储备土地可单独注销土地使用权么

有不动产登记机构咨询，有土地储备中心持当地政府收回土地使用权的批复申请注销土地使用权，但该土地使用权上有登记房屋所有权，房屋所有权人不配合申请注销，问是否可以单独注销土地使用权。

要搞清楚这个问题，应该从以下几个方面来分析

一、什么是储备土地使用权

《土地储备管理办法》中规定土地储备是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

储备范围包含:1.依法收回的国有土地;2.收购的土地;3.行使优先购买权取得的土地;4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地;5.其他依法取得的土地。

二、收回的土地使用权应如何注销

土地使用权的注销登记可分为依嘱托、依申请、依职权三大类。

依申请注销的，申请人必须是权利人，而土地储备中心显然不属于权利人，因此不能受理其申请的注销登记业务。在《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条也规定了土地使用权人申请注销土地使用权的义务。如土地使用权人未依法履行法定义务的，则可根据《土地管理法》第81条之规定予以处罚。

依嘱托注销，根据《物权法》第28条的规定来看，可以直接发生物权变动和消灭物权的仅限于生效法律文书和政府征收导致物权变动的情形，因此土地使用权的收回也不能依嘱托来注销。

依职权注销，从《物权法》第150规定“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”来看，自然资源局作为土地使用权的出让人和不动产登记机构双重身份的时候，应当依职权办理土地使用权注销登记，并收回证书。

综上分析可以得出，政府收回土地使用权的，可由权利人申请注销或不动产登记机构依职权注销。

三、有房屋登记的能否仅注销土地使用权

从《物权法》第146、147条规定了房屋土地一并处分到《细则》第2条第2款房地主体一致原则都可以看出一般情况下房地不可分属不同的权利人。

从《物权法》第148条“应当对土地使用权上的房屋及其他不动产进行补偿”到《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条、47条中有关收回土地上建筑物、附着物权属的相关规定可以看出，收回土地使用权必然连带地上建筑物的所有权一并收回。

四、储备土地登记的要点

按照《土地储备管理办法》的相关规定，土地收回后应该由储备中心申请将该土地使用权登记到储备中心名下，使用权类型统一确定为“其他（政府储备），而地上建筑物也可一并登记在储备中心名下。在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。储备土地的临时利用应报同级国土资源主管部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建（构）筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意，不得修建永久性建筑物。

供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。

五、实务处理

综上所述，土地储备中心和不动产登记中心均属于自然资源主管部门的下属单位，应当加强业务的沟通。而现在的登记机构是不动产登记机构，非单独的土地登记机构，不能仅考虑土地使用权注销的问题，因此无论是当事人申请注销的程序，还是依职权注销的程序，不动产登记中心发现该土地使用权上有登记的建筑物时，应当要求当事人或者储备中心明确一并注销建筑物所有权登记。

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