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楼市,将走向何方?

来源:柯谈地产观   发布时间:2020-04-11 00:00:00

本文原创作者:柯谈(个人微信:linco_kk)

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以下为正文

楼市20年,从未像今年如此的纠结。别说百姓看不懂未来楼市走向,就连很多房地产的从业者也是一脸迷茫。

根源在哪里?就在于客观上我们需要楼市宽松些,而主观上依旧还在努力坚守。

搞平衡是人世间*难的事情,太靠左不行,太靠右也不行,但*终目的是我们能够沿着这条直线继续前进,而绝不是停止不前。

1

风向

我知道你们觉察不出这种风向的变化。所以我来告诉你:

3月24日,人民网发文《买卖双方入市意愿强,多地二手房市场回暖》:


4月1日,新华网发文《阳春三月 楼市复苏》:


4月7日,人民网发文《东北证券:3月市场复苏 楼市“小阳春”4月有望体现》:

4月8日,新华网发文《北京楼市成交量持续回暖 次新二手房签约量超往年同期》原文说到:“3月以来,北京楼市持续回暖,新房、二手房成交量出现大幅反弹。很多机构纷纷预计4月份有可能再次出现2019年的小阳春现象。

4月9日,人民网发文《3月部分城市楼市成交量明显复苏》:

各位,是否已经感受到了风向的变化!

我国一二线城市房价高是事实,而且是无法改变的事实,但我们现在的主要目标不是让房价跌,更不是让所有人都能轻轻松松的买的起房,而是要让楼市回暖。在这个疫情叠加经济危机的国际环境之下,各位固执的亲们,请放弃房价大跌的幻想。请保持和高层一致的世界观,不要把自身局限的视野当成普世价值来衡量。

我明白有一些读者对我的乐观不理解,但是请收起你的偏见,坦然客观的看待这个社会。只要你心气顺了,你会比现在更有成就的。

君子,从来不是怼天怼地,而是顺势而为。从不愿意接受到坦然面对,才能说明你真的成熟了!

2

走向


2020年3月初开始,深圳,上海领衔率先开始回暖,杭州、南京、苏州、广州紧随其后。这和2015年3月是多么惊人的相似啊!

如果这种回暖态势能继续延续至2-3季度,那么高层可以完全不予理睬,因为已经起到了稳定器的作用。但如果国内经济受国际环境拖累严重,导致楼市回暖中断或者疲软,那高层必定会出手扶持。

因为,房地产这座高楼崩塌的危害,要远远超过病毒的影响!

时下很多人有一种理论,就是经济下滑,外贸企业倒闭,会导致收入降低,没人买房,房价下跌。持这种理论的人其实根本不懂房地产。

20年来,你收入增长几倍,而房价又增长几倍?哪座城市的房价是靠社会平均工资撑起来的。

越是在经济下行的时候,富人们越是会注重资金避险,大量进入楼市,撑起高房价。

当下在如此重压的调控政策之下,深圳房价还能逆势大涨,这和收入下降有何关系?

收入降低不会影响房价,企业关门不会影响房价,房价涨不涨只与政策是否宽松有关,政策宽松是房价上涨的充分又必要条件,也就是二者可以直接划等号!

3

买房靠啥赚钱?

如果我问你们,买房靠什么赚钱?我相信90%的人都会回答:靠房价上涨。

错。大家都涨,就相当于没涨!现在人人都是万元户,人人都是百万富翁,有用吗?屁用没有。

花同样的钱买一套房,未来5-10年,身价可以差很多倍。

通过买房来赚大钱靠的是以下三个技巧:

1、用钱赚钱。从银行合理合法的贷款出来买房,用银行的本钱赚自己的利润。对于别人来说,房价只是上涨一倍,而对你来说,一个行情就可以赚到N倍。多年之后,货币购买力被稀释,你还给银行的还是那点可怜的本金。

2、 笋盘。我曾经说过,买房的*衡量标准就是便宜。便宜可以覆盖所有的缺点。如果你还在纠结这套房子房型和楼层的话,那说明房价还是不够便宜。

急抛的二手笋盘和限价的新盘,是你这辈子必须去占的便宜。买到一套就顶你10年工资。所以,我很瞧不起那些10年坚持不懈买福利彩票的人,请把这种毅力用在买房上,摇中的概率要远远大于彩票中奖的概率。

3、压注潜力板块。当年的浦东、曾经的宝安、之前的河西、现在的通州。跟着政府投资的方向投资。庄家都不怕输,你怕个啥!

不同的板块,*相差几倍。同一个起跑线,终点却天壤之别。

普通人买房只能抵御通胀,但是无法和别人拉开差距,你能弯道超车的机会只有以上这三点,别无其它。

负债赚钱靠胆量,笋盘赚钱靠经验,板块赚钱靠眼光。你具备几点?

4

环二线的坑

很多朋友会留言问我:绍兴柯桥、安徽滁州…这类环二线的城市值不值得投资?下面我给大家仔细分析下:

现在都在讲城市群、都市圈,各个省也是一拥而上的蹭这个热度,喊个口号,搞个群。

但是,我要坚决的告诉你:只有环一线,环二线全是坑!

环北京的天津,环上海的苏州、环广州的佛山、环深圳的东莞,为什么可以发展起来,而且都已经达到了万亿GDP的规模。这是因为四大一线城市都在着力发展第三产业服务业,工业制造业低端业态都在搬迁外溢,从而成就了环一线的天津、苏州、佛山、东莞。这四座城市正好与四大一线形成了绝佳的互补关系,成就了典型的“前店后厂”的合作模式。

一线和环一线是在互相成就,相依为命!

而杭州、南京、重庆、成都、郑州、武汉、长沙这些二线省会城市,根本没有发展到产业外溢的阶段,而是还在不停的与周边城市竞争和争夺资源,目前各个省还在不遗余力的做大做强省会城市,提高省会城市的首位度。

二线和环二线是虹吸和被压榨的关系!

所以,很多人问我,杭州旁边的绍兴柯桥,嘉兴海宁,南京旁边的马鞍山、滁州,西安旁边的咸阳有没有投资价值,我都会明确的告诉他:完全没有,不要投资。除非是你被流星砸中了,买完之后,环二线被二线吞并了。

什么时候,二线变一线了,等到那时环二线或许才会有价值,只怕你没有耐心等到那一天。

5

*的行情

从2月底开始的这轮回暖,一线和重点二线成交量*的是三种房子:*、倒挂新房、大户型改善。

我在2月13日的原创文章《》里就告诉过大家:*波行情就是3月份开始的*热潮。现在看来的确如此,其实这根本不算预测,而是多年来的经验积累。

楼市里,*抗跌的产品是*和*都属于*梯队的双*(含九年一贯制重点学区),其次是*梯队的**。然后才是核心地段的品质次新房。而*不抗跌的是显著高于周边价格的高溢价豪宅,剩下**不抗跌的就是没有学区的郊区老破小。

在整个楼市里,*是完全脱离楼市大行情的独立存在,而且永远是只涨不跌。对于*而言,根本不需要分析房产政策,根本不需要看利率高低,所有利空所有利好,*后都会被*转化为利好政策。*根本不受楼市政策的制约,*只受入学政策的影响。

目前深圳的*已经比年前涨价至少5-10%,而根据我*线的实地看房,上海的*成交极为迅速,不过价格基本保持稳定。以下这位朋友也很焦虑,过完年常州的*也涨价明显:

所以,对于需要*的朋友来说,一定要提前考虑,越早买越划算。因为公办民办同步招生已经在很多城市实施,而且是将来发展的大趋势,未来公办重点的*价值还会继续提升,因为家长们已经开始被迫从挤民办转向了买公办。

所以,现在还计划考民办的家长们,尽量还是提前置办一个公办*托底更为保险。

6

哪里可以买,哪里需警惕?

深圳:钱够就买,有钱就买,不论是首套还是改善,不论是自住还是投资,原因不再赘述,懂者已懂。

北京、上海、广州:已经是房价底部,未来能否大涨,没必要预测。微涨,长期上涨是毋庸置疑的。首套刚需尽管买,千万别幻想房价再跌,任何一次危机的*终结果都是房价继续上涨。投资要衡量自己的杠杆高低、月供能力,不建议超过自己能力的高杠杆投资,因为也许你没等到房价大涨就自己先爆仓了。

苏州,南京、杭州:这三个回暖明显的城市,刚需可以进场。这三座强二线属于内生性需求很强的城市,良好的经济发展,较高的人均收入,持续的人口增量,都是房价持续上涨的保障。高杠杆投资继续观望,等待政策利好。

南通、沈阳、大连:去年涨幅很大,而且没有明显调整过,非迫切刚需都要谨慎入场,观望为主。

天津,济南、青岛:去年跌幅很大,目前基本到底了,但是后期上涨动力明显不足,刚需可以入,投资需谨慎。

以上的第五、六条是之前文章里的,因为文章不在了,这种指导性的纯干货丢了可惜,所以重新发出来,供大家参考。

7

不要相信任何人

这条是房产买卖技巧,我以后争取每篇文章都更新一些实操技巧,保证实用。

在自媒体界,论房产买卖经验,还没有见过比我更全面更精准的人。我的经验都是纯人肉的积累,都是无数次的历练所得。保证你拿来就可以用,绝对可以让你趋利避险,顺利过关。

超过10天都没有卖掉的笋盘,绝对不是笋盘,而*是个坑。当中介告诉你有一套房型好、楼层好、装修好、小区好、学区好的房子,价格还极为便宜的房子的时候,如果这套房子已经超过10天还没有卖掉,那它一定是存在着不为人知的内幕和缺陷。

因为在二手房圈子里,高手如林,真正的笋盘根本不会轮到你来捡。除非你有幸是*时间知道这套房子的人,否则绝不会有漏网之鱼。这时候才是考验你能否精准识别和把握机会的时刻。

当一套性价比非常高的房子超过10天没有卖掉的时候,你要做的是千万不要被面前的这个中介忽悠,千万不能只听他的一面之词,因为他的*目的就是避重就轻,掩盖房子的缺陷和内幕,催成交易。

这时,你应该至少从另外的两个中介那里侧面打听下这套房子的内幕。因为中介之间都有竞争关系,他们非常乐意告诉你这套房子的全部真相。*后汇总下三家中介的全部信息,这样你就可以还原这套房子的本来面目了。

8

占坑


4月9日,高层颁发了两份重要文件:《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》、《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。

两份文件具体内容我就不再赘述了,直接给大家总结中心思想如下:

通过推广农村集体建设用地入市和城乡建设用地增减挂钩政策,把农村土地资源往城市里赶。通过放开户籍限制,把人口往城市里赶。

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市。加快发展重点城市群。大力推进都市圈同城化建设。

现在国家已经想明白了,把人和土地都集中到大城市,重点发展大城市,再通过大城市带动都市圈和城市群发展。

那么对我们普通百姓来说,能做的其实很简单,就是早日去大城市占个坑,因为只有大城市的坑才会越来越值钱。

所以,你问我未来大城市的房价如何走?我只能说,人多的地方房价还会涨。

不管你是否愿意面对,这就是潮流所向、大势所趋,而且已经汹涌而来!

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