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看不懂先别买,北仑的这几个板块会爆发吗?

来源:房产老司机   发布时间:2020-03-24

最近流行个段子,说以前很崇拜巴菲特,现在发现自己也跟他也差不多——巴菲特见证了美股5次熔断,自己也见证了4次。

加上在A股的熔断,老司机见证的熔断比巴菲特还多3次,我骄傲了吗?

巴菲特说他从不买自己看不懂的股票,因此他错过了微软。你有看不懂的板块(楼盘)吗,你有没有因此错过?

老司机的观点是,如果不懂,不如错过。就好比不懂一个女孩,但还要去招惹她,最终可能吃不了兜着走。

老司机也不是每个板块都看得懂,事实上,很多我都看不懂,比如奉化松岙,卖得很好,但我不知道为啥那么好。

慈溪的龙山去年也很火,不少人跟我说那里值得投资,但说实话我真不知道值不值。

最近问余姚泗门的人又多了起来,我很好奇,相对宁波来说,八十公里外的一个镇上的楼盘,你们是怎么留意到的?

不过泗门老司机真的很熟,简直是太熟了。

但今天老司机不打算讲泗门,也不打算讲上面提到的任何一个,而是打算讲讲北仑。

但不是北仑城区。

我们看到过宁波一些板块的起起落落,这其中最具沧桑感的无疑是小港了,小港的开发史比老司机的从业经历都长。你们看到的小港楼市,并不是一个新市场,而是三十年间大起大落的历史回荡。

小港楼市最初的辉煌源自开发区,就像今天的自贸区一样,这个新概念吸引来了大批开发投资,包括外资。建起了别墅、高层住宅和写字楼,房价一度比市区都高。

但好景不长,热情撑起来的楼市很快就坍塌了,小港成了宁波的海南,泡沫破灭后留下的烂尾楼现在都能看到。

此后小港将发展重心转向了红联,这里地更多,交通更好,离宁波/镇海更近。

之后的很多年,小港走的都是低价路线。北仑在这里兴建了大批安置房小区,房价比对岸的镇海以及北仑都要低得多,甚至低于一些郊县的乡镇。

许多人认为小港没希望了,纷纷往外搬迁。

谁曾想,2017年开始,小港楼市再次复苏,并在2018年成为全宁波最炙手可热的板块,乐观的投资者甚至喊出了小港房价冲3万的豪言壮语。

沉舟侧畔千帆过。

老司机认为,看待一个板块,最为重要的一条是不能以固有的眼光、刻舟求剑般 的去看待。说得通俗一点,过去好的不代表未来一定好,过去差的不代表未来一定差。

多么朴素的道理!

小港在首轮泡沫破灭以后,陷入了长期的低迷,这个时期没人认为小港有投资价值,老司机也一样。

转机出现在东部新城-高新区-庄市等周边板块房价大涨,特别是北仑房价大涨之后。有了这些大涨板块的衬托,人们突然发现,小港的房价原来如此之低。

于是投资客开始进入。由于小港供应量小,迅速形成断供,连续出现开盘抢光,就像股市里连拉几个涨停板。

往往流通市值小的股票才好拉。

大部分人都是盲从的,只有看到别人赚钱才会跟进,因此2018年真正的狂欢到来之际,风险开始显现了。

或者说收益率变低了。

这个观点老司机在以前写小港的文章中提到过,简单来说,附近板块的大涨让小港的价格优势凸显,价格优势转化为投资动力;投资增多、供应不足带来价格上涨,涨价带来更多的跟风投资;价格优势减小,二手需求不足,涨幅减缓

许多人问老司机小港现在有没有投资价值,我说我不清楚,他们拿出滨江新城的规划,问我这是不是个好机会,我说我不知道。

你们知道这个新城什么时候开建吗?

要说新城,北仑还有个滨海新城,在春晓。

老司机去过好几次春晓,最早是在世茂滨海开始卖房子的时候,谁能告诉我那是哪一年?最后一次是几个月前,不过并不是去看楼盘。

而是陪人去看一座桥。

如何看待春晓这个板块?宁波房产圈有一种比较流行的观点,认为春晓前面画的饼太大了,但后来缺乏大项目支撑,所以现在涨不动了。

春晓这个饼的确挺大的,但涨不动并不是因为项目少,而是在滩涂土地多,地价很便宜,投资者不足。

因为没有赚钱效应。

地多楼盘多,价格自然涨得慢,这个规律也同样适用于杭州湾。

最早一批冲到春晓去投资的人,多半是被炫目的规划所迷惑,而忽视了规划与建成之间巨大的鸿沟。这个鸿沟需要时间来填平,需要通过一块地一块地开发来填平。

填平之前不存在价格腾飞的基础。

但是老司机认为,春晓现在的条件比第一批进去的时候好多了。海峡西岸的可开发用地已经用去了差不多三分之二,商业、学校和社区配套正逐步建成,人口在增加,但未来的开发强度可能会逐步减小。

未来五年,春晓的供应量可能会逐步缩小,这对于前面的投资来说是个好事,意味着慢慢看得到希望了。

只有大规模开发告一段落,人口逐渐汇聚,城市生态逐步形成之后,房价的上涨才会水到渠成。这无论是在北仑,还是镇海新城,甚至更早的鄞州中心区,都是如此。

唯一的例外是东部新城,东部新城一开始就是高起点、紧供应,从来都没有便宜过。

所以老司机才会说,东新无前戏,完全靠实力。

春晓面临的一个现实问题,是如何建设与北仑城区更高效的交通。目前一条太和路太脆弱了,成了北仑城区往春晓溢出的最大障碍。

梅山等待的时间可能还会更长。在春晓开发规模还比较大的情况下,购房者很难有足够的理由跨过春晓,跑到海峡对岸的梅山去买房。

虽然有二座桥相连,但春晓的房价也很便宜,梅山拉不开价差。就算有价差,购买力也不足。

梅山还有大量的可开发用地。根据宁波的2035年城市规划,梅山将成为重点建设的区域之一,但让人略感失望的是,到现在为止并没有看到特别有影响力的动作出台。

如果梅山被划为自贸区,其楼市会有翻天覆地的变化。

但这样的假设目前看起来没有依据。现在去投资梅山,要做好十年期的长线准备,十年之内最大的爆破点在梅山成为自贸区(或者类似的题材),最差的结果就是逐步开发直到规模形成。

所以一半是赌一半是等。

宁波还有哪些板块处于价值爆破的前期?都来留言说一说。

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本文源自微信公众号:房产老司机

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本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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