业绩爆发背后 金科的2020雄心

每年三月，行业大考。

地产业的长期关注者都知道，对于房企而言，财报季是一场对企业360无死角的考试，资本市场、消费者、媒体……考官们众目睽睽，着实马虎不得。在过往几年里，有的企业拖拉遮掩，试图“粉饰”答卷；有的企业则坦坦荡荡，成竹在胸。

在经历过2019年行业投资意愿下降、销售持续放缓、房企普遍遭遇业绩和资金压力的多重困境下，壹线君了解到，资本市场对房企今年财报季预期总体上不甚乐观。

开年以来，受新冠疫情袭来，房地产行业艰难开局，前两个月房企销售普遍“折戟”。可以说，企业的2019年报，既关乎过往业绩，又与2020年企业发展的底蕴息息相关，对市场信心影响关乎巨大；不少企业也推迟了业绩发布日期。

有一家企业却显得格外另类，早早就提前发布了年报。

3月23日，金科股份（下称“金科”）在深交所发布公告称，公司原计划于 2020年3月31日披露2019年年度报告。目前公司已经提前完成 2019 年年度报告的编制工作，决定于 2020年3月23日披露 2019年年度报告。

金科的底气，源自于超出市场预期的高分答卷。年报显示，2019年金科销售、营收、利润持续保持高位增长，行业排名跃至第17，负债表现也进一步改善。年报发布后，金科在资本市场受到追捧，股价持续多日上涨，截止发稿日累计涨幅超过16%；多家券商给予金科“买入”或“强推”评级

自2018年成功迈过千亿后，金科开始从“跨越式发展”向“高质量发展”战略转型，并围绕“四位一体”协同发展战略逆势取得高质量增长；作为近年来行业排名蹿升*快的企业之一，金科的战略布局已进入收获期。

业绩指标齐涨

营收连续九年保持正增长

在中国房地产市场，规模意味地位，且直接影响到企业生产资料的获取。

近年来，房地产行业集中度不断提升。截至 2019 年末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100 房企的权益销售金额集中度已分别达到近 21%、36%、44%以及 53%。行业整体规模增速放缓的同时，百强集中度持续提升，行业分化格局加剧。

其中，千亿成为一个重要门槛。亿翰智库数据显示，2019年千亿房企已达到35家。其中，TOP11-20房企销售增长*快，同比涨幅为28%。

这几年，金科业绩增长迅猛。在2018年跻身千亿房企后，也并未放慢发展脚步。据了解，金科内部一直将“做大规模，做足利润”奉为长期经营准则。此前，金科董事长蒋思海也曾表示：“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰，小而美是不行的，必须大而强。”

据年报显示，2019 年金科及所投资的公司实现合同销售金额1860 亿元，同比增长57%，完成年度目标的 124%，位居行业前茅，房地产销售面积 1905 万平方米，同比增长 42%。

得益于良好的销售表现，金科在房企全口径销售金额排行榜上排名第17，较2018年提升了5个名次。这意味着，公司的销售额持续攀升，市场占有率不断提高，未来结转收入有望实现持续增长。

资料显示，金科2015至2019年销售金额分别为221亿元、322亿元、658亿元、1188亿元、1860亿元；从221亿到1860亿，仅5年时间，金科业绩增长超过8倍。

营业收入和盈利方面，金科期内实现营业收入678亿元，同比增长64%，连续9年保持增长；实现净利润63.57亿元，同比增长58%，其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元，同比增长46%。每股收益1.05元，同比增长46%；加权平均净资产收益率23.63%，同比增长4.18个百分点；毛利率达到28.84%，经营业绩稳健提升，盈利能力持续保持较高水平。

良好业绩的背后，是金科“四位一体”协同发力的成果。受益于公司稳健向好发展，公司拟向全体股东每10股派发现金红利4.5元（含税），预计分红金额达到24亿元。据统计，近四年来，金科已累计给股东分红达67亿元。

现金流充足

财务结构持续改善

企业规模的进持续扩张，离不开财务杠杆的合理利用。

但是，不同于部分高负债、高杠杆撬动业绩的激进企业，金科近几年在谋求规模高速增长的背后，是积极的财务数据和合理的负债结构。

年报显示，金科资产总额2019年同比增长39%，达3216亿元；2019年末，资产负债率、净负债率分别为83.8%、120.2%，同比分别持平、下降16.3%；资产有息负债率降至33%，同比降低近4个百分点；扣除预收款项后资产负债率降至48%，较上年降低超2个百分点。

融资方面，金科充分利用了多元化的融资渠道以补充运营资金，全年融资余额987.6亿元，其中银行贷款634.2亿元，占比达到64.2%；公司通过强化销售回款，实现回款1,610亿元，同比增长53%，回款率高达87%。

期末货币资金余额近360亿元，现金短债比为1.1，完全可以有效覆盖短期负债；经营活动产生的现金流净额达到22.39亿元，同比增长68%。

此外，公司每年的银行授信额度仍在持续增长，2019年达到2022亿元，同比增长30%，为公司提供了充足的资金保障。截止2019年12月底，公司预收款项达到1,147亿元，同比提升超过50%，为公司未来提供业绩保障。

公司业绩整体实力获得长足进步，金科的市场认可度也在提升。

近期以来，金科已经入选沪深300指数、MSCI指数、富时罗素新兴市场指数、标普新兴市场全球基准指数。此前，大公国际资信评估有限公司于2019年5月23日出具的信用评级报告,确定将金科的主体长期信用等级上调为AAA，评级展望维持稳定。

“西南王”重庆霸榜

全国多地布局斩获颇丰

亿翰智库认为，2019年金科取得如此成就，归因于其坚持省域深耕，聚焦项目本身，以提升核心竞争力，完成从深耕重庆到全国均衡布局的转变，提高城市投资容错率。

金科发轫于重庆，在业内被称作“西南王”。从销售数据来看，2019年金科在重庆地区的销售额达549亿元，同比增长18.3%，在重庆的市场占有率达到11.66%，同比增长了2个百分点。重庆市场份额一直长期占据金科收入大头。

此前，金科也曾被认为是典型的区域性房企，但从金科2019年财报来看，这一标签已是“过去式”。对于接近2000亿级别的房企，偏安一隅显然无法满足金科的长远发展。

近两年，金科围绕着“三圈一带、八大城市群、核心25城”的战略布局，推行“二三线为主、一四线为辅”的投资策略，已囤足总可售面积近6700万平方米的土地；且为了布局结构更加合理，金科有意将重庆的土储占比降至29%，而华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%。

而从销售业绩来看，金科2019年在重庆大本营以外的其他市场中，销售金额同比增长达到82%，在四川、江苏、浙江、河南五个省市销售规模均突破100亿元；具体到城市来看，合肥、苏州、南宁、成都等多个城市的市场占有率同比增长均超过50%，以此来看，三圈一带省域深耕成效显著。

充足的“粮仓”储备，为金科下一轮营收增长提供的强劲动力，也让其生意逻辑浮出水面。在轻车熟路的民生地产开发之外，金科也在利用存量资源谋求新的增长极。

财报显示，2019年金科服务的营业收入同比增长超过50%，累计服务项目近800个, 综合实力排名行业10位，。

此外，作为集团重点培育的新型业务板块，在科技产业投资运营方面，金科围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业发展方向，目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市，其中2019年新进驻城市6个，累计开发运营管理项目19个，面积超900万平米，投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。打造了以重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城等为代表的一大批标杆项目。

2019年4月，金科与成都置信集团正式签订战略合作协议，联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域；8月份又战略携手澳洲威秀集团，引入国际超级文旅IP。据了解，金科文旅的三条产品线已研发完毕，示范项目落地在即。

据知情人士透露，2020年金科将继续在业绩规模和行业排名上寻求突破，计划2020年实现2200亿销售额，并冲击行业前15名。

川财证券认为，金科近年延续高增长势头，逆势拿地力度不减、丰厚土储持续释放，且多元化业务与主营业务形成协同效应，未来销量规模再上新台阶可期。

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