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年报点评|融信中国:速衡、步稳

来源:弹房   发布时间:2020-04-03 15:05:27

与其走马观花,不如鞭辟入里。

地产界,一味追求业绩的房企不在少数,看着业绩数字从100亿到1000亿,再到2000亿,排行榜上的名次也在疯狂上升,房企虚荣心得到极大满足。规模发展得到满足后,再回顾业绩之外的其他财务数据,猛然发现,为了业绩太多其他财务指标被落下,于是花更大的代价去解决“走马观花”式发展的后遗症。

“早知道”的后悔,肯定比不上“现在就”的勇气。2018年步入千亿阵营的融信中国,2019年并未“乘胜追击”,而是坚信“规模是重要的,但一定不是*重要的”,主动选择“降速”。犹如欧宗洪在19年初给融信的重新定调:

“2019年的重点是把杠杆降下来,为了实现稳步降杠杆,公司决心很大,上下各个层面都在为此努力。”

年报点评|融信中国:速衡、步稳-中国网地产

显然,资本市场四年级生融信不想做只有学习成绩好的“学霸”,而是想做各方面都优秀的“三好”。

“有”规模

2019年1400亿的销售目标,融信做到了。

3月24日,融信中国发布2019年度业绩报告。报告显示,融信2019年实现合同销售金额1413.17亿元,增幅15.94%,圆满完成年初制定的年度指标。

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数据来源:融信中国年报 

2016年,融信中国从港交所敲钟那一刻起,便向外界展示了其在短期内业绩规模能够冲击千亿的实力。2016年,销售业绩增长106.77%至246.39亿元,2017年几乎翻了两倍至703.11亿元,2018年如期如愿实现“三年千亿”计划,合同销售额也完成年初制定的1200亿销售目标,达到1218.84亿元。

每个时间段有每个时间段的目标与任务。当外界都以为,2019年融信有望冲击2000亿销售业绩时,融信却把目标定为1400亿。*终,融信*终圆满完成年度指标。事实上,融信在2019年初便调整公司发展航向,不再把业绩放在*位。

或许,真正的有实力,便是我告诉你我能满足你对于我的想象,并且我懂得适可而止,并按照自己的节奏发展。

 

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来源:2019年年报

从地区销售来看,融信深耕的长三角与海峡西岸区域贡献突出。公告显示,2019年融信中国在杭州、福州、南京、上海、漳州、阜阳、郑州、西安及宁波9城的合约销售额占年度合约销售总额的79.51%。

从单个城市的表现来看,杭州贡献了486.2亿的销售额;其次是大本营福州,销售额为184.7亿元,排在第三位的是南京,销售额为162亿元。值得关注的是,从2018年开始融信中国杭州地区销售便突破400亿大关,占比也高达33.05%。,而到2019年杭州地区销售金额占总销售额的比重则升至34.41%。

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来源:2018年报

根据地产研究中心克而瑞的统计数据,2019年融信中国在福州的销售额排行位居*,在杭州的权益销售金额位列行业第四位。源自福建的融信,2019年在大本营福州销售额排名*并没有让大家觉得惊艳,但在杭州的权益销售金额能排第四,其产品力可想而知。

而融信产品力的发展经过前期的积淀和中期的提升,到今天已成功打造四大产品系,分别是中心系、世纪系、海月系、澜天系,并树立了多项标杆产品,其中不乏融信保利·创世纪、融信·海月江潮等经典之作。

对于融信而言,向市场输出中高端精品,是融信自始至终坚持的核心战略。

“有”盈利

后千亿时代,融信多次强调质量*,规模第二。

2019年,融信“增收又增利”。增收部分,据年报显示,融信中国2019年营收514.63亿元,同比增长49.75%,其中物业销售收入达到502.53亿元,占总收入比重达97.65%,同比增长50.43%。同时,租金收入、酒店营运及其他业务收入达到4.83亿元,同比增长56.26%。

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来源:业绩公告

增利方面,随着结转提速,融信毛利润 、净利润连续保持增长。业绩公告显示,融信中国2019年度实现毛利润124.75亿元,较2018年同比提升54.68%;剔除并购项目影响后的毛利率达28%;净利润58.94亿元,较2018年同比提升69.78%;净利润58.94亿元,同比增长69.78%,净利率11%,同比增加13.39%。

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数据来源:年报 图片来源:雪球

值得关注的是,融信通过在公司经营的各个环节“降本增效”,提升管控能力,尤其加强资金筹划,提高资金使用效率。在资本规划层面,通过“强强联手”合作发展战略,保持财务健康平衡发展。

2019年拥有人应占溢利每股盈利达1.87元,较去年增加35.51%。2019年融信延续了较为合理的派息政策,全年派息为每股60港分,同比上升64.38%,体现了公司与股东共享经营成果的理念。 

融信在增收增利的同时,2019年同样在积极调整杠杆水平。

 

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数据来源:年报 图片来源:雪球

2018年以来,融信中国积极管理杠杆水平,拓展境内外多元化融资渠道并优化债务结构。公告显示,2019年,融信中国流动资产总值增加6.11%至1914.9亿元,同时流动负债总额较2018年降低1%。截至2019年12月31日,融信中国有息负债余额为632亿元,净负债率降至70%,相较2018年降低35个百分点。

对于未来三年杠杆率及净负债率的预期,融信中国管理层在业绩会上表示,从2016年上市以来杠杆一直受到关注,设立了各年的管理目标,从去年开始,公司有基础能够做到有质量的发展。未来2-3年,还是秉承稳健的财务政策,各年会略有不同,2020年保持70-90%的杠杆率。

有钱走遍天下,没钱寸步难行。

报告显示,融信中国目前在手现金及银行余额为343.09亿元,同比增加37.26%;现金短债比为1.83倍,较2018年同期增长0.82倍,短期偿债压力较小。同时因为在手现金及银行余额增长,融信中国的流动比率增至1.51倍,流动性充裕。

基于2019年融信中国财务状况持续改善,利润率稳健,得到资本市场认可。

标准普尔两次上调融信中国集团评级,将集团长期发行人信贷评级由「B」级调高至「B +」,评级展望为「稳定」; 穆迪将公司主体评级由「B 2」上调至「B 1」,展望维持稳定 ; 惠誉提升集团信贷评级由「B +」至「B B -」,展望至稳定 。

“有”后备

兵马未动,粮草先行。

2015-2017年三年间踩准周期、于行业上行之前重仓布局长三角,以较低的土地价格获取了大量优质土储,成为实现千亿飞跃的“粮仓”。以杭州为例,入杭3年后的2016年,基于对杭州市场发展前景的精准判断,融信重仓杭州积极拿地,同时以高标准打造高品质标杆产品。

这样的前瞻性也在杭州地区超400亿的销售业绩中得到有力验证。

不只是在杭州,融信前瞻性的一二线核心城市布局早已连接成一张富有“弹性”的业绩网。

2019年,融信新进入5城,以招拍挂、一二级联动等多元化渠道新获得46个项目,新获取土地731万平方米。 截止2019年年底,融信中国总土储达2696万平方米,“粮草”充沛,其中分布在一线,二线和准二线城市占比超过80%。

凭借十余年的成功经验和资源优势,融信也逐步在旧改项目上加速释放潜能,加速旧改项目的转化。目前,融信旧改确权的土地已有426.33万平方米,其中2019年新增确权200.35万平方米。2019年全年融信已摘牌郑州、太原200万平米土地,预计在未来还将进一步转化更多土地。

业内人士表示,相比竞争激烈、地价较高的招拍挂拿地方式,具有城市更新操盘能力的房企会有一定竞争壁垒,利润率更高,从而提升公司业绩水平。

对于大湾区的布局与发展计划,融信表示,早在大湾区规划纲要和先行示范区等政策的推出之前,融信已在热点区域布局多个优质项目,粤港澳大湾区的前景值得期待。目前锁定的中长期土地储备,未来价值将逐渐体现。

融信表示,未来将继续深化“1+N”布局,聚焦高效能城市,深耕全国九大城市群(长三角、海峡西岸、长江中游、中原、成渝、大湾区、京津冀、山东半岛、西北)共44个城市,200个项目,在巩固千亿地位的同时,持续完善全国化布局。

2019年,融信已经成为“三好”。

下一步,向“优质三好”进军。

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