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老王说房:二线城市买房投资排名,最具潜力的城市竟然是它

来源:房产大象   发布时间:2020-03-24

【老王说房131期:二线城市硬核排名,东莞第一,重庆不如成都...
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本期看点
上期《老王说房》,王波博士表明,世界经济波动下,国内房地产从来不会受太大影响,反而能保持自己的节奏。因此我们房产大象认为国内的房产依然是大类资产保值的理想产品。
同时王波博士也指出 未来 投资收益最大的三类房产。 (见:)

本期,王波博士通过 四大城市数据指标 ,对热点二线城市进行综合分析。结果显示,五星投资城市 东莞、苏州和西安 四星投资城市 杭州、武汉、成都和南京 三星投资城市 郑州、厦门、重庆和长沙。
第一大指标:人均GDP
参考过去10年的常住人口和城市GDP的比值。2019年人均GDP最高的是 苏州17.89万元 ;其次分别为 南京16.43万元 武汉15.22万元 杭州14.84万元 ;东莞、成都和重庆相对较低,而天津和西安在2019年首次出现人均GDP下滑情况。
第二大指标:人口密度和城市吸引力
管辖区人口密度和建成区人口密度的差值,更能反映一个城市未来的住房供求情况。建成区人口密度越大,对住房的需求可能越大,差值越小说明供求矛盾可能越大。重庆、杭州和长沙的差值最大分别为 24.2 15.7 13.4 ,西安、武汉和郑州差值在5左右,而 东莞最小仅为2.1 。所以我们认为 东莞、西安、武汉、郑州 住房的供求未来矛盾可能最大。
第三大指标:疫情的影响度
海外疫情蔓延,但是国内疫情已经取得了阶段性胜利。截止3月20号,百度数据监测各个城市的复工情况,复工率排在前5的分别是 东莞、苏州、杭州、成都和南京 。由此看出,长三角和粤港澳大湾区的强二线城市复工最快。说明当地市场对于经济发展的诉求更强烈,未来发展更具潜力,国外经济波动对中国的外贸出口必然产生严重的影响。
我们选举城市的外贸出口总额与城市GDP的比值,来衡量一个城市对外贸出口的依赖度,即外贸依赖指数。2019年东莞的外贸依赖指数为 96.1% ,苏州为 76% ,而其它城市都在 20% 左右,特别是郑州、武汉虽然受疫情影响严重,但是外贸依赖指数仅为 3.7% 8.5% ,属于重度内需市场。 但我们认为疫情的影响只是短期的,未来的贸易增长收益最大的还是东莞和苏州。
第四大指标:城市购买力
第三产业占比最高的城市是 杭州、西安和南京 超过了 60% ,较高的是 天津、长沙、厦门 ,其他几个城市也都在 50% 以上。我们研究发现,第三产业中从事金融业和高新技术产业的人员,收入较高,消费能力较强。 东莞的高新技术企业数量最多,约有5800多家,苏州次之。第3名是天津,而厦门和长沙相对较低。
以上几个城市通过权重分析,我们的结论是:
1、未来房产投资潜力。 除一线城市外,部分二线城市中最具潜力的城市是粤港澳大湾区东莞、长三角苏州、中西部西安。
2、买房投资建议。 五星推荐东莞、苏州、西安,可以放心大胆的买;四星推荐杭州、武汉、成都、南京要选择优质片区;三星推荐郑州、厦门、重庆、长沙,必须重点关注核心地段。

详细解读尽在上方视频哦~

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