍土地楼面价超过11000元/㎡，溢价率超100%！引众多重庆自媒体咬牙跺脚，恨渝不成钢。

不论是供应端，还是消费端，都表现出十分积极的复苏之象。

供需两旺的小阳春似乎猝不及防。

01

我们追溯一下。

实际上，有数家权威机构在2-3月都做过楼市的调研访谈，呈现出来的数据表明：超大半的购房者，都表示会将购房计划延迟；

理由很简单：

1）预期不明朗

2）看房不方便

哪怕是砖家学者们也纷纷大胆预测，3月小阳春，已经不复存在；

大家好像都不看好。

但*近一些城市的表现，跟调研情况截然相反。

就说成都，上周开盘的恒大天府半岛，吸引了1.1万购房者报名。让它成为近期成都首个“万人摇”项目。

还有绿地新里城，1月取得预售，由于黑天鹅事件，3月6号才开始登记。

结果，憋了接近2个月的购房者，好像突然激情得到释放，54套房源吸引了3089名购房者报名摇号。

中签率砸低到了1.75%！跻身成都“515”新政以来中签率TOP10。

像这样的，还有很多：

▶ 上周成都有6个楼盘摇号，7036组购房者报名，平均普通中签率仅11.6%，刚需*中签率是70.83%。

不论是报名人数还是中签率，看起来，得靠“抢”了啊！

很显然，成都市场，印证了市场调研报告，似乎不是很准确。

被调研的人，心里都打了小算盘，不愿意说真话？

因为有钱人拿钱投票，我要买！买！买！

3月16日，统计局发布的70城房价报告，成都逆流而上，

新房上浮1.2%，二手房上浮0.9%

成都人对楼市的情绪，似乎一点都没有受疫情影响，口罩根本挡不住人们对售楼部的向往。

成都，是如何做到的？

02

与楼市大热相伴的，少不了土拍。

2月，成都就诞生了如双流协和一宗楼面地价13700元/㎡、溢价率48.6%的“新地王”水准的土拍。

3月，在龙泉驿，大面的一宗楼面地价也拍上了11000元/㎡，溢价率惊人的达到了96.4%！

刷新了成都近一年的溢价率记录！

这些，是开发商拿钱投票。我要买！买！买！

3月19日，成都继续热闹。

▶成都市新都区有一宗土地成功拍出，*终成交楼面地价11800元/㎡，溢价率124.76%！

让人觉得夸张的，不单单是价格，还有这块地。

1）他在四环外的新都区。从成都春熙路出发，还得往北走二十公里。

差不多相当于解放碑到蔡家吧。

去年中新都的土拍记录，却还与蔡家基本持平，在7000元/㎡上下徘徊。

突然的，他就爆了！

2）这块地附近的二手房，均价大约在13000-15000元/㎡左右。

如果用计算器简单算一下，新房，压力大啊...

恐怖的热情，来自房企。

03

在成都，促销套路还是有的。

什么“以一抵十”、“1777锁定一套房”，“78折优惠”等等等等。

总之这点和各个城市差不多，各种花式促销手段，抓紧一季度业绩，解禁之后全力冲刺销量。

我们再捋一捋几个细节。

成都部分知名网红楼盘，为了拼销量冲业绩，之前藏着掖着的房源，现在干脆都拿出来了。

比如，

号称“建设路四大金刚”之一的太阳公元，时隔4年终于再度拿预售，推出234套房源；

被成都人民称为“鸽子王”的首创天禧68，也在3月登记并摇号；

地标项目中海天府里也在13号取得预售，单价1.8-2.3万/㎡；

准备了很久的性价比项目川发天府上城，终于即将预售。

上述提到的恒大，之所以万人摇，原因是他的预售价与周边二手房有约4000元/㎡的“剪刀差”！

在经历疫情和11国股市熔断这些天鹅和犀牛后，成都依靠土拍火爆、新房买入即赚、优质好房上线、折扣尺度大等现象，把楼市引爆了！

04

目光先离开成都。

我们还是看国家统计局公布的数据，1-2月全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0%。

同时，在1-2月，实际上还有一个小高潮。

--超过200家房企破产的开发商破产小高潮。

在这个特殊的时期，中小房企可能熬不过这个春天。

曾经有地产“黑马”之称的四川房企中迪禾邦，正面临着困境，陷入裁员风波。

网上流传着一份中迪禾邦人力行政中心的通知截图，图中显示中迪遇到资金困难，无力支付1月及2月工资，将进行员工劝退。

（网传中迪禾邦通知截图）

总体价格方面，2月份纳入统计的70城市新房，环比上涨的有21个城市，比1月的47个，下降了一半多，而环比下跌的高达23个，出现跌多过涨的局面。这是个震荡缓跌的态势。

比如重庆，新房环比上月就是跌的。

因此，和全国数据与形势相比，成都和一些城市一样，是个案。

他反映出来的是2月份房价总体平稳，但城市之间有了明显的分化，小部分城市，仍然坚挺，小部分城市，由涨转跌

支撑这个变化的，一部分是城市价值的体现，一部分是城市主政者的管理方式与目标。

05

和成都整体火爆的氛围比起来，重庆楼市其实也有小火，但气势不足，暂时没有燎原。

而且我发现一个很明显的特征：无论读者，还是市场信号，重庆人似乎显得更悲观一些。

同成都相比，当前一部分重庆地产从业者，也表现的非常不自信。

什么原因造成的呢？

今天我先抛出观点，我认为大家可以思考一下。

当前的局面，看衰楼市的理由大致会有这几个：

1）重庆“天量”供应，盘子太大，就像A股的工商银行，缺乏想象空间

2）以传统工业为主的重庆，经济产业转型起步稍晚，缺乏优势

3）重庆人消费力不足，大家认为重庆人普遍「太穷」

4）重庆缺乏强势中心，没有领涨板块，多概念导致“投资资金分散”，房价太平了

5）高端人才吸引力一般，“抢人”战没有优势

而且以重庆部分声音来看，有些人喜欢自己踩自己，自己黑自己，揭疮疤揭短处。

这种精神是难能可贵的，但放在当下，只会形成舆论上的弱势，成为竞争对手的口舌和打击自己的论据。

对自己，相当不利。

同时，以上述5点为例。

他们都是一些比较浅表的现象，分析背后的原因，大多是由于各种复杂的历史因素交织而促成。

很多情况，很容易发生改变，完全不足以让人悲观。

我们没有办法改变历史，但却有办法在新的时代下寻找新机遇。

这是城市的机遇，他需要的是领导者的智慧，以及人民的智慧。

重庆2019年在土拍市场上也出现过一段时间小阳春，“地王”级现象出现，楼面单价突破历史天花板时，在各路媒体疯狂鼓吹“地王”博流量的情形下，“地王”现象被大幅度放大，从而招致“关注”“镇压”。

而后当土拍市场出现疲态，很多人又反手把“地王”们按在地上摩擦，嘲笑开发商蠢到了家。当年鼓吹地王的人，得意的在证明，自己比开发商聪明多了。

这是什么心态？

其实我搞不懂。

偌大一个重庆，至今都没有一个能突破14000元/㎡的楼面单价。

是幸运还是不幸？

当重庆成为一个只会套牢开发商的地方，*难过的又会是谁呢？

06

上面并没有针对谁，更多是当前较为普遍的情形。

是坏事，也是好事。

在成渝双城经济力争成为中国经济第四极的格局下，双方合作必然会大于竞争。对于年轻的重庆，这意味着更多的机会。

因此，当我们看到成都楼市启动，形势火爆，我们首先该为他感到高兴。

同时，也应该为重庆目前还有大把的低价上车机会而沾沾自喜。

*的问题：重庆选房难度会更大一些。毕竟新区多，判断下一个增长极，需要动点脑子。

情况，就是这样。