买房之前必须知道的融资攻略，非常实用！

*近很多朋友咨询购房的融资问题，其实在买房这条路上，买一套二套轻而易举，买到三套四套懂一点技能也可以实现，但是六套以上就要用到黑科技了。房地产的终极是金融，不懂金融，等于没有入门。今天我将自己多年来的血泪的经验总结出来，分享给大家，请您耐心阅读并转发亲友（文章阅读量不高，没有写作动力），非常感谢。

01

负债的奥义

如果币值是静止的，我们所有的劳动所得都会储存在某种公认的信用证上，货币就是其中一种信用证，它可以证明我们曾经的劳动成果。如果我给你这个东西，你应该给予我等值的回报。

但是现实中，币值并不是静止的，随着通胀的进行，货币会不断贬值，换言之，你储存的劳动果实缩水了。现在的100万，与十年后的100万，两者可以兑换的回报是不一样的。

在此前提下，如果我们借未来的钱，拿到今天来用等同于什么呢？对，就是对冲了通货膨胀，保住已有的劳动果实。

如果你还不明白，可以这样想，提前借未来的钱来用，等于洗劫将来的人。十年前在深圳，你借30万拿去买房了，房子一万每平方，总价100万；十年后，房子还是那套房子，但是价格已经涨到10万每平方，总值1000万，而你欠款依然是70万。除去利息杂费，中间净赚了900万。

总是有人说房子涨了有什么用，纸面富贵。在这种人的眼中，浮盈不是盈，浮亏不是亏，充满了谬误。纸面富贵？房子卖掉，到手900万，实打实的真金白银。

900万到手之后，留300万出来作为月供，余下600万劈开两半，300万作为*，再买两套1000万的，总资产就达到了2000万，其中贷款1400万，月供8万左右，年利息100万，由于事先手里预留了300万，两夫妻哪怕不上班，支撑三年都不是问题，何况有些家庭还有工作收入。

总资产2000万，三五年再涨30%，又赚600万，600万又去买房继续裂变，*终总资产过亿都不是问题。深圳如此，其他二三线城市虽然搞不到一个亿，赚个几百上千万，完全可以。

在债务不断稀释的前提下，随着商品或资产的价格上涨，两者之间形成了巨大的剪刀差，这里面就是借债买资产套利的空间。这也是为什么中国很多上市公司，即使账上有钱，也要不断借债的原因。因为他们借债买的资产、土地*的幅度，远远大于交给银行的利息，当然是多多益善了。过去十几年，很多人买房不也是这样莫名其妙地富起来的么？

其实别说买房，你就是把未来的钱贷出来今天买猪肉吃掉都是划算的。以后猪肉可不是今天这样的价格了，很可能100元一斤。

中国的房价与M2增长呈反向相关，2015-2016年大力放水，M2不断增长，房价犹如脱缰野马，不断上涨。时间来到2020年，M2增长出现拐点，再次抬头，高层有很强的放水冲动，房价能不能摁住令人堪忧。

通货膨胀之下无债务，不断通胀，实际等于债务不断违约，借钱就是套利。通胀不止，房价无顶。对于普通人而言，*的错觉就是用今天的币值衡量未来的房价。房价再翻一倍很难吗？不难，只要继续放水，连工资、猪肉也会翻倍。别忘了，过去几十年，房子涨了十几倍，我们的工资、物价也涨了十几倍。

如果通胀不停下来，我们根本无法预测中国房价涨到多少就会停，所以我对网上那些“房价上涨的时代一去不返了”的说法不敢苟同，连钢筋水泥、建筑工人工资都要涨价，房价还跌？千万不要动不动就说什么“某某时代结束了”，否则你会错过这个时代。

通胀之下，贷款买房的本质等于做空人民币，目前贷款年利息成本5.35%，远低于货币贬值速度9-12%，只要通胀继续，套利空间就会一直存在。当然，没有一直涨的资产，再过几十年，中国的通胀水平一定会降下来，大概3-5%左右，那时房贷利率2.5-3%，利差空间会大大缩小，那时买房真的赚不到什么大钱了。（跟现在发达国家一样）

02

融资攻略

既然贷款可以对冲货币贬值，那么我们是不是马上就开始行动撸债务呢？不是，行动之前，你必须明白三个原则：

1、贷款买的资产*幅度*终要覆盖得了利息成本，那样才有利润。

2、尽量借额度大，期限长，利率低的优质资金。

3、在变现资产回笼资金之前，要维持月供不能断。

明白行动原则之后，我们来看看怎么一步步操作实现它。首先，你得有一份很好的征信。很多事情都可以花钱搞定，比如购房资格。但是征信，即使花钱也很难搞定。市场上声称可以帮你搞定征信黑点的，大概率是不靠谱的。

所以，一定要珍惜自己的征信记录。征信上的每一条意外逾期，都是让人难过的窒息。一不小心，就失去了贷款资格，买不了房，你将后悔莫及。

征信的正确玩法：

1）时差
之前的征信系统*的Bug在于它是一个非实时系统。但是*近征信改为实时更新了，但是一日之内，只要规划得当，仍然有很大的空间可以发挥。

*并发：有些朋友一天之内并发三个信用贷，总额度瞬间达到90万。（此法*近仍有朋友验证有效）

*欠款：“零账单大法”，在你需要办按揭或信用贷之前，通过“零账单大法”可以将负债隐藏起来，提高贷款通过率。

*时效：新接口上线后信报 T+1 更新；但银行按各自周期上报。

2）逾期

逾期的计算方法是 30天为一个单位，1-7 代表逾期范围。例如 1 就代表逾期 1-30天，3就代表逾期 61-90天，以此类推。一般贷款来说，极限是不超过 1 个 3，如果有 4 以上的，就比较麻烦了。

3）总授信
信用卡会有一个总授信额度的计算，贷款也有。总授信额度是有风控要求，所以理论上存在封顶额。银监会要求，新建立授信的时候要减去原有授信额度，以避免多头授信。

然而各家银行为了抢客户在初期很多都会无视这条。市场上不成文的规定是：央行规定普通工薪阶层总信用卡额度原则上不得超过 200万（非富则贵的人除外）

二、信用卡
信用卡其实是一个随借随还的小额贷款，它是这个时代*的借贷发明，让大家都找到了夹缝里活下去的希望。任何一个人，哪怕你刚踏出校门，入职三个月后，两手空空，你就可以凭借一张身份证申请信用卡了，快速筹得近 100万的启动资金。

1）重点
要时刻牢记我们的目标，心无旁骛。别被门口满100减10块钱的小广告打动，将军赶路，不打小兔。

办卡的核心追求是什么呢？
额度
额度
额度

重要的事情说三遍，请忽略所有的权益相关，有没有都一样。有时候，没有甚至更好，省得总去惦记那些无聊而又浪费时间的东西。一门心思追求更高的额度，哪张卡额度大就办哪张。尽快顶破200万的天花板。

2）申请
这是个系统性工作，*快时间完成*额度的申请是*优策略。千万要规划好再动手，否则你的资质会废掉。废掉重新再来，又是一番折腾，费时费力。

记住，申请信用卡*笨的办法就是一张张申请，*明的办法是规划好顺序，在*短的时间内申请*的额度。

我们会员也有不少学完之后自己弄的，大部分都是单张卡15-25万额度，*近还有一位朋友单张卡46万额度的。

如果不根据自己的工作和资产状况事先规划顺序，例如*张卡冒冒失失地跑去某家银行办理，结果下了一张 8000元的白菜卡，那你后面的申请就要跪着含泪走完。所谓一卡低额，张张低额，你的资质就废了。

注意事项：
*不要网申
*注意顺序：四大行，国有行，股份行，外资行，城商行，农商行
**简单有效能证明你有钱的方法，是拿着钱证明，搬砖大法。

借鸡生蛋法：
如果你没钱，又想办大额卡怎么办？可以先找人借 50万过来，放银行半年，然后在*短时间之内办完 200万总额度的卡，再将那 50万还给别人。这样你就完成了目标。

三、贷款
这个话题实在太大，以至于我们专门用一个篇幅来写它。当然，也写不完。
你我都明白，资本的积累，靠负债。而天底下对你*的人，就是愿意借你钱的人。所以从这个角度讲，银行简直就是慈善企业。

1）无抵押贷款
它有个更加亲民的名字，叫信用贷。对于我们来说，*的区格标准，只有一条：成本。关于信用贷申请，以基准利率 4.9%为标准：
A 类：上浮至多不超过 30%，P1.3
B 类：上浮至少不少于 30%，不超过 250%，1.3P2.5
C 类：月息 1%上下
D 类：日息万 5
E 类：24%-36%
F 类：36%

A 类：上浮至多不超过 30%，P1.3，即4.9%乘以1.3等于6.37%。一般我们管这个叫，白送钱。处于这个利率下的无抵押贷款，属于优质贷款，有多少拿多少。大部分公务员，大型国企央企，上市公司中层以上，500强等优质职业的人都可以申请。（长期、低息贷款是特权）

刚毕业那会我特别鄙视公务员，觉得现在公务员工资又低，又被打压的没有灰色收入，简直 low 爆了。后来有一天，我那个每个月拿着几千块钱的公务员同学，两手空空，从银行借了 100W，我才明白原来醉翁之意不在酒。

而普通人能借到如此低利率的贷款，只有两种情况，一种，叫助学贷款，另一
种，叫房贷。

B类：1.3P2.5。B 类其实是 A 类的衍生，毕竟达官贵人有限，银行也要吃饭。那么加点利息，把钱借给国企央企员工，上市公司一般员工，世界 500强，优质企业员工，也是一个不错的选择。现在市面上能看到的大部分的信用贷款类的产品，都属于这一类。甚至有一些，直接在手机银行里点点就能申请。*热衷于赚这个钱的呢，是商业银行。什么民生浦发兴业招商，谁不干这个谁落伍。

C 类：月息 1%上下。这类的代表就是信用卡分期。主要指是现金分期，账单分期一般会更便宜点，有打折，不过算上手续费，也没什么差别。分类列表里提到的 1%，是指等额本息情况下的 1%，而分期，一般要等本等息，所以展现出来的利率大概在月0.6%-0.8%之间，两者是等价的。数学不会的朋友们先记住结论，我们后面讲解计算方法。

D 类：日息万分之 5。敏感在朋友大概看出来了，这个利率就是信用卡取现的利率。现在主流的大型小贷都喜欢用这个利率来吸引用户，比如借呗，微粒贷什么的，还有垫资过桥贷款大部分也是万分之五的日息利率。

E 类：24%-36%，处于国家法律规定的自然债务区内。在这个利率下，选择很多，产品多到眼花缭乱，各种过桥，质押，以及市面上绝大多数小贷公司的产品的真实利率，都在这个区间内。

F 类：人称，高利贷。不到万不得已，千万不要碰。

2）债务的选择和构筑

如果用来买房，资金的构成，一般是 721 的。70%的资金，应该是利率在 8%以内的 AB类贷款。20%的资金，可以用 12%左右的贷款。而如果还差一点，可以接受 20%以内的贷款。这样，你就能把综合成本控制在 10%左右。这种情况下，应对哪怕是当下这种调控状态下的市场，也是有安全保障的。当然，如果你信心充足，综合成本控制在 15%也是可以接受的，前期是一年的房价涨幅要跑赢 15%，否则当年出现账面亏损。

成本是一方面，时间因素是另一方面。这种状态并不能维持很久，毕竟我们没钱。需要逐步的把成本降低，用更低成本的贷款替换高成本的贷款。例如，用 A 类贷款替换 BCD类贷款，用信用卡负债，替换 B 类贷款。（俗称：借低还高）

记住，无抵押贷款只能临时使用，过了资金紧张的阶段马上归还，切勿长期借用，否则会因为失血过多倒地而亡。

3）抵押贷款

当你有抵押物的时候，贷款的世界和产品就更加广阔了。*简单的，就是房产的抵押。根据抵押用途在不同，又细化分为很多产品，比如消费贷，经营贷，装修贷等等。于是，又创造了很多新的玩法，比如，我把房子抵押了，抵出来的钱给亲友再买个房子，可不可以？教科书上的标准答案自然是不能了，不过花这个力气读我文章的朋友，自然是不会好好写作业的。

抵押贷好在哪里呢？

*时间长：以前*多可以30年（*近被打压成了 20年），而信用贷一般都是 3 到 5 年；

*成数：*多可以抵押 7 成，操作得当甚至 8 成。

现在全国其他城市二套房一般要5成或7成*，不如找贷款公司借钱过桥，先全款卖下，再抵押贷款7成或8成，哪怕中间需要一点成本，也换来一个三成*的资格，真是太特么值得了。

国家规定一个人或家庭*多只能有两个按揭贷款同时在供，第三套停贷。（买房是做空人民币，长期低息的贷款是特权。上文有写）

那如何破限贷呢？拥有无限次三成*贷资格呢？对，正如上文所讲，直接过桥全款再抵押，办个人抵押或者公司经营贷抵押，这样就变相三成了，而且次数永远用不完。

讲了破限贷，顺便讲一个破限售限购的野路子，但一般人不敢做。假设您想买房，但业主的房子限售或者您限购，咋办？签好协议，然后跟业主结婚，接着婚内把房子转到您个人名下，然后双方离婚。婚内更名甚至连几十万的税费都省了。

好了，继续回到贷款正题：

*利率：在支持中小企业的政策之下，抵押贷款的利率甚至比房贷还低。

高评高贷：在*不足的情况，如果可以拉高评估价进行贷款，那么就实现了买房的目标。例如一套房市场价100万，*30万，但在按揭或抵押贷款的时候，如果拉高到120万的价格进行7成贷款，120乘以7等于84万，100减去84万，实际*只需要给16万。当然，高评高贷也有风险，那就是可能120万拉得太高，银行不批，仍然按100万贷款，这时如果您仅仅准备了16万，那时就麻烦了。所有算盘不要打满，要预留一点资金空间，即使贷不了，原价也拿得下。在此黑科技之下，又延申出另一种融资方法：“对敲”，今天暂不展开讨论。

4）月供
无数人问过我这个问题，买房要交利息怎么办。一般问这个问题的，本质上都是对房子不怎么看好的人，不然也不至于如此担忧。过去十年，我从来不担心利息的高低，我只担心我能不能买更多的房子，囤更多的面积。我们*要担心的月供的问题。

今天能提供的建议是：任何时候，都不要把手里的资金全部投入楼市，至少要预留18-24个月的月供资金在手，保证家庭所有人不工作，也供得起2年。投资房产，房价下跌不是风险，供不起房才是，千万不要在大涨前夕牺牲，所有事前做好资金攻守计划非常重要。

5）Tips
具体的细节我们放到会员课程里面讲，越写越敏感了，现在大致罗列一些要注意的地方
*工作很重要，流水很重要
*成数很重要，利率不重要
*期限很重要，月供不重要
*截断很重要
*数学好很重要

一个人如果没把通胀的问题想清楚，他永远都没有勇气买房。因为这种人会把贷款利息当作剥削，动不动就说银行太黑了，买房贷款要交这么多利息，我还是不买了。他从来没有想过房价涨起来，远远比利息还多。

财富增长从来不是靠工资收入赚出来的，而是靠资产增值得来的。大家仔细想想，很多城市家庭*的一块财产其实就是房子，可能城市家庭辛苦工作挣的钱还没有房子*赚的多。好了，文章先写到这里，欢迎留言参加互动，获得点赞*多的朋友赠送一份内部资料：《百万信用卡攻略2.0》。当然，如果您想学习完整融资方法，欢迎加入会员，名额有限，立即扫码加入！

扫描下方二维码，关注作者公众号