读年报｜碧桂园：跑赢大市 超乎预期

合约销售额位列NO.1、归母净利润位列NO.1，权益销售回款率高至96%，净借贷比率低至46.3%，营业收入、手握现金量远远甩开业内同行，分红金额124个亿……

3月27日午间，碧桂园（02007.HK）发布了2019年财报，业绩数据亮点闪耀，超出很多人的预料，交出了一份另股民惊喜、同行羡慕的出色答卷。

原本我们曾对碧桂园2019年的业绩增长有所顾虑。因为在地产融资监管异常严厉、地产调控持续高压的2019年，三四五线楼市库存大、去化难，普遍不被看好。

但是从碧桂园交出的成绩单看，广泛布局三四五六线城市的碧桂园，不仅做到了兼顾规模增长与负债管控，多项核心指标超越同行，还成为了更优秀的自己。

很多人不禁要问，碧桂园是如何做到的？

有意识地控制风险，备足现金

2019年是碧桂园的“全竞提升年”。

这是碧桂园集团总裁莫斌在2020年新年致辞里的表述。在这份新年致辞中，莫斌对碧桂园2019年的几个大事件进行了精炼的总结——

调整架构、下放权限、精简流程、控费减负，推动总部精干高效，促进区域做强做优；

进一步加强“成本力、产品力、服务力”建设，向管理要效益，全面提升全周期综合竞争力。

这些调整动作的成效，在财报上有怎样的体现呢？

1、强劲的销售现金回款

年报数据显示，2019年碧桂园实现权益销售5522亿元，保持业内*位置，同比增长10.0%；权益销售去化率高达72%；权益销售现金回笼约5301亿元，权益销售回款率达96%

这些数据是什么概念？

房地产行业的销售金额有两种统计模式，一种是合约销售金额，一种是权益销售金额，后者对投资者更有参考意义。

合约销售金额，是把控股项目（股权比例＞50%）的全部销售金额计入销售业绩；权益销售金额，是按照房企在控股项目中所占的实际股权比例进行的销售业绩合算。所以，权益销售金额更接近房企真实的收入。

2、有意识地控制负债水平

2019年，银保监会对房地产融资在合规性和规模上进行了双重管控，导致房企普遍陷入融资难和融资贵的困局。但碧桂园有意识地对杠杆水平进行了管控，反映在年报数据上，比2018年做的还要出色。

截至去年末，碧桂园净借贷比率仅为46.3%，同比下降3.3个百分点，这已是碧桂园连续13年保持在70%的净借贷比率“红线”以下。而据克而瑞数据，2018年末沪深两市、港股及海外上市的210家房企净负债率均值为92.52%

值得注意的是，房地产企业相比其他行业上市企业比较特殊，因为预收账款未结算之前也属于负债，所以相比资产负债率指标，用净负债率（也叫净借贷比率）指标更能反映房企债务真实情况。

同时，在净借贷比率指标之外，现金短债比也是衡量房企负债风险的重要指标，更能反映房企资金链的承压能力。一般范围，该指标大于1，就可以说明房企偿还短期债务能力有保证。

截至2019年末，碧桂园有息负债总额为3696亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券），其中需于一年以内偿还的短期有息债务约为1163亿。

而截至2019年末，碧桂园账面拥有现金余额2683.5亿，创下历史新高。

计算一下现金短债比，2683.5/1163=2.31，即公司现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到2.31倍，可以说经营相当稳健。

另据年报披露，碧桂园还约有3167.9亿元的银行授信额度尚未使用，集团运营资金充足，完全不用担心资金链风险。

此外还有一个指标，也能反映碧桂园自身造血的能力，就是净经营性现金流。2019年，碧桂园净经营性现金流连续第四年为正，说明碧桂园当期通过经营本身便可实现现金良性循环，不用依赖外部融资来支撑现金流。

综合分析可以看出，在过去的一年，碧桂园有意通过强劲的销售现金回款和较低的负债水平控制，来对冲潜在的不确定性。

现在看来，一方面，碧桂园不仅为抗击新冠疫情的冲击备足了丰厚的现金，也为疫情后土地市场大概率可能出现的拿地机会窗口期备足了弹药。

从左到右：碧桂园CFO伍碧君、总裁莫斌、常务副总裁程光煜

土储丰厚，专注产生力量

衡量房企年度业绩及发展动能如何，还有一个重要的指标，就是土地储备规模及土储空间布局。

第三方机构克而瑞发布数据显示，2019年1-12月碧桂园的新增货值（7398.7亿元）、新增土地价值（2256.3亿元）、新增土地建面（7425.4万平方米）均位居行业*。

碧桂园自身年报数据显示，截至2019年末，碧桂园拥有的权益可售资源约为24181亿元，项目遍布内地31个省（直辖市、自治区）的200多个地级市，土地储备规模雄厚。

但是一直以来，业界对碧桂园广泛布局三四线城市多有顾虑，认为三四线库存大，在棚改货币化安置政策发生转向的背景下，三四线楼市去化会非常难。

而碧桂园2019年报披露的数据，打破了我们对三四线城市的认知思维，并不是所有三四线楼市都没有市场潜能。

其一，碧桂园的土储货值绝大部分位于我国房地产市场*具发展潜力的区域。

据年报披露，碧桂园24181亿元的权益可售资源中，有73%的权益货值位于中国五大城市群（长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽，晋鲁蒙，长江中游/湘鄂，川渝）。而这五大城市群GDP全国占比高达53.4%，常住人口占比为40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%

据莫斌介绍，在当下炙手可热的粤港澳大湾区，碧桂园已获取的权益可售货值达3091亿元，另有潜在可获取的权益可售货值约3226亿元，合计权益可售资源约6317亿元，发展空间巨大。

其二，碧桂园在三四线城市项目的投资转化率，相比同行一二线城市项目，优势明显。

截至2019年底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%

专注产生力量，这句话在碧桂园身上有了充分的体现。我国的城镇化进程远未结束，广大城镇市场大有可为。

2019年，碧桂园坚持遵循“巩固一二线、聚焦三四线、下沉五六线”的战略布局，其对地方分化市场的研究能力、精细化的投资管理能力尽显。

根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，碧桂园判断*政策将使得城区人口在100万-500万的大城市成为主要受益地区。

而目前该碧桂园有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，很好的契合了未来的人口流动趋势。

再加上及时把握区域动态行情，灵活调整产品结构和推货节奏，使得碧桂园在应对三四线楼市起伏时游刃有余。

碧桂园表示，坚定看好新型城镇化前景，2020年将“坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”

掌握逆周期投资先机

土地储备存量高、布局广，有助于房企分散不同城市项目遭受到的新冠疫情冲击风险。在2020年业绩发布会上，莫斌说得益于公司一至六线的全面均衡布局，虽然新冠疫情对项目销售和开复工带来一定影响，但碧桂园有相对大的空间可以进行调整。

而地产锐观察认为，手握充足的货币资金，同样让碧桂园有能力逆周期投资，获取优质土储，进而增加房企产品的竞争优势。

地方城市为了防控疫情，财政支出加大，疫情后预计会有大量的优质土地出让，以补充财政收入；同时疫情对销售造成冲击，融资又不占优势，会有更多的中小房企扛不住资金压力，而选择出售股权或项目。

也就是说，无论是一级土地招拍挂市场，还是二级并购市场，手握现金充裕的碧桂园，都能够有优势占据投资窗口期。

在2020年业绩发布会上，主管投资的碧桂园常务副总裁程光煜就表示，2019年至今非热点城市的土拍竞争及溢价有所减弱，碧桂园的拿地楼面价一直在改善。因为公司现金充沛，2020年碧桂园拿地预算也在1600亿元，甚至有可能会超过2019年。

新业务稳健向好，迈入协同发展新赛道

2019年初，杨国强给碧桂园提出了“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的全新定位，驱动地产、机器人、现代农业“三驾马车”，加速驶入多元布局、协同发展的新赛道。

目前机器人和农业板块，均保持着稳健向好的发展态势。

碧桂园旗下的广东博智林机器人有限公司，于2018年7月成立。目前已招募了3000多名国内外优秀研发人才，递交专利申请1843项，获授权327项，在关键领域拥有了一批自主核心技术。

现有在研建筑机器人50款，其中32款已投放工地测试。如外墙喷涂机器人的工效比人工提高了4-6倍，预制内墙板搬运机器人一次可以搬取3块单块重量约180公斤的墙板，安全性和工作效率都大幅提升。

在碧桂园的计划中，未来机器人还将承接房屋建造中的更多任务，并被应用到物业管理、餐饮、医疗、农业等多个领域，成为公司未来发展的强大助推力。

今年2月，碧桂园自主研发的“24*无人、全自动化运作”的煲仔饭机器人，出现在武汉新冠肺炎疫区的隔离点，为医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。截至3月，碧桂园机器人餐厅已有5家实体门店正式对外营业。

过去一年，碧桂园布局智慧种业，已在武汉建立“中国种谷”；与黑龙江省建三江管理局签订合作备忘录，将建设规模达1000公顷的大型无人作业示范农场；携手国家水稻中心，与马达加斯加共和国共同签订了三方农业合作框架协议，助力非洲实现粮食安全。

今年3月9日，碧桂园农业对价3亿元收购华大基因农业控股有限公司80%股权，成为华大农业控股股东。

碧桂园通过布局农业全产业链，致力于形成前端研发、中端“公司+基地+农户”模式的生产组织、末端以碧优选社区门店为主体的销售格局。

可以看出，无论是机器人还是农业板块，都与地产主业发展有协同。

莫斌在2020年业绩发布会表示，碧桂园拓展新业务不是盲目投资，会让新业务尽快产生价值，为地产主营业务创造价值。

“如果把地产主业比喻成老虎，新业务就是翅膀，老虎插上翅膀，公司发展会越来越好。”碧桂园总裁莫斌说。

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