有没有一个人，你想和TA住在东钱湖？

所以宁波城市的格局是由“江”而不是由“海”来定义的。老三区中，有二个区与以江命名，一个叫江北，一个叫江东(后并入鄞州)。在宁波*新的战略规划中，同样有一个以“江”命名的省重点项目，叫“甬江科创大走廊”。

聚焦到楼市，宁波*为火爆的板块，也多与江有关，如鄞州的长丰板块、海曙的鄞奉路板块，江北的湾头及姚江板块等。

十多年前，宁波提出“东部新城”的概念，因为向东是大海，想要摆脱“江”的束缚。

但事实上，向东是小港！小港计划今年一口气推出十几块地，正在炒热“滨江新城”。

兜兜转转，还是靠江。

但“三江”真的已经撑不起宁波大都市的框架了。去年宁波流入人口34万，仅次于杭州、深圳和广州，居全国第四。按照这个势头，宁波不是会不会做大，而是会做多大。

大宁波迫切需要新方向。奉化太远，城西太乱，留给宁波*的机会，只有在东钱湖。

对于宁波来说，东钱湖不仅是个湖，更是指云龙、下应到东钱湖的广大腹地。

也就是我们听到的东钱湖新城。

老司机不记得多少次去过东钱湖，有意思的是，当我问起东钱湖在哪里时，居然有不少人答不上来，有人说在东边，还有人说是东钱湖是北仑的。

我相信仍有不少人沒去过东钱湖，包括宁波本地人。了解东钱湖全貌的更是寥寥无几。

这不是一个小湖，绕湖一周45公里，水域面积22平方公里，有西湖的三倍大。不仅如此，东钱湖三面环山，山体面积尤其广阔，只有西北一面是平原。要想了解东钱湖全貌，不去若干次，不花大量时间，是做不到的。

湖光山色，烟波浩渺，东钱湖的美丽毋庸置疑，但如果仅是一个景点，其价值始终是有限的。东钱湖价值要*化，就必须成为宁波城市的一部分。

也就是城中之湖。

在南方，不少城市都有湖，但大多有湖无山。像东钱湖这样有山有湖、流域广阔且又完全属于一个城市的，十分罕见。

这是造化送给宁波的礼物。

有了这个湖，宁波的气质与底蕴将大不一样。从三江口到东钱湖，标志着宁波城市层级的跃升。

肯定有人会不理解，东钱湖不是一直都在那吗，现在跟以前又有什么不同？老司机要说的是，湖还是那个湖，只是我们看待她的视角变了。

以前，我们认为东钱湖是郊区的一个景区，将来我们把她看成是城市内的公园，区别就在于城市的边界。以前湖是在城外，以后湖是在城中。

“城中湖”概念的提出，是东钱湖命运的转折，可能也是宁波城命运的转折。

《宁波2049城市发展战略》中，对东钱湖的表述是“三面环山一面城”。

西湖是不是“三面环山一面城”？

东钱湖新城的提出，其实已经有几年了，大家好奇的是一直未见有什么大动作。直到*近，宁波国际会议中心规划出台，大家才知道东钱湖板块要启动了。

东钱湖迟迟未动的原因可能是在做规划，迄今为止我们还没有看到*终版的东钱湖新城规划方案。规划未定，项目是没办法上马的。

但老司机认为更大因素在于辖区划分。

由于历史原因，原有的东钱湖管委会所管辖的范围是很有限的，特别是可用来开发的土地很少。根据设想，未来的东钱湖与城区融为一体，主要方向就是云龙、下应这一带，但这一带的土地都不是东钱湖的。

要建新城，*终要解决这些问题，可能需要调整辖区范围，老司机的猜想是，东钱湖管委会的辖区会扩大。

也就是云龙、下应的一部分土地可能会划归东钱湖管辖。

这可以解释为什么*近一两年云龙、下应楼市很热，但出让的土地很少，特别是靠东钱湖的土地，一块都没有卖出来。

在没有重新划定之前，老司机估计是不会卖的。

前端时间老司机写了方桥、镇海、北仑和洪塘，一直有读者留言，希望我写一写云龙。如果简单的说，毫无疑问云龙会受惠于东钱湖新城，但如果要仔细分析，*的变数在于云龙是否会有一部分土地“割让”给东钱湖。

如果有，划入东钱湖的土地和留在云龙的土地，价值是完全不一样的。

*近江北宣布了一件事，将在原洪塘街道的基础上设立新的街道，重点就是姚江新区。如果新街道设立，那么新街道和洪塘街道的地段价值，肯定将会有所差别。

当然，洪塘还是会因此而受益。

所以，在老司机“”中，凡是涉及投资东钱湖的问题，无论是项目在云龙还是在东钱湖，我都会说：东钱湖*有潜力的地块还没卖出来，未来的项目，地段位置可能更好。

老司机之所以今天再提东钱湖，是因为东钱湖4月计划出让二块地。其中一块用于建设国际会议中心，这可以被视为东钱湖新城启动的标志性工程；另外一块地位于地铁四号线南侧，是一块真正的好地（见下图）。

你知道老司机一向都不愿意写土拍，但这块地为什么会拿出来说呢？

大家注意到没有，东钱湖连片的开发，几乎全部位于4号线以北，如中海阳光玫瑰园、万科东望，以及前不久的湖城大境。而4号线以南的广大空地一直没有推出。

但未来的发展空间正是在4号线南侧，4号线--绕城高速--云龙--东钱湖这一片广袤的区域。老司机认为，这才是未来东钱湖新城的所在地，应该优先考虑这一带。

所以投资东钱湖，*的选择还是等，等规划出来，等土地出来。

也许有人会说，再等就更贵了，越等越买不起。这话有一定道理，但话说回来，虽然现在可能会便宜一点，但没有买到发展方向上，又有多大意义呢。

对于宁波城市版图的扩张，老司机想说，大海太远，但东钱湖触手可及。

（本文内容仅为作者推测，不能作为投资买房依据）

本文源自微信公众号：房产老司机

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