读年报｜金科：风头极盛，逆势狂奔

跑得快，拿地狠。在房地产前20强阵营里，有一匹名副其实“黑马”，就是金科地产，股票简称金科股份(000656.SZ)

从2015年开始，金科地产合约销售一路飞涨，从221亿急速窜升至2019年的1860亿，5年内翻8倍多，比大众视野中一直买买买的RC的增长率还要高。

2017年跨入500亿门槛，2018年加入千亿销售俱乐部，2019年克而瑞百强房企销售排名冲进全国20强。照这样的增长速度，业内预计2020年金科地产会轻松跨入2000亿梯队。

当然，伴随着销售额的飞升，每年的新增的土地储备量也极为可观。据金科股份(000656.SZ)日前发布的2019年度业绩报告报数据显示，2019金科逆势拿地力度不减。

从拿地情况来看，2019年公司新增项目192宗，拿地总建面3323万方，同比增长61.8%，对应拿地金额888亿元，同比增长26.9%

从拿地力度来看，2019年金科地产面积口径拿地力度（拿地面积/销售面积）为174%金额口径拿地力度为48%，均远超行业平均。

2019年房地产行业景气度下行，多数房企拿地态度趋于谨慎。对金科逆势大手笔拿地的行为，广发证券送上了一句评语：金科是2019年成长型地产公司中拿地态度*积极的企业。

据年报数据显示，截至2019年末，金科累计进入全国113个城市，在手可售资源6691万方，对应去化周期3.5年。

从拿地布局来看，近两年的特点是“大量+下沉”。

2019年新进入的52个城市中，二线城市仅有温州和西安，大部分位于三四线城市，四线城市面积占比18.8%，金额占比15.7%

2019年重点新增区域，除了重庆和西南区域（重庆单列）外，还有长三角、湖南湖北和山东。

拿地区域的下沉，伴随的是拿地成本的相对降低。从拿地均价来看，2019年金科一、二、三、四线城市拿地均价分别为2w364122132141元/平米，与2018年相比相对持平。

业内将金科与阳光城的拿地布局进行了对比，发现金科与阳光城类似，采用的都是高低价地块搭配的拿地模式。但是金科拿地要更为下沉，经历了从二线核心区域为主向二线周边、三线城市及县域下沉的过程。

虽然投资拿地飞涨，但从年报数据看，截至2019年末，金科在手货币对短期有息负债的覆盖倍数为1.09，维持在安全线之上。

但是地产锐观察认为，金科的高速增长中仍然埋藏着不可确定性的隐患。

*，杠杆水平保持在高位，金科仍存在一定程度的资金压力。

首先，从融资结构来看，金科2019年非银机构贷款及债券类融资占比有所提升，这意味着融资成本的提升。

客观而言，这种情况不只金科一家。业内周知，随着2018年4月份资管新规落地，银行资金只能用于开发贷，前融配资只能依赖非银机构，成本一路水涨船高。

虽然防控疫情下市场流动性充裕，会一定程度上惠及房地产行业，但是随着金融机构风控条件的提升，对于呈激进增长状态的房企提供融资普遍谨慎。且位于三四线城市的地产项目融资相对困难，一般都需要集团提供主体担保。

其次，短债覆盖比刚过安全线，金科负债风险仍然偏高。

据年报数据显示，截至2019年末，金科资产负债率为83.78%，较2018年末上升0.15个百分点；净负债率为120.23%，将永续债计入负债之后，金科的净负债率为123.66%

而据去年半年报数据，截至2019年上半年末，金科净负债率为147.47%，明显高于行业均值99.62%；去年三季报显示，在2019年三季度末，金科的净负债率为157.89%。这说明，金科在去年四季度临时大力度调整降低了负债率。

同时，据中国房地产协会发布的《2019年中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2018年末，上市房地产企业的平均净负债率为92.52%。从这个数字看，金科年末净负债率仍然偏高。

虽然截至2019末，金科现金短债比为1.09，现金刚好能基本覆盖住短期负债。但这也意味着金科必须要继续保持较好的销售回款状态，才能平衡负债压力。

而当前疫情形势仍然复杂，且三四线楼市销售去化相比一二线，普遍认为更难。金科2020年在销售去化及回款方面仍要保持强劲的动力，才能抗住激进拿地带来的资金面挑战。

再次，金科为众多子公司提供担保，也潜藏着债务风险隐患。

据「杠杆游戏」统计，2019年报告期内，金科为子公司实际担保发生额为388.9亿元，报告期末实际担保余额为843.2亿元。实际担保总额占公司净资产的比例高达308.13%

*后，还有两个数据值得关注，就是财务费用的飞升和较低速动比率。 业内认为速动比率剔除了存货影响，速冻比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充，并且比流动比率反映得更加直观可信

综合来看，在楼市逆境下，上升势头凶猛的金科地产，有越战越勇之势。但是全球疫情爆发对经济造成巨大冲击下，国内楼市形势特别是金科偏重布局的三四线楼市形势不容乐观。

金科前两年大力度拓展的新增土地储备，能否在逆境下实现顺利销售去化，还要打一个问号；一旦销售回款跟不上，融资不占优势的话，资金面的安全也要打一个问号。

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