警惕！南京消化不良楼盘，竟在狼吞虎咽！

撰文 |抛物线

*近，南京被华新城这个盘带得骚动起来了！刚刚，江宁都会四季新领销许，价格又小涨了800元/㎡！

一边是热盘继续惹得大家无比焦虑，一边是一批楼盘降价卖房频频上头条。友情提醒大家提高认知！

警惕！南京消化不良楼盘，竟在狼吞虎咽！

01

穿上“防弹衣”，南京这些消化不良楼盘，伪装成功！

先对“消化不良”楼盘做个定义！

就是拿了高价（甚至不算高价）楼盘，去化结果不如人意。这种楼盘在热潮中或可以蒙混过关，伪装限价盘，伪装热销盘，伪装自己很OK。

这大概也是*后的倔强，两个挨在一起的饭店，正常情况下都想去人多的那家排队，而不愿意去没人的那家，疫情戴口罩的情况不在讨论范围内哈，买房子也是同样的道理。

但是潮水褪去时才知道，该降价了！

降了还是卖不动，说明没降到位；降了被抢了，说明降到位了，也有可能是营销策略给力，这个不能一棍子拍死。

*近虽然南京涨声一片，但也有一些“搁浅”的声音传出：

招商两个项目，和峰南岸和招商雍宁府价格过山车，爆降几十万。青龙山的招商名筑，也有活动。

以招商雍宁府为例，年前295万买房，年后1成*270万起，过个年烧辆车。所以你看到的是，老业主直呼上当，声讨开发商。

但售楼处里面却是激烈的抢房砸金蛋，当老业主找销售，销售直接说：我客户买的就是比你便宜，我脾气不好，你别惹我。

业主被这句话彻底刺激到了，但是能咋办呢，楼盘销售一年收入几十万乃至百万，没把买房人放在眼里……似乎也正常？哎！

再比如这个楼盘，相比于去年开盘26000-27000元/平的价格来算，单价暴跌了8000-9000元/平，跌幅超过30%，老业主心态崩了。但是降价之后，几乎一天就把库存清了大把。

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02

“冒死”玩赠送，这家楼盘还要祭上打折大招！

今天，我刷到一份喜报，看完我真的吓一跳！南京买房人也太有钱了吧！

据置业顾问透露，江北白马路这家楼盘两周时间已成交30多套房，总成交额达到1.2个亿。

从喜报上来看，有买房人认购的是100㎡左右户型，有认购126.06㎡的，也有认购149.75㎡的，总价在330-520万不等。

和网房数据暂时对不上，要么是还没上传认购，要么你们说。这个价格买买核心区不香么？当然，你会说，不是人人都喜欢核心区。

直到我刷到一份促销海报，果不其然，项目正在打折，不过海报上只写了4套带地下室房源的价格，*降了63万。恕我直言，这地下室降价63万可能还是卖不掉。

但降价打折，确实刺激了楼盘普通房源的销量。

查了该楼盘的销量，可以说是非常惨淡了。

去年11月份领的126套叠墅销许，截止3月25日晚上23点40分，还有76套可售，这个去化啧啧啧，除非是近期卖的没有上传认购，不然混了小半年就卖掉不到40套房，策划真要被杀了祭天了……再看看成交，只有9套，认购转成交未免太龟速了！

3月21日新领销许的这78套叠墅里已经认购了2套，看来*近开发商也使劲努力了一把。

所以没办法了，降价吧。消化不良的开发商依旧在狼吞虎咽，为啥，降价了呗！另外，不是每个从带“京”的城市来的开发商都了解南京。

虽然南京买房人一上来就是三问：得房率、朝南、倒挂。但现在想要拥有得房率却不是那么容易，因为偷面积悬了，尤其是浇筑的那种。

去年，西华龙樾就被曝出偷面积，偷面积的话，*不济开发商补缴一下土地出让金即可，这是有先例的，反正把偷的容积率再补回去呗！

北京城建西华龙樾打造25栋6-8层洋房和叠墅产品。其中9栋为8层洋房，主力面积为88、120㎡；9栋6层叠墅，面积126-250㎡；7栋7层跃墅，面积100-230㎡。

据荔枝楼市去年11月的报道：

以100㎡为例，虽然户型图上是两室两厅两卫，但实体样板间却装修成了三房，二层多出来了一间南向主卧。

置业顾问介绍称，“因为是毛坯交付，所以原先的结构中一层餐客厅部分是挑空的（约20㎡左右），是赠送面积，不算在产权面积之中。业主拿房后可自行浇筑，将客厅上部这部分挑空改建成二层的南向卧室。”　

置业顾问坦言：房子虽然是100㎡，但实际使用是可以达到120㎡效果的。如果不这样改造的话，100㎡怎么可能做成叠墅呢。

参观250㎡下叠也出现同样问题。所谓的二层起居室上空原为挑空设计，实体样板间中也将其改造成了一间南向主卧。并且地下两层间也有部分挑高空间，虽然这部分样板间只是做成了夹层，业主后期自行封为单独两层也是可以的。

　　下叠250㎡户型样板间实景图，二层挑空空间改造成的卧室

在北京城建西华龙樾此前的叠墅户型图中，能明显看出挑空设计的标志。而样板间将客厅挑高层隔断变房间，并且不管是在项目官方微信号中还是置业顾问的介绍中，也宣传将客厅上空挑空部分隔断成房间，同样涉嫌诱导消费者。

不过这微信文章早就已经删除了，也就是404，死无对证了。“冒死”赠送赠送面积，这家开发商可能不是豁达，而是要拉低单位房价。

其实，房产证核算面积之外的所谓“赠送面积”，实际上属于无效面积，在产权上无法得到有效法律保护。并且私自改变房屋结构会涉及两个问题：一是房屋质量安全问题，二是规划审核问题。

近期有看房的朋友可以告知汇大人，让我们更新一下资料库，这盘还能不能偷了？

03

楼市在回暖，但这些楼盘还在折折折！

所以吧，滞销盘是该反思反思了！自己消化不良的理由到底是什么？

不过相对于一些楼盘的直白，有一些楼盘人设和包袱还是有的，给出的优惠也比较有迷惑性，你也不知道它是哪个楼盘，如果不具有相当的辨别能力，你都发现不了这说的是谁。

从目前开发商的态度和节奏来看，它们并不算是太看好楼市，但也有可能是在佯装。人啊人，总是动机不纯。

为了发展，江北新区还要大规模的供地，虽然江北核心区已试探性涨价，让非核心区楼盘松了口气，但你开发的产品确定能精准匹配人群吗？人在哪儿呢？

如果，*后要还是打折，那不就说明你对楼市的预判是错的嘛！

突然翻到去年我们做的一张图，放在现在这个场合来看，还挺合适呢！哎，莫名被扎心了！不只是江北，南京其余板块，又何尝不是这样呢？

所以吧，看涨看跌，看你怎么看，有些楼盘价格涨了卖不掉，有些楼盘涨了还是抢，楼市的分化越来越有意思了，你怎么看？欢迎评论区说出你的答案。

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