这样的上海买房攻略，从没人写过|上海买房攻略总论

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所以我们打算少写点流量文章，花点心思把上海购房这件事写明白。

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未来，我们会陆续发布这些内容，先从上海各个行政区开始，定期更新上海购房的深度分析文章。

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今天这篇是我们上海买房攻略系列的总论，它会带你一次性弄明白上海购房的方方面面，供即将在上海购房或对上海楼市感兴趣的朋友们参考。

01 上海概览

上海，简称“沪”，别称“申”。大约在 6000年前，现在的上海西部即已成陆。而上海东部地区成陆到现在差不多也有2000年了。

唐天宝十载（公元751年），上海地区属华亭县（今松江区）。明代中叶（公元16世纪），上海已成为全国棉纺织手工业中心。清康熙二十四年（公元1685年），清政府在上海设立海关。

今天大家熟知的上海历史是从19世纪中叶开始的租界时期，上海滩成为了远东*的金融和贸易中心，是冒险家的乐园，也是中国共产党诞生的地方。外滩万国建筑群、旧法租界洋房都是先后在这个时期内建造的。

经过20世纪中叶的蛰伏，改革开放的春风吹到了上海，浦东大开发让上海更上一层楼。目前上海是中国*大城市，也是中国的经济、金融、贸易、航运中心，正努力发展成为科创中心。上海交通发达、教育与医疗资源与北京分庭抗礼，稳坐全国前二，商业设施国内独立一档，是中国*具国际化气息的大都市。

上海在GaWC世界城市排名中被列为Alpha+级别，仅次于Alpha++级别的伦敦和纽约，与东京、巴黎、香港等列为同一档，上海在全球范围内也属于一线城市。

02 上海的经济和产业

上海2019年的GDP为38155.32亿元，财政收入7165.1亿元，两项数据都位列全国*，且财政收入相对其他城市的优势更大，显示出上海高质量的经济实力和雄厚的财政基础，相比于靠短期投资拉动经济的城市，可持续发展空间还很大。

上海的产业特征为各行各业多点开花、均衡发展。

上海的专业服务业与金融业极其发达，吸引外资能力冠绝全国。这几个产业都集中在上海新规划的2035中央活动区内。

外滩、陆家嘴、北外滩是金融企业总部区域，上海证交所、期交所、中金所、黄金交易所之类的要素市场交易所和中国平安、浦发银行、东方证券等为代表的市场化金融巨头的总部矗立在浦江两岸，是上海国际金融中心的名片区域。

图：北外滩、陆家嘴、外滩

南京西路、新天地和不夜城是上海的专业服务业中心和外资企业总部区域。贝恩咨询、雅诗兰黛、通用电气、普华永道等外资企业在华总部都设立在这些区域。南京西路作为浦西**的CBD，金融业实力也不容小觑，摩根大通中国区总部、光大证券、国泰君安，甚至浦发银行与上汽集团的大股东——上海国际集团的总部都扎堆在南京西路。静安和黄浦都是上海的老牌中心城区，代表了国际化的摩登上海。

图：淮海中路与南京西路天际线

世博、徐汇滨江、前滩是中央活动区中新兴发展的产业区，未来会分别承担陆家嘴金融业外溢、互联网与传媒、专业服务业的重任。

图：建设中的徐汇滨江

上海除了金融业和专业服务也两大支柱产业，科技创新实力也很强，已经形成了各大互联网与高端制造业的产业园区，分布在次核心城区和城市边缘地带。

根据《上海城市总体规划2017-2035》，国家级规划的张江科学城目前已经是上海的互联网、医药研发等高端制造业的中心。其他区域中已形成规模的有腾讯上海总部所在地的漕河泾开发区、嘉定汽车城和外企制造业扎堆、华为入驻的金桥地区以及宝钢所在的吴淞地区。特斯拉也已入驻浦东的临港片区。

03 上海的交通

上海有浦东、虹桥两大国际机场，年总吞吐量达到1.3亿人次以上。铁路运输方面，有虹桥站、上海火车站、上海西站、上海南站、松江南站五个高铁站点，未来会在浦东增设上海东站。

上海高架路线密集，有内、中、外环三大环线，一纵一横有延安路高架和南北高架，另有嘉闵高架、沪闵高架等路线。

上海的地铁里程数全国*，运营规模超过830公里，日均人流量超过1000万人次，是全国轨交*发达的城市。

与此同时，上海地铁还在持续建设中，10号线二期、15号线、18号线一期南短总计67公里今年内会通车。而上海市轨道交通近期建设规划（2017—2025）项目实施后，轨道交通网络规模将达到24条线路，总长度超过1000公里，车站总数600余座。

04 上海的商业

上海的商业实力在全国独立一档，呈现高端化、星罗密布的局面，光是市级商圈就超过十个。

从一个侧面就能感受到上海商业之强，比如万象城之类的项目在别的城市都是城市核心地段的地标，而上海万象城只能偏安一隅，开业在城市边缘的外环线附近。

上海中心城区的商圈如南京西路、徐家汇、淮海中路等被新鸿基、恒隆、嘉里建设等对标国际一流水平的港资开发商占据，其中*强大的要数南京西路商圈。

图：芮欧百货

图：恒隆广场

静安寺站至南京西路站短短2公里不到的距离，布局着久光百货、嘉里中心、芮欧百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、梅陇镇广场、兴业太古汇9个*的商业广场。另有瑞吉、璞丽、香格里拉、四季、波特曼丽思卡尔顿、素凯泰、镛舍7家奢华级五星酒店，阵容堪称豪华。

其他市级商圈的实力也很强大，且富有特色。如新虹桥-天山商圈以日本品牌为特色，南京东路商圈的外滩则以人均1000以上的高端餐饮闻名。新虹桥-天山、徐家汇、淮海中路商圈入驻的零售品牌和餐饮可以完全压过其他城市*核心的商圈。

05 上海的医疗和教育

上海的医疗资源全国*，共有38所三甲医院。根据2018复旦版全国医院综合排行，前50名中上海占了10家，前百强有17家。瑞金医院、中山医院、华山医院更是位列全国前十。

上海的医疗资源比较集中，*的三甲医院基本都在静安、黄浦、徐汇这三个中心城区。瑞金医院、华山医院、中山医院都位于由延安高架、南北高架交错分割出的西南内环线区域。

上海的教育水平也处于全国前列。有复旦大学、上海交通大学、同济大学、华东师范大学四所985工程大学，另有上海财经大学、上海外国语大学、华东理工大学、东华大学、上海大学5所211工程大学。也有纽约大学这种海外*学府的中国分校。

上海的“四大名校”*——上海*、华师大二附中、复旦附中、交大附中以及近十几年进步飞速的七宝*、建平*一本录取率能达到90%以上。另有南洋模范、格致*、大同*、市西*、控江*等十所左右优秀市重点*的一本录取率在80%以上。全市约10%参加高考的学生能录取211工程以上大学，约5%参加高考的学生能录取985工程以上大学。

上海各行政区的**格局较为复杂，教育资源不均衡，竞争难度各区有别。具体可参考下表：

其中，黄浦、徐汇、静安、虹口、杨浦、闵行、浦东这几个行政区的教育资源比较丰富，购置*应优先考虑以上区域。

06 上海各行政区简评

浦东新区：

浦东新区的人口、GDP、财政收入都是上海*。陆家嘴是浦东大开发启动的标志，也是*能代表上海国际金融中心的区域，行政区内的其他区域仍在飞速发展中。浦东的张江科学城是国家级的科创中心；临港大力开发高端制造业，特斯拉已入驻；前滩和后滩被纳入2035中央活动区。

浦东新区的人均医疗资源和商业设施比较紧张，虽有仁济医院东院和东方医院等优秀三甲医院，但常住人口是静安、黄浦等中心城区的若干倍，医院数量却处在落后地位。

浦东的商圈集中在大陆家嘴区域，陆家嘴金融区和世纪大道沿线商业设施比较发达；前滩异军突起，未来会有较大看点。

其他区域的居民人数庞大，商业设施却比较稀少，品质一般的零售与餐饮店在周末也经常会出现人满为患的状况。

浦东的教育资源很不错，明珠*、张江集团*等都是上海市数一数二的**，但由于考生人数众多，中考高分段的学生竞争激烈。

黄浦区：

今天的黄浦区是由老黄浦、老南市、老卢湾合并而成的中心城区，全境都在2035中央活动区内，是上海的金融业与旅游中心，也是外滩、南京东路、淮海中路、新天地等著名地标的所在地。

黄浦区商业繁华、医疗与教育资源*，老城厢的旧改在不断推进中，整体呈高端化、国际化的趋势，新天地、淮海中路等板块富豪云集。

静安区：

静安区由老静安、老闸北合并而成，也是目前上海发展*成功的中心城区，商业繁荣程度全市*，人均医疗与教育资源数一数二。

静安区涉外经济发达，以专业服务业见长，”国际静安“名副其实，南京西路CBD冠绝全城，商业与交通的发达程度力压陆家嘴。不夜城、大宁、苏河湾等新兴发展区域也不容小觑，大宁地区的商业、医疗、教育水平均已达到市中心水平，是内环线外的强点之一。

徐汇区：

城市界面跨度比较大的一个区。有武康路的旧租界小资情调、徐家汇的繁华商业、徐汇滨江的宜人水景；也有漕河泾开发区的极客气息、华泾的城乡结合部市容。

内环线以内的徐汇区商业、交通、医疗和教育资源都看齐静安和黄浦区，也是所谓的”老干部区域。

徐汇未来的看点在徐家汇和徐汇滨江。新鸿基400亿投资的ITC将引领徐家汇走向新的高度，徐汇滨江开发强度大、能级高，被划入2035中央活动区。

长宁区：

长宁区是居民财富实力雄厚的一个区，外籍人士众多，目前仍有大量日韩及港澳台同胞定居。

90年代上海经济起飞之时，长宁的虹桥经济技术开发区引入了大量的外资，是各种意义上的制高点，房价当时远高于黄浦、静安等中心城区。

长宁的镇宁路、古北、西郊板块，自90年代中期房改以来就是上海传统的富人区。

长宁区近年开发强度不大，不过，因其底蕴深厚，暂时的休憩掩盖不住自身的锋芒，西郊和镇宁路板块西侧依然是上海**的别墅区和低密度住宅区。

长宁区的教育资源尚可，小升初采用片区摇号，医疗资源一般，商业强大，拥有中山公园和新虹桥-天山2个市级商圈，其中新虹桥-天山是内环线外*的*商圈。

普陀区：

普陀区是上海西北侧的市区，产业以服务业和物流业为主。

区内的商业、医疗和教育各项资源都比较平均，轨道交通在北部的市区中较为发达。普陀区的真如是上海四大“副中心之一，不过相比徐家汇、五角场和花木显然发展的比较落后，目前依然是工地状态。

普陀区发展较好的反而是长风公园板块，居住密度低，配套良好，缺点在于交通，轨交只有一条13号线，驾车进城也较拥堵。

长寿路、武宁、曹杨等板块接近市中心，但城市界面老旧，没有旧改预期，未来发展有限。

虹口区：

虹口区是地理位置不错的中心城区，*的看点在北外滩。

定位金融业总部的北外滩坐北朝南远眺陆家嘴、俯视外滩，拥有得天独厚的地理条件。北外滩目前的商务能级已比较强大，另有一大批商务楼正在建造中。虹口区整体的医疗条件良好、人均教育资源丰富，但近年除了市政府统筹规划的北外滩，其他区域发展都一般，越往北居住环境越差。

杨浦区：

杨浦区是上海东北角的市区，地理位置比较吃亏，不过医疗和教育阵容相当强大，素有徐一杨二之称。杨浦区拥有长海医院、新华医院这样的*医疗机构和复旦、财经大学、控江*、兰生复旦、二师附小等各年龄段的优秀学府。杨浦区商业较为发达，五角场是上海的市级商圈和副中心，不过整体档次不高。区内市容整体比较陈旧，新的片区只有北部的新江湾城社区。

闵行区：

闵行区上海西南侧发展比较成功的一个行政区，外来人口流入众多，拥有虹桥商务区这样的国家级规划以及紫竹等高科技产业园区，浦江镇离浦东的前滩很近。闵行区的教育和商业资源发达，医疗条件一般，拥有万象城、南方商城、虹桥天地等大型商业设施及上海交通大学、七宝*、莘松*、明强*等各年龄段的**。闵行区在外环线附近的城市建设成熟度明显高于其他区域，虹桥商务区也是*外环线外的高能级区域。

宝山区：

宝山区是上海北部的传统工业区，也是宝钢的所在地，产业以宝钢的上下游企业为重心。宝山的商业、医疗、教育资源都比较一般。宝山北部集装箱卡车往来频繁，宜居度不高。宝山区西侧的七号线沿线相对较优，进城便捷，尤其是中环内的宝山大华片区，社区发展较为成熟，地铁通行至静安寺只需一刻钟不到。

松江区：

松江区是上海城建较好的一个郊区，外来人口众多，有一个松江大学城。松江佘山景色宜人，是与长宁西郊、浦东东郊齐名的*别墅区。松江也有泗泾、九亭这样的大型商品房居住区，由于处在通往市区的九号线沿线，早高峰进站人流量巨大，是其他站点的好几倍。

嘉定区：

嘉定区是上海西侧发展较好的一个郊区，GDP和财政收入都在各行政区的前列。上海支柱产业的汽车就集中在嘉定汽车城。嘉定区高度依赖于轨交11号线，靠近市区的江桥板块离虹桥商务区很近，在13号线的沿线。

青浦区：

青浦区是上海未来发展可期的一个郊区，虹桥商务区的核心重新定调为位于青浦区徐泾板块的国家会展中心，徐泾大概率会成为郊区中能级*的区域，目前已经是高端低密度住宅和企业总部的密集区域。

奉贤区：

奉贤区是上海南部靠近杭州湾的一个郊区，距离市区偏远，以农业生产为主，5号线的延伸段有通到奉贤西渡等板块，进城*快也要1*以上，投资和自住价值比较一般。

金山区：

金山区是上海*南端的一个郊区，化工业密集。虽然房价很便宜，但已经基本脱离上海的生活圈。

崇明区：

崇明岛是独立于上海城区的一个大岛，承担着生态旅游和农业的功能，东滩森林公园和东平国家森林公园为游客们所熟知。崇明岛整体发展较为落后，市容有着90年代的风格。

07 上海的住宅梯队

上海是中国*大城市，房地产市场自然是包罗万象，从十几平米的使用权住房到市区独栋庄园别墅应有尽有。接下来我们将以具有代表性的小区为例，带大家了解一下上海的住宅梯队。

①市区独栋别墅：总价1亿以上。

上海*，能在市区甚至是核心区域占据一席之地是只属于塔尖人士的特权。这类产品主要集中于长宁区的西郊宾馆、浦东新区的东郊宾馆附近以及徐汇区的衡山路板块。

代表小区：

②市中心大平层豪宅：总价3000万以上。

上海有相当数量的大平层商品房，不少还是由外资开发商建造，品质对标国际一线水平，此类产品的地段*，普遍存在于黄浦区新天地、静安区南京西路、浦东陆家嘴、长宁区镇宁路等板块。

代表小区：

③高级公寓：总价在1500-3000万。

这类住房品质和户型相比于大平层豪宅略次，但也是相当不错的，大量存在于市中心的核心区域如黄浦区的新天地、人民广场；静安区的南京西路、江宁路；徐汇区的徐家汇、徐汇滨江、衡山路；长宁区的古北；浦东新区的陆家嘴、碧云等区域。

代表小区:

④核心地段普通商品房、次核心地段高级公寓或*：总价1000-1500万。

这个总价段基本没办法做到地段、品质、学区三者兼顾了。地段、品质好的房子必然会牺牲学区，地段、学区好的房子就牺牲了房子品质。此类住房普遍存在于静安区的不夜城；黄浦区的人民广场、老西门、世博滨江；长宁区的虹桥、天山；徐汇区的徐家汇、田林；普陀区的长风；杨浦区的新江湾城、东外滩；虹口区的北外滩、瑞虹新城；浦东新区的前滩、源深、联洋等板块。

代表小区：

⑤普通地段的品质商品房或者学区三房：总价800-1000万。

这个价位在核心地段一般只能买个两房，追求功能性买三房的话需要放弃地段，同时须在小区品质与学区之间作抉择。代表板块为静安区的大宁；普陀区的真如、中远两湾城；闵行区的古美、金虹桥、七宝、春申；浦东新区的张江、洋泾、北蔡等板块。

⑥城市边缘的三房、普通地段的两房：总价500-800万。

由于*一般不会在比较偏远的地区，这个总价段买三房的话只能放弃学区和地段了，不过还是能买到一些两房的*。代表板块为宝山区的大华、共康、上大；闵行区的颛桥、华漕；浦东新区的三林、御桥等板块。

代表小区：

⑦近郊刚需三房或城市边缘地段两房：总价300-500万。

这个总价段在上海买三房的都会考虑轨道交通便捷的近郊区域，如松江区的泗泾、九亭；嘉定区的江桥、南翔；宝山区的顾村；浦东新区的康桥等板块。

代表小区：

⑧近郊刚需两房、挂学区的一房：总价300万左右。

刚需上车的总价段，一般会考虑购置近郊临地铁的两房，对学区有要求的家庭会选择挂学区的一房。

代表小区：

08 总结

上海各行各业的经济实力强劲，金融业、信息科技等高薪行业岗位众多，同时医疗与教育资源优秀，适合有志之士打拼与生活。上海1000万总价以下的住宅，生活体验要远好于北京和深圳，在300万的总价段还能买到通勤便利的次新两房，是对中产阶级非常友好的一个城市。

此外，上海国际化程度为国内*，是大部分外籍人士入华的*站，浦西市中心区域呈现国际多元化，热爱海外生活方式又不想出国的话，那上海是不二之选。

上海向来也是高净值人士的首选置业之地，高端商业、餐饮和娱乐业国内独立一档。近年随着市政规划的不断改进，部分区域初见国际*城市的端倪。

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