老王说房：二线城市买房投资排名，*具潜力的城市竟然是它

【老王说房131期：二线城市硬核排名，东莞*，重庆不如成都... 】

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本期看点

上期《老王说房》，王波博士表明，世界经济波动下，国内房地产从来不会受太大影响，反而能保持自己的节奏。因此我们房产大象认为国内的房产依然是大类资产保值的理想产品。

同时王波博士也指出未来投资收益*的三类房产。（见：）

本期，王波博士通过四大城市数据指标，对热点二线城市进行综合分析。结果显示，五星投资城市为东莞、苏州和西安；四星投资城市为杭州、武汉、成都和南京；三星投资城市为郑州、厦门、重庆和长沙。

*大指标：人均GDP

参考过去10年的常住人口和城市GDP的比值。2019年人均GDP*的是苏州17.89万元；其次分别为南京16.43万元武汉15.22万元杭州14.84万元；东莞、成都和重庆相对较低，而天津和西安在2019年首次出现人均GDP下滑情况。

第二大指标：人口密度和城市吸引力

管辖区人口密度和建成区人口密度的差值，更能反映一个城市未来的住房供求情况。建成区人口密度越大，对住房的需求可能越大，差值越小说明供求矛盾可能越大。重庆、杭州和长沙的差值*分别为24.2、15.7和13.4，西安、武汉和郑州差值在5左右，而东莞*小仅为2.1。所以我们认为东莞、西安、武汉、郑州住房的供求未来矛盾可能*。

第三大指标：疫情的影响度

海外疫情蔓延，但是国内疫情已经取得了阶段性胜利。截止3月20号，百度数据监测各个城市的复工情况，复工率排在前5的分别是东莞、苏州、杭州、成都和南京。由此看出，长三角和粤港澳大湾区的强二线城市复工*快。说明当地市场对于经济发展的诉求更强烈，未来发展更具潜力，国外经济波动对中国的外贸出口必然产生严重的影响。

我们选举城市的外贸出口总额与城市GDP的比值，来衡量一个城市对外贸出口的依赖度，即外贸依赖指数。2019年东莞的外贸依赖指数为96.1%，苏州为76% ，而其它城市都在20%左右，特别是郑州、武汉虽然受疫情影响严重，但是外贸依赖指数仅为3.7%和8.5% ，属于重度内需市场。但我们认为疫情的影响只是短期的，未来的贸易增长收益*的还是东莞和苏州。

第四大指标：城市购买力

第三产业占比*的城市是杭州、西安和南京超过了60%，较高的是天津、长沙、厦门，其他几个城市也都在50% 以上。我们研究发现，第三产业中从事金融业和高新技术产业的人员，收入较高，消费能力较强。东莞的高新技术企业数量*多，约有5800多家，苏州次之。第3名是天津，而厦门和长沙相对较低。

以上几个城市通过权重分析，我们的结论是：

1、未来房产投资潜力。除一线城市外，部分二线城市中*具潜力的城市是粤港澳大湾区东莞、长三角苏州、中西部西安。

2、买房投资建议。五星推荐东莞、苏州、西安，可以放心大胆的买；四星推荐杭州、武汉、成都、南京要选择优质片区；三星推荐郑州、厦门、重庆、长沙，必须重点关注核心地段。

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REVIEW

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看懂好房，买到好房

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