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警惕!南京消化不良楼盘,竟在狼吞虎咽!

来源:六朝汇楼市   发布时间:2020-03-26

撰文 | 抛物线

最近,南京被华新城这个盘带得骚动起来了!刚刚,江宁都会四季新领销许,价格又小涨了800元/㎡!

一边是热盘继续惹得大家无比焦虑,一边是一批楼盘降价卖房频频上头条。友情提醒大家提高认知!

警惕!南京消化不良楼盘,竟在狼吞虎咽!

01

穿上“防弹衣”,南京这些消化不良楼盘,伪装成功!

先对“消化不良楼盘做个定义!

就是拿了高价(甚至不算高价)楼盘,去化结果不如人意。这种楼盘在热潮中或可以蒙混过关,伪装限价盘,伪装热销盘,伪装自己很OK。

这大概也是最后的倔强,两个挨在一起的饭店,正常情况下都想去人多的那家排队,而不愿意去没人的那家,疫情戴口罩的情况不在讨论范围内哈,买房子也是同样的道理。

但是潮水褪去时才知道,该降价了!

降了还是卖不动,说明没降到位;降了被抢了,说明降到位了,也有可能是营销策略给力,这个不能一棍子拍死。

最近虽然南京涨声一片,但也有一些“搁浅”的声音传出:

招商两个项目,和峰南岸和招商雍宁府价格过山车,爆降几十万。青龙山的招商名筑,也有活动。


以招商雍宁府为例,年前295万买房,年后1成首付270万起,过个年烧辆车。所以你看到的是,老业主直呼上当,声讨开发商。

但售楼处里面却是激烈的抢房砸金蛋,当老业主找销售,销售直接说:我客户买的就是比你便宜,我脾气不好,你别惹我。

业主被这句话彻底刺激到了,但是能咋办呢,楼盘销售一年收入几十万乃至百万,没把买房人放在眼里……似乎也正常?哎!

再比如这个楼盘,相比于去年开盘26000-27000元/平的价格来算,单价暴跌了8000-9000元/平,跌幅超过30%,老业主心态崩了。但是降价之后,几乎一天就把库存清了大把。

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02

“冒死”玩赠送,这家楼盘还要祭上打折大招!

今天,我刷到一份喜报,看完我真的吓一跳!南京买房人也太有钱了吧!

据置业顾问透露,江北白马路这家楼盘两周时间已成交30多套房,总成交额达到1.2个亿。

从喜报上来看,有买房人认购的是100㎡左右户型,有认购126.06㎡的,也有认购149.75㎡的,总价在330-520万不等。

和网房数据暂时对不上,要么是还没上传认购,要么你们说。这个价格买买核心区不香么?当然,你会说,不是人人都喜欢核心区。

直到我刷到一份促销海报,果不其然,项目正在打折,不过海报上只写了4套带地下室房源的价格,最高降了63万。恕我直言,这地下室降价63万可能还是卖不掉。

降价打折,确实刺激了楼盘普通房源的销量。

查了该楼盘的销量,可以说是非常惨淡了。

去年11月份领的126套叠墅销许,截止3月25日晚上23点40分,还有76套可售,这个去化啧啧啧,除非是近期卖的没有上传认购,不然混了小半年就卖掉不到40套房,策划真要被杀了祭天了……再看看成交,只有9套,认购转成交未免太龟速了!

3月21日新领销许的这78套叠墅里已经认购了2套,看来最近开发商也使劲努力了一把。

所以没办法了,降价吧。消化不良的开发商依旧在狼吞虎咽,为啥,降价了呗!另外,不是每个从带“京”的城市来的开发商都了解南京。

虽然南京买房人一上来就是三问:得房率、朝南、倒挂。但现在想要拥有得房率却不是那么容易,因为偷面积悬了,尤其是浇筑的那种。

去年,西华龙樾就被曝出偷面积,偷面积的话,最不济开发商补缴一下土地出让金即可,这是有先例的,反正把偷的容积率再补回去呗!

北京城建西华龙樾打造25栋6-8层洋房和叠墅产品。其中9栋为8层洋房,主力面积为88、120㎡;9栋6层叠墅,面积126-250㎡;7栋7层跃墅,面积100-230㎡。

据荔枝楼市去年11月的报道:

以100㎡为例,虽然型图上是两室两厅两卫,但实体样板间却装修成了三房,二层多出来了一间南向主卧。

业顾问介绍称,“因为是毛坯交付,所以原先的结构中一层餐客厅部分是挑空的(约20㎡左右),是赠送面积,不算在产权面积之中。业主拿房后可自行浇筑,将客厅上部这部分挑空改建成二层的南向卧室。 

置业顾问坦言:房子虽然是100㎡,但实际使用是可以达到120㎡效果的。如果不这样改造的话,100㎡怎么可能做成叠墅呢。

参观250㎡下叠也出现同样问题。所谓的二层起居室上空原为挑空设计,实体样板间中也将其改造成了一间南向主卧。并且地下两层间也有部分挑高空间,虽然这部分样板间只是做成了夹层,业主后期自行封为单独两层也是可以的。

  下叠250㎡户型样板间实景图,二层挑空空间改造成的卧室

在北京城建西华龙樾此前的叠墅户型图中,能明显看出挑空设计的标志。而样板间将客厅挑高层隔断变房间,并且不管是在项目官方微信号中还是置业顾问的介绍中,也宣传将客厅上空挑空部分隔断成房间,同样涉嫌诱导消费者。

不过这微信文章早就已经删除了,也就是404,死无对证了。“冒死”赠送赠送面积,这家开发商可能不是豁达,而是要拉低单位房价。

其实,房产证核算面积之外的所谓“赠送面积”,实际上属于无效面积,在产权上无法得到有效法律保护。并且私自改变房屋结构会涉及两个问题:一是房屋质量安全问题,二是规划审核问题。

近期有看房的朋友可以告知汇大人,让我们更新一下资料库,这盘还能不能偷了?

03

楼市在回暖,但这些楼盘还在折折折!

所以吧,滞销盘是该反思反思了!自己消化不良的理由到底是什么?

不过相对于一些楼盘的直白,有一些楼盘人设和包袱还是有的,给出的优惠也比较有迷惑性,你也不知道它是哪个楼盘,如果不具有相当的辨别能力,你都发现不了这说的是谁。

从目前开发商的态度和节奏来看,它们并不算是太看好楼市,但也有可能是在佯装。人啊人,总是动机不纯。

为了发展,江北新区还要大规模的供地,虽然江北核心区已试探性涨价,让非核心区楼盘松了口气,但你开发的产品确定能精准匹配人群吗?人在哪儿呢?

如果,最后要还是打折,那不就说明你对楼市的预判是错的嘛!

突然翻到去年我们做的一张图,放在现在这个场合来看,还挺合适呢!哎,莫名被扎心了!不只是江北,南京其余板块,又何尝不是这样呢?

所以吧,看涨看跌,看你怎么看,有些楼盘价格涨了卖不掉,有些楼盘涨了还是抢,楼市的分化越来越有意思了,你怎么看?欢迎评论区说出你的答案。

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