北京疫情尚未结束，这类房子已先跌为敬！

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经历过1、2月份的至暗时刻之后，3月，疫情防控终于迎来了大转折：

多地已经连续15天以上零新增，存量确诊病例和疑似病例全部清零。就连之前的援颚医疗队，也于3月中旬开始陆续撤离。

这场战疫，在所有人的努力下，终于取得阶段性胜利！

为此，多省市也陆续将之前的“一级响应”降为“二级响应”。截至目前，仅有湖北、北京、天津、河北4省市仍然维持一级响应状态。

显然，国内疫情已经进入尾声。

而此时此刻，境外大爆发却才刚刚开始：

截至北京时间23日7时，全球确诊病例超过33万例，多国宣布进入紧急状态。

境外疫情的持续恶化，已经在向国内倒灌了。

截至3月22日24时，北京累计报告境外输入确诊病例107例，从近几日的新增数据来看，均呈现迅速增长的趋势。

北京疫情防控，仍然处于关键时期，大家不要掉以轻心。

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疫情冲击，叠加石油战争，以及全球债务压顶等多重因素，3月份，全球股市暴跌，就连上个月一直坚挺的大A，这次也未能幸免。

更糟糕的是，不仅仅是股市，比特币、原油、期货、大宗商品，几乎所有的风险资产都在跌，就连一贯被视为避险资产的黄金，这次也难逃厄运。

危机当前，可谓是大浪淘沙、泥沙俱下。

上周，有一位粉丝在后台留言，发出了灵魂拷问：

现在这种情况下，大多数资产都在暴跌，为什么唯独房子不跌呢？

认真思考了很久，笔者认为：

如果境外疫情*终失控，那么，全球的实体经济都将严重受损，dashuaitui将不可避免，甚至会进一步演变为JJWJ。

覆巢之下，焉有完卵？皮之不存，毛将焉附？

如果真走到那一步，毫无疑问，房子是不能独善其身的。

*近，在北京市场上，笔者发现一个特别有意思的现象：

近两个月，受疫情冲击，二手住宅虽然成交量一直保持低位运行，但价格和去年底相比，并没有明显变化。

反倒是商住项目，价格出现了跳水。

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珠江四季悦城，位于通州马驹桥，精装现房，loft4.5米挑高，80%绿化率，外立面看起来也是满满的高档感。

▼珠江四季悦城实景拍摄图

▼珠江四季悦城地理位置

虽然交通配套不是太好，但其他方面都还可以。

商业：自持5万平商业，基本满足日常生活所需。另外，5公里之内还有奥特莱斯、百尚生活广场等大型商业中心，自驾去购物很方便。

医疗：北京同仁医院、通州第二医院，距离在5KM之内。

另外，这一带的自然环境十分优越，项目周边有万亩森林公园、湿地公园，凉水河滨河公园景观长廊，负氧离子丰富，空气清新。

2019年，项目单价为2.5万/㎡。

项目周边，二手房首开国风美仑，均价3.4万；富力尚悦居，均价3.5万。算下来，四季悦城比它们便宜28%，基本符合“在同一区域内，商住比住宅便宜30%”的逻辑，所以，2.5万的单价是非常合理的。

然而，3月中旬以来，四季悦城开始大降价了：目前单价已不足2万，均价1.98万/㎡。

短短半年时间，单价已经下降6000元，降幅达到23%。

虽然是尾盘，但如此幅度的降价，还是令人很震撼的！

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然而，四季悦城绝不仅仅是商住房降价的个例。

据笔者了解，通州的新建商住项目之中，东亚尚品台湖、朝北8080、新北京城市之光等，价格均有所下降。

另外，房山的热门项目——紫云壹号、远洋新仕界、万科中央城、首开熙悦湾等，价格也有不同程度的松动。

众所周知，疫情对房地产行业的冲击很大：

自疫情爆发以来，多地售楼处被迫关闭，直到3月份才陆陆续续开放，部分项目到目前为止仍未开放。

即便是开放了售楼处，由于大环境冷清，销售状况也很不乐观。

更严峻的是：作为高负债、高周转行业，每个月到期要偿还的债务，都不是一笔小数目，而这些现金流，都需要通过销售回款来获取。

所以，现如今的房企，可谓是亚历山大。

而商住项目又不同于住宅，自从2017年调控升级后，新建商住类项目，只允许卖给企业，不允许卖给个人，而且，购买商住类项目不仅需要名下无住宅，甚至还要全款购买。

重压之下，商住从天堂跌入地狱。

从2017年4月到2019年底，北京新建商办类项目共成交10000余套，成交量比调控前下降了90%以上。从价格上来说，二手商住房普遍比*点下降了40%，少部分项目甚至下降50-60%。

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北京*、*具代表性的商住项目——北京像素，19栋楼里面有9700余套房，通天然气、民水民电。2010年开盘时，单价只有1.1万，2014年地铁草房站开通后，价格一度涨至4万。

2016年，在大势的裹挟之下，像素发力上涨至6万元，2017年初曾一度站上7万元高岗。

由于涨势迅猛，坊间一直称这个项目为“神盘”。

楼市*火的时候，旁边一家中介门店一天就能成交十几套，可目前这情况，一个月也达不到当初一天的量。

2019年11月，该楼盘复式公寓的成交价在4.2-4.3万/㎡，平层公寓的成交价在2.8-2.9万/㎡。

如今，复式公寓的挂牌价在3.8-4.2万/㎡，平层公寓的挂牌价在2.5-2.7万/㎡。

注意，这只是挂牌价，至于*终成交价，只会更低。

林肯公园，是北京亦庄区域比较有名的商住项目，无论是小区环境，还是区域配套，放到整个北京来看，都是佼佼者。

2017年限购之前，该小区均价在6万元左右，2019年11月已经滑落至3.8万附近。

前几天，笔者看到绿中介APP上的挂牌价，在3.1-3.6万之间。

同样的例子还有很多很多，鉴于篇幅有限，文中不再一一举例，感兴趣的朋友可以自己去实地考察。

所谓“新年新气象”，春节过后，北京商住房的价格也迎来了属于自己的“新气象”。

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现如今，人们普遍关注两个问题：

*，商住还会继续跌吗？

第二，商住的下跌，是否会蔓延到住宅项目？

在笔者看来：

目前住宅价格之所以坚挺，一部分原因是：房子的流动性太差，其价格无法像股市那样实时体现。

如果疫情之后，经济基本面受到意料之外的冲击，那么，房价出现小幅下跌，是非常有可能的。可只要中国经济不出大问题，房价就永远不会大跌。

关于商住，笔者认为：

只要针对商住的调控政策一日不放松，商住项目就难言回暖。但以目前的价格水平来看，继续下探的空间已十分逼仄。

因为按照正常的逻辑来看，同区域的商住项目，价格一般为住宅的60-70%，少部分项目会在55%左右。

如果低于这个区间，肯定是不正常的。此种情况下要么住宅价格下跌，要么商住价格上涨，直至达到一种新的平衡。

至于目前的商住能不能入手，笔者还是之前的观点：

如果你打算买来自住的话，没有问题。可如果你看中了它较高的租售比，打算买来赚租金的话，还是要慎重。

毕竟，一二百万的真金白银投出去，即使能达到5%的租金回报率，可你想过多少年才能*吗？即使*了，如果调控一直不放松，将来房子又该找谁接盘？

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