读年报｜融创：不做偏科的尖子生

毫无疑问，融创中国（01918.HK）是地产界的尖子生。

过去五年，融创合同销售金额由2015年的682亿元飙升至2019年的5562亿元，平均复合增长率高达69%。

但是，在2019年融创的年度业绩发布会上，融创中国董事局主席孙宏斌携管理层亮相，话语间透露出来的强烈信号是：规模靠后，利润*。

地产锐观察认为，不做有偏科的尖子生，转向更高质量的增长，正成为融创新的发展导向。

融创的三大优势

先来看一下融创2019年的年报数据，多个核心指标表现优异。

数据来源：融创年报 制图：地产锐观察

在年度业绩发布会上，孙宏斌说融创有三个核心竞争优势是同行难以学到的：土储优势、产品优势和管理优势。

三大优势在2019年财报上有怎么的体现？我们分别来拆解一下。

一、扎实的土储——量大质高

土地储备特别是优质的土地储备，是房企参与市场竞争和保持可持续发展的核心优势。从2019年报数据看，融创“粮草”丰厚，具有总量、质量、结构和成本的多重优势。

从总量看， 年报数据显示，截至2019年末，融创连同其合营公司及联营公司的土地储备约2.34亿平方米，土地储备货值高达3.07万亿元。

从质量看， 超82%的土储位于一二线城市，未来销售去化潜能大。

从结构看， 在3.07万亿货值的丰厚土储中，有超过60%的土储是通过收并购方式获取。在2019年获取的1.34万亿元货值土储中，有6741亿元货值是通过收并购获取，占比50%。

从成本看， 融创在手确权的平均土地成本仅4306元/平方米。这很大程度上得益于并购带来的低成本。

比如，2019年四季度并购的环融资产包，约90%的土储位于成渝城市群及长沙、昆明等二线城市，确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平米，且持有性物业占比不足5%，资产包流动性好。

业内认为，高质量的土储，可为融创2020年的销售以及长期稳定发展，提供有力支撑。

二、产品力进化——铸口碑标杆

在改善型市场，融创具有客*碑、品牌优势，以及业内交口称赞的营销能力。

目前，融创已经成功打造了多条产品线，包括壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列成熟产品线，中式产品体系能力业内首屈一指。

同时，融创在众多核心城市持续不断打造和交付的多个项目，均成为当地楼市标杆，受到业主和各界的高度认可与广泛赞誉。

来源：融创官网

据融创年度报告披露，2019 年融创在全国越来越多的核心城市拥有*地位，销售排名*的城市从2018年的9个增长到13个；17个城市销售额超百亿元，较2018年增加6个；43个城市销售排名前十。

在克而瑞研究中心发布的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”中，融创高居榜首；融创服务位列“2019中国物业品质服务*品牌企业”前三。

据悉，融创还在与阿里、华为等优秀企业合作，探索打造智慧社区、未来社区，持续推动产品创新升级，满足客户的升级需求。

第三、放权管理——稳定高效，使命必达

“融创是一个授权*充分的公司。” 在年度业绩发布会上，孙宏斌一如既往的金句频出。

年报数据显示，截至2019年末，融创地产开发业务已基本完成了境内一线、二线及强三线城市等的全国化布局，并划分为七大区域进行管理。

来源融创官网

目前，融创拥有由7个区域集团（58个城市公司）+3个专业集团公司（服务集团、文化集团、文旅集团）组成的组织架构。融创总部对区域集团充分授权，区域集团向城市公司放权，这是融创管理体系中的显著特征，也是融创成长基因中与其他民营房企*的不同。

融创的核心高管几乎清一色都与孙宏斌共事了15年以上。比如行政总裁汪孟德、北京区域集团总裁荆宏、上海区域集团总裁田强、西南区域集团总裁商羽、华南区域集团总裁黄书平等等，都是一路跟着孙宏斌打天下的“老顺驰人”。

这既体现了孙宏斌强大的领导力和凝集力，也让融创在抵抗风险时固若金汤，胜则举杯相庆，败则拼死相救。让融创形成了集强大的执行力、灵活的决策力、激情的创造力、十足的战斗力于一体的独特气质，也让融创具有了强大的生命力。

来源融创官网

转向更高质量的增长

在年度业绩发布会上，孙宏斌的字里行间都透露着一个共同的信息：利润*。在经历了连续4年的高增长稳定在TOP4后，提升利润成为融创今后发展新的关键词。

孙宏斌表示，2020年融创在融资方面，要调整融资结构，降低融资成本；在投资方面，要谨慎拿地，选好地块，把握好拿地时点。

总结一下，可翻译为：融资——降杠杆，投资——拿好地。

*、融资——降杠杆

据财报数据，截至2019年底，融创总资产9606.49亿，同比上年末的7166.60亿增长34%；所有者权益1140.94亿，较上年末增长56%。资本负债率已连续三年呈下降趋势。

但是从融资成本来看，融创2019年平均融资成本为8.1%，同比去年有所增加，并且稍高于同级别房企其他头部房企。

一方面，是因为受到2019年房地产融资强监管大环境的影响，银行、信托等金融机构地产类信贷规模被压缩，房企融资成本普遍被提高；另一方面，也有融创自身融资结构有关。融创惯用信托融资，而信托融资成本明显高于银行信贷。

但是进入2020年，房企融资利率下降明显。本身一季度各类金融机构腾退出的信贷额度就较为充裕，再加上央行为抗击新冠疫情冲击而释放的充裕流动性，大中型品牌房企融资难、融资贵的局面得到较大缓解。

融创于今年1月发行的2025年到期的5.4亿美元的5年期美元债，利率仅为6.5%，比之前下降了2个多点；3月27日融创拟发行的4年期40亿元公司债，利率区间下降到了3.7%~4.9%。

光大证券认为，当前融创融资成本下行拐点已现，后续有望回落至大中型民营房企的平均融资水平（当前为6-7%），为提升利润释放能力。

地产锐观察获悉，在孙宏斌亲自的主抓下，日前融创已经下调了信托及机构类的融资成本，有抵押融资及无抵押融资的成本的上限均比之前下调了约1个百分点。并且融创也在尝试引进金融机构在项目层面开展股权合作，通过调整融资对象、融资结构，达到进一步降杠杆的目的。

第二、投资——拿好地

“今年是地产洗牌年，并购机会超过以往任何一次，但是好的标的可能不会太多，所以公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。”孙宏斌表示。

对于2020年的新增投资，融创表示会保持耐心，只有在确信疫情对整体经济和地产行业的影响可控后，同时在保证集团流动性充裕且不影响长期杠杆率下降趋势的前提下，审慎决策，将更聚焦于一二线城市的优质土地。

目前，在克而瑞额全口径销售排行榜上，融创与身后的第5名保利发展拉开了800多亿的销售额，与前面的第3名恒大差距不到530亿。

据光大证券预估，2020年初融创全口径已售未结金额近8000亿，表明后续业绩释放确定性明显。再加上丰厚的优质土地储备及可售货值，预计未来几年融创的销售业绩增长仍然可期。

只是，孙宏斌表示，融创已经达到一定规模，现在利润才是*位。

用一句话总结：转向更有质量的增长，不做有偏科的尖子生。未来，更好的融创，可期。

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