风起

迹象

4月10日，在上海市疫情防控工作领导小组新闻发布会上，上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》（全文）主要内容。

其中有一条：

二、加快经营性用地出让节奏

夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量。针对不同出让方式，采取差别化入市管理。

一众媒体说的取消自持也好，价高者得也好，都可以纳入到差别化入市管理里。

其实简单点理解就是不限价或者部分不限价。

帝都已经这么干了。

地价已经低估

4月9日的热门新闻是中海地产上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队调查。

这个新闻对于买家而言，意味着政府觉得北外滩地价是低估的。

如果我们回望杨浦、闵行、青浦、宝山这些年的土拍历史，你会发现其实很多土地都流拍过。

这几年房价的回调并不在政府预期里。

房价已经低估

4万区的松江、青浦在新房上涨以后周边二手也随之上涨。

6万区的宝山浦东二手房遭遇限价但房价相对稳定，限价盘并没有影响少量房源涨价成交。

10万以上的瑞虹新城，买家觉得便宜。

11万的碧云尊邸，买家觉得便宜。

13.8万的绿地外滩，市场觉得贵，买家觉得还好。

目前市场中，1000万以上的二手房流动性一般，但是1000万以上的买家已经主流性看多了。

房子只是短期看起来多

*近新房快马加鞭，很多盘甚至都没有蓄客。

并且认筹周期也缩短。

这当然不是跑路，跑路的*重要特征是折价，而2020年的新房价比2019年要贵许多。

那是不是可以认为新房不会好卖？

这倒是的。

不好卖的原因是今年基本面是真的差。

但是以浦东为例子，2019年全年就出让了祝桥一块地，2020年即将出让的地在王港金融家附近。

也就是500万以上的房子其实并没有多少选择。

把所有房子都早点开盘，并不完全是开发商推动的。

房子早点卖完，早点卖地。

这本来就是城市化推进的重要一环啊。

目前还在控盘

新房看房的人确实多，放松的消息也很多，所以一些买家有点慌。

实际上，宝山大华公园城市对比上一期还是0涨幅的。

徐泾对比去年涨幅也很微小。

也就是还是在控盘的。

均价线控盘，任何价位想要大涨都不可能。

但是不要观望了。

已经错过2019，不要错过2020。

涨幅空间

上海楼市2017年是微跌的，2018年是大跌的。

我们从任何的官方数据都查不到上海2018年房价大跌。

但是其实土地流拍说明了一切。

一切利空的政策都可以预期，但那些套利盘源源不断地砸盘的确实不曾想到。

当年5.5毛胚的地方隔壁打算8，

当年6.8毛胚的地方2公里处打算10-。

回到主流性看多的现在，我们讨论上海楼市的空间。

以2017年初大致的峰值为基础，我们认为2017年应该涨3%，2018年应该涨3%，2019年应该涨7%，2020年应该跌2%（2017年并不能预知疫情影响。）

而实际情况是2017年跌了2%，2018年跌了13%，2019年涨了5%。

也就是如果以2017年的房价为基值，那2020年底的合理价格应该是111。

现在的价格是90，合理涨幅应该超过20%。

那是不是意味着今年就要涨20%呢。

我们判断基本面束缚还存在就不会大涨，因为房子首先是大宗消费。

但随着国际疫情逝去，更可能的情况是用更长的时间消化这20%。

消化以后呢？

虹吸永不停歇。

主力价的房子涨幅超过收入涨幅才是正常市场。