随处可闻的“容积率”，你真觉得跟自己没关系？

来源：价值领地发布时间：2020-04-01 00:00:00

▎市场分析丨By：世联评估

在估价实务尤其是土地与在建工程评估中，容积率是一个非常重要的指标。本文就容积率在估价中的认识和运用进行一些粗浅的探讨。

传统容积率的概念及属性

容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积(是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。形象说，容积率是单位土地面积所能容纳的地上建筑物的量，即单位土地面积对地上建筑物的容量或容积。

容积率有着规划管理与控制方面的属性，它往往伴随着规划文件出现，是规划管理与控制的一个重要指标。一宗土地上允许建设多少建筑物，受到容积率的节制，它反映土地地上空间的利用强度。规划部门为达成对某个项目建设方案的管理与控制，会根据所要达到的目标，在规划文件中详细规定哪些建筑列入容积率指标，如何计算容积率指标，哪些建筑不列入容积率指标等等。因此，容积率不仅仅是一个经济技术指标，它更多体现了管理职能方面的属性，是管理与控制工具。

容积率内涵的延伸

容积率的管理属性，决定其内涵必然要随着社会经济尤其是建筑技术的发展而演变，也要与时俱进。

传统容积率只计算地上建筑面积。这是因为，长期以来，人们只注重地上空间的开发利用；或受限于当时的建筑技术，使得地下空间的开发不具技术上的可能性或经济上的可行性。

如今，建筑技术的发展程度有力支持了地下空间的开发，典型的是各城市的地铁站点及其配套设施建设。一些开发项目，不仅地上建筑高高耸立，地下建筑如地下交通通道、地下停车场、地下商场和地下游乐场等，也有好几层。在土地资源日益紧张、土地价格日益上涨的情况下，地下空间连同地上空间一样，越来越受到重视，建设单位千方百计挖掘开发潜力，充分利用土地资源。在此背景下，有必要把地下建筑面积也纳入容积率计算指标进行管理与控制。有的城市已经先行先试了，容积率规划指标不仅有地上建筑容积率，也有地下建筑容积率；不仅考虑了建筑面积的数量，而且还考虑了建筑层高（不同层高对应了不同的计入容积率面积的计算系数），使得容积率更能反映 地上与地下空间的利用强度。

容积率的区分

本文所称“名义容积率”，是指规划部门从管理与控制角度，以整个建设项目为对象而设定的容积率控制指标，是一般意义上的容积率。

“实质容积率”，则是从建设单位的角度进行分析与考察，只有项目建成后建设单位拥有支配权或受限支配权的那部分产品，才会给建设单位带来收益，才应计入“实质容积率”的计算范围。

之所以区分“名义容积率”与“实质容积率”，是因为项目规划所设定的建设条件日益复杂。按建设单位对开发完成后的产品所享有的权利，可分为三种情形：

一是享有完全产权，具体表现为完全自主的定价权与处置权。

二是支配权受限，具体表现为限价销售、限对象销售等。

三是完全没有支配权，这部分建筑大都为要求配套的公共设施，建成后需无偿移交政府，或按核定的建造成本由政府回购等情形。

无论哪种情形，开发产品的价值都是客观存在的，都具有社会价值。但对建设单位而言就完全不同：

*种对应于完全的市场价值。

第二种对应于受限的价值。

第三种则对应于“零价值”（无利可图）或“负价值”（不但无利可图，而且需耗费建造成本）。

在出让地价评估或者抵押评估中，应站在建设单位所享有的权利角度，分析项目的“实质容积率”对地价的影响。

容积率与地价

一般地，容积率越高，意味着土地利用得越充分，总地价也越高，单位面积地价随之越高，即单位面积地价与容积率正相关；但容积率越高，意味着建筑越多越“拥挤”，舒适度降低，楼价降低，导致楼面地价随之降低，即楼面地价与容积率负相关。估价实务中，还有以下问题需要注意：

1.哪些建筑面积计容，哪些建筑面积不计容，是规划部门界定的。因此，容积率是管理意义上的一个技术指标，具区域性、地方性和个别性。是否计容与是否分摊土地面积、是否有地价，在估价上没有必然联系。在规划上不计容的，不一定不分摊土地面积，也不一定没有地价，*典型的案例就是地下商场、超市等营业场所，有些地方同时登记了房屋所有权和土地使用权；在规划上计容的，未必分摊土地面积，也未必有地价，*典型的案例就是休闲用途的地上架空层，有些地方规划部门是计容的，但没有直接意义上的地价。

2.楼面地价是总地价与计容建筑面积的比值，它只是地价的一种表现形式。规划上计容的建筑面积与评估中计算地价的建筑面积有时是不相匹配的，而且还存在建设单位自主权受限或完全丧失自主权的情形。这使得不同项目之间楼面地价内涵存在很大差别，不能直接用来相互比较或用来衡量地价的高低，估价时只能从实际出发，具体问题具体分析。

3.单位面积地价和楼面地价是土地单价的两种表现形式。从地价计量的发展历程看，单位面积地价比楼面地价出现得更早，而且用得更广泛。在低房价时期，人们习惯用单位面积地价来反映地价水平的高低（*常见的是多少钱一亩）。后来随着房价上涨，人们越来越习惯于用楼面地价。然而，当容积率较低时，用楼面地价做估价基准可能会出现较大的局限性，导致估价结果失真。因此，在估价实务中，需要根据项目实际情况分析单位面积地价与楼面地价的适用性，作出合理取舍，以评估出客观、公平的估价结果。