预测：新一轮3万亿+刺激开启，4月该“咬牙买房”吗？

昨天晚上有个重磅新闻：

宏观政策逆周期调节“开足马力”，一系列大招出台了。

国常会确定，强化对中小微企业普惠性金融支持，累计金额超3万亿元。

其实当下预测房地产市场就是算命，通胀还是通缩，如果出现通胀，当下买房是*合适的机会，如果出现通缩，赶快卖房！

首先：当然还是看金融，到底有没有释放天量流动性！

全球央行都已经打开了水龙头，

3月31日的国常会：增加再贷款再贴现1万亿，进一步对中小银行定向降准。引导公司信用类债券净融资比上年多增1万亿元。促进中小微企业全年应收账款融资8000亿元。

3月30日，央行下调7天期逆回购利率20个基点。值得注意的是，为应对疫情影响，今年2月初央行先行下调逆回购利率10个基点，当月中期借贷利率（MLF）随后同幅下调，进而带动2月贷款市场报价利率（LPR）下调。

其次：看看大部分城市的土地市场情况

武汉的土地市场在3月底终于开始卖地，而一些企业也开始积极拿地。

从武汉看，虽然溢价率全部为零，但预计优质土地出让后续会加速。在疫情平稳后，武汉作为热点城市，当下抄底的土地很可能成为优质资源。

从3月单月土地市场看，全国热点城市的土地市场活跃主要集中在苏州、杭州、广州等城市。有4个城市卖地超过百亿。

第三：还有那些企业还在拿地？

从疫情后的拿地房企金额看，2-3月有10家房企拿地金额超过60亿，其中华润、绿城拿地超过100亿。整体看，基本集中在国企央企拿地比较多。

第四：各地在政策试探。

3月份，全国房地产调控政策继续多发，在2月份高达单月75次历史记录的基础上，3月单月再次发布了60次房地产相关调控政策。

累计一季度房地产调控次数高达171次，而2019年同期只有104次，同比上涨65%。3月份的房地产市场多发，在2月刷新历史记录的基础上继续频繁发布政策。大部分城市政策都有关松绑楼市，主要以救房地产企业，减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。

相比2月份政策，3月份多城市出现了政策一日游，救市政策被收回，同时也有多城市发布了人才购房新政策。

人才政策多发，基本与购房有关！3月单月，全国接近20城市发布了各种人才政策，其中大部分与购房相关。

全日制本科可以直接*苏州，大专缴纳6个月社保可以*。广东江门市住房和城乡建设局网站27日发布的《关于我市限购区域内新建商品住房购房资格的通告》提出，具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭，可购一套新建商品住房。

人才政策不敏感，各地当下出台政策逐渐谨慎，相比一日游政策，人才政策力度再大，也不会出现收回的风险。

疫情下，宏观经济变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。

政策一日游体现地方救市的期望

累计看，*近一个多月，全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等5个城市出现了政策一日游。

疫情下，宏观经济变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。

各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道，就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了房住不炒的大原则。

目前看，各地政策力度非常有限

目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，*的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到4-5月份将面临普遍性的资金压力。

整体看，疫情下，少数放松房地产调控政策的城市都被叫停。而后续房地产政策的取向很可能有所改变。

房住不炒与支持刚需购房并不矛盾，政策取向是房住不炒，所以部分政府在疫情下，为了稳定市场，出台针对刚需购房者的扶持性政策并不违背中央政策。

虽然多个城市的政策一日游，但在地方财政压力下，预计后续依然还会有更多的城市会试探政策底线。特别是三四线城市，财政压力大，松绑房地产调控，稳定活跃房地产市场的预期更强烈。

3月全国主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏，网签成交量平均上涨了40%，但同比依然下调了20%以上，特别是一线城市，网签同比下调了25%。

但网签数据并非市场真实情况反映，当下的网签数据基本都是开发商为了加快回款而争取春节前的实际签约逐渐进入网签程序。

实际相比2月份市场暴跌80-90%，3月份大部分城市市场成交量的确有所恢复，目前市场已经恢复到了疫情前的40-50%，而且从趋势看，从南到北逐渐复苏，成交量有望在下半月季度回升。有望接近去年同期的60%。

整体而言全国南部城市相比北部区域更早复苏，跌幅也比北部城市要低。

*后简单的总结一下：预测2020年4月后的房地产市场，到底能不能买房？
1：相比通货膨胀，现在全球都更担忧出现通货紧缩。如果出现通缩苗头，那么对于所有人来说，肯定是现金为王。

2：如果相信宏观调控，那么通胀的可能性更大，如果通胀出现，那么买房就是好的选择。

3：当然，当下*需要关注的还是自己的现金流，经济出现大问题的可能性非常大，如果对自身现金流没有充分信心的情况下，不要投资更别提买房，更多的精力用在工作上。保住自己的工作比什么都重要。

3：并不是什么地方都可以买，全国能买房的城市不多了，一二线城市风险不大，三四线城市谨慎。疫情下，未来房地产不可能普涨，对于任何人任何企业来说，都是换仓时代！换好房子，好城市，好地块！买好项目！

4：对于购房者来说，是否降息就是是否买房的发令枪，不降息不买，降息就别犹豫。很简单。