年报解读 | 失去宋卫平的绿城中国，仍未走出阵痛

具备鲜明特色的房企并不少，而绿城中国在其中格外引人注目，因为他们的精神教父宋卫平对产品品质追求细致。曾经的绿城中国被外界誉为“中国教科书级的房企”，但当他们在23日一大早发布*新年报后，股价却以跌幅16.41% 、每股报6.93港元的表现领跌内房股。

这是绿城在宋卫平“退役”后出炉的*份年报，结果不算乐观。

01

股票跌跌不休

3月23日早7点，绿城中国公布了2019年年报，业绩确实有增长，现场高层慷慨激昂，对于未来目标张口就是几千个小目标。然而资本市场并不买账，股价在业绩刚公布后就猛然下挫。

年报显示：2019年，绿城中国实现总销售额2018亿元，较2018年增长29%。实现销售面积1027万平方米。实现收入615.93亿元，较2018年增长2.1%。股东应占利润24.8亿元，同比增长147.3%。

站长发现，绿城中国2019年总销售额2018亿，增长29%看似多，其实增长速度相比2017、2018年有所减少。据Wind数据显示，2017年、2018年绿城中国的营收增速分别为44.64%、43.63%。

想当年在宋卫平的带领下，绿城中国逐渐步入巅峰期。2009年是绿城中国的颠覆时刻，公司销售额一度仅次于万科，位列全国第二。但如今时过境迁，绿城中国也泯然于众人了。

年报显示，绿城中国投资者应占利润24.8亿元，同比增长147.3%。数字看着很多，其实增长是相对于2018年的，而2018年绿城中国投资者应占利润相比2017年大幅下降54.2%至10.03亿元。所以从*近几年的数据宏观看，绿城中国投资者应占利润并不多。

这是因为绿城中国2016-2019年连续3年进行减值拨备（即给资产降低了估值），总额约40.91亿元。

此举引发了一些投资者不满，业绩说明会现场两名提问的投资者就将矛头指向该问题，并称业绩“爆雷”。也就是说，投资者对绿城中国的业绩预期与现实有些差距。

绿城的税后利润近40亿，但归母净利润只剩下不到12亿，仅为税后利润的30%，这钱挣得确实辛苦。

02

利润都去哪了

可能有站友会想，为什么投资者如此在意绿城中国减值拨备这个参数呢？绿城中国的利润都到哪儿去了呢？

对于减值拨备问题，绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东表示，一些项目在限制政策的影响下出现了问题 ，对项目效益出现了不同程度影响，就是为了解决问题，才会拨备减值。

从上图可以看出，其实是绿城中国有些城市分公司拖后腿了，2019年绿城中国累积减值拨备达13.1亿元。

对于投资者来说，减值拨备，会以费用形式平滑利润，即在利润里扣除。这种做法在同等市盈率的估值下，股价低了，投资者利润少了，投资者自然有所损失，所以大家比较较真。

不过张亚东的态度还是蛮好的，亲自向投资者致歉，同时表示不认可爆雷的说法，并称市场上觉着有差距，只可能是信息不对称。

03

未来的梦想

面对未来，张亚东在发布会上提出了更高的业绩目标：到2025年实现销售规模5000亿元，即传统的房地产开发重资产部分实现3500亿，轻资产代建业务部分实现1500亿。

提出较高的目标是一件好事，在以前的房地产红利时代，如果高周转效率高，利润大增，这个目标是容易实现的。但如今在疫情影响下，经济刚开始恢复，政策方面要求“房住不炒”，房地产已经进入后半场的存量市场。*关键的是现在已经是3月底，前段时间几个头部房企已经降价让利线上大批量卖房，切走了市场蛋糕的大块，在这一步上一步没赶上，错失的就不是一星半点了。

而且市场竞争激烈，绿城中国创始人宋卫平曾经的老部下曹舟南还合伙创立了蓝绿双城科技集团，加入到了市场争夺中。

今年*季度眼看就要过去。绿城中国要想实现5000亿元的销售目标存在很多困难。大目标是好听，但就执行而言还得看天时地利人和。

对于绿城中国发展中所遇到的问题，张亚东“推心置腹”地进行了总结发言。他表示，*痛苦的事情是改变不了过去，所以要花时间去进行转变，才能给公众呈现一个好的成果，目前大部分问题已经得到了解决，一小部分问题正在解决。

希望绿城中国的转变真的能带来好的结果。我们先来看看2020年土拍，绿城中国的举动。

2020开年受疫情影响，大众宅家，楼市冰冻。市场有房企大量卖房套现，也有人抢高价地的魔幻一幕。就买地而言，绿城中国比较高调，2020年2 月，绿城在北京的土地市场上投入重金，当月累计豪掷144亿元，创造了北京近两年少见的近50%的高溢价率竞拍。让人浮想联翩，宛如穿越到了2006年房地产红利时代的主升浪时代。

04

绿城为何高价拿地？

其实绿城中国的产品偏向中高端，在拿地成本较高、销售价格被限制的情况下，以后产品能否快速售出，充满着未知数。

之所以大肆买地，一是因为绿城中国在北京的项目少，其在京的两个项目西山燕庐与西府海棠都接近尾声；二是战略加码，完成中交化的绿城对于北京的战略定位有所提升，需要增加土储。

在以前，长时间低频次拿地、甚至集中三四线拿地导致绿城中国土储构成严重不均衡。直接反映到销售数据上的结果就是，2019年上半年绿城中国销售金额首次出现下降，业内排名也跌至19位。

站长看来，绿城中国今年2月在北京高价拿地风险还是有点高。因为此一时彼一时，现在的现实是房地产市场容量变小。在房住不炒的大环境下，北京作为首都政策较严，而且土地价格也很高，未来如果推出高价房可能会面临种种问题。

受一二线很多城市限价政策影响，绿城中国引以为傲的产品溢价护城河的优势在逐渐减弱，产品溢价难以保持。这也许是没有宋卫平之后，绿城中国未来面临的一道难题。

05

产品质量出现滑坡

1995年，宋卫平联手老同学寿柏年在杭州创立了绿城中国。宋卫平对品质有着近乎苛刻的要求，经过近20年的心血浇灌，绿城中国成了地产行业“品质”的代名词。

在以前的“宋卫平”时代，绿城中国的产品包含了三个内涵：人文情怀、客户至上和产品主义，这三点正是绿城的灵魂和根本。宋卫平对所建造房屋品质的重视超乎想象，并且对细节把控非常到位。

宋卫平曾经说过：产品材料必须用*的、防水要比别人家多做两道、小区车道宽度必须达到7米以上、兼顾业主5年以后换车的需求……

但事情总是在变化，这个印刻着创始人宋卫平“精雕细刻慢工出好活”烙印的企业，这个以高品质和配套生活服务闻名的房地产企业。在卖身中交集团、去宋卫平化后，进入了扩规模、高周转的模式。速度上去了，产品质量自然很难保证。

2019年，以质量著称的绿城项目因质量问题被业主多次维权。云南昆明绿城春江明月小区、山东青岛即墨中航绿城理想城、山东济南章丘中康绿城百合花园小区、济南绿城玉兰花园等多个代建项目均因工程质量等问题存在不同程度的业主维权。

所以说就经营来说，绿城中国需要处理的问题还很多，包括和客户的关系维护、品牌的管理等。尤其是在质量方面应该做到位，进而维护品牌。

就管理团队来说，绿城中国也有值得肯定的一面。从年报现场张亚东坦诚的发言中可以看出，高层的态度还是比较谦虚诚恳的。张亚东坦言：“（现在）这种情况我相信不是你们愿意看到的，同时也不是我们台上5位和其他管理层愿意看到的，所以希望大家再给我们时间，我们会努力工作。”

房地产行业是需要建设、销售周期的。房地产市场后半场，钱没以前那么好赚了。作为空降的经理人，在行业大趋势面前，人在江湖，身不由己。确实需要时间处理以前的种种问题。希望未来绿城中国，真的可以好起来。

- -

声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。交流请添加微信号：weibammd，商务合作请添加微信号：v20173344。

扫描下方二维码，关注作者公众号