2019年合肥政务区房价分析和近期购房建议

尽管有房地产下行及新冠病毒疫情等负面因素影响，合肥政务区二手房市场始终保持着较大的热度，房价一直在稳步上扬，这不仅与政务区板块优质有关，也跟*的成交高峰期重合有关。

我统计了合肥链家2019年全年所有二手房成交数据，共计12807个样本，均价16425元/平米，较去年16386元/平米上涨39元/平米，涨幅0.24%。其中政务成交890套，占总成交的6.95%，较去年有所降低。

根据学区划分及地理位置特点，我将政务区分为4个板块，分别为：

1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。

2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。

3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。

4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。

本文所分析的数据主要是2019年全年的平均数据，并不能完全代表政务区目前的真实房价，因为2019年全年，政务区房价一直在不断上涨，所以实际价格可能比图中标注的高一些。

在这里我要说明一点，由于链家网所公布的成交信息，存在极个别房源做低成交价用来避税的现象，因此对于明显低于市场价的样本，我没有采纳。因为这种异常样本数量是极少的，大概只有不到1%，不会影响样本库的整体质量。

与这次对比的数据是2018年全年的房价分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《》。

这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018年的成交均价。由于很多小区成交数据较少，误差可能会比较大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。对于成交量相对大的板块，整体房价走势仍有一定的参考价值。

政务2019年成交均价为24376元/平米，比2018年（21407元/平米）上涨2969元/平米，涨幅13.87%，远远超过大盘。成交周期从89.5天增加到93.9天，延长4.4天；议价空间从2.42%上涨到2.95%，增加了0.53%

政务2019年第四季度成交均价为25389元/平米，比2018年上涨18.60%，比全年均值高出4.73个百分点，这说明政务区房价全年都在上涨。成交周期从89.5天增加到111.2天，大大延长；议价空间从2.42%上涨到3.90%，也增加较多。

关于合肥其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。

天鹅湖南板块

天鹅湖南板块2019年共成交200套，成交均价从2018年的23136元/平米涨至28792元/平米，涨幅13.77%，远高于全市水平。议价空间为3.20%，比去年提高0.45个百分点，高于均值。成交周期104.4天，比去年延长35.5天，高于平均水平。

浅水湾成交价格是板块内*的，比平均值要低得多，因为板块内成交量不大，低价盘会对整体均价造成较大误差，客观上也不具备代表性，因此在计算板块均价时，我剔除了浅水湾小区。

天鹅湖南板块毫无疑问是整个合肥市*优质的板块，没有之一，几乎全市所有优质资源全部汇集于此，造就了目前全市房价的至高点。*难得的是，即使在如此低迷的行情之下，在如此高昂的房价之上，板块同比还能有超过10%的涨幅，这就是优质资产的魅力。

说到天鹅湖南板块，就不得不提奥体*，从某种意义上来讲，去年板块房价大涨，与奥体*学区划分也有一定的关系。正所谓几家欢喜几家愁，因为没有被划入奥体*学区，凯旋门房价涨幅是低于其他小区的，但成绩依然还是很不错。

栢悦公馆目前是合肥资产等级*的小区，当然房价也是*，在如此高的价格上，同比涨幅依然能够达到14%，实属难得。栢悦公馆成交基本都是110平以上的户型，超过3/4的总价在400w以上，*资产总价虽然高，受众人群少，但供应更少，仍然可以保值*。

凯旋门的落寞我是可以理解的，2017年凯旋门均价跟栢悦公馆只有6%的差距，而2019年这个值变成了22%。从位置和品牌上来讲，凯旋门并不比栢悦公馆差很多，之所以出现目前差距越来越大的情况，我认为完全是学区上的因素。

在前期没有被划入奥体*学区时，凯旋门相比其他小区已经沉默了一段时间，而目前还要面临另一个不确定因素。50中新校分校开建已经提上日程，凯旋门被划入这个*学区的可能性非常大，而这所*学区质量直接关系到凯旋门下一步的房价走势。

但无论如何，凯旋门房价还在继续上涨，我认为依然是*资产，以它的区位、资源和品牌优势，目前的价格并没有被高估，如果一旦预期稳定下来，甚至还存在被低估的可能。

如果不是房龄因素，蓝蝶苑在价格上超过栢悦公馆是完全有可能的。同样作为*资产，蓝蝶苑入手门槛相对要低一些，户型也显得更亲民一些。从蓝蝶苑公寓成交来看，目前价格已经完全对标“45中+南门*”的*。

这里我不得不再次提到浅水湾，浅水湾小区无论从物业、小区品质，还是房龄和区位上，都毫无优势，但它成交大都是110平以上的大户型，作为*来讲，这显然有些大了，几乎很难体现出它的学区溢价，这就是浅水湾房价始终难以涨上去的原因。如果浅水湾有大量50平以内的户型，小区均价比蓝蝶苑可能都不差些。

天鹅湖南板块真正值得改善的小区并不多，仅有栢悦公馆*合适，凯旋门大户型成交也有一定的比例，但更多是100-120平米左右的刚改户型，蓝蝶苑也相对刚改一些。其他小区基本都介于刚需和刚改之间，尽量不要投资面积过大的户型。

翡翠路西板块

翡翠路西板块2019年共成交449套，成交均价从去年的21329元/平米涨至23597元/平米，涨幅10.63%。议价空间从1.99%上升至2.38%，提高0.39个百分点，低于政务区均值；成交周期为78.2天，较去年延长13.7天，也低于平均水平。

无论从成交量、涨幅，还是成交周期和议价空间上，翡翠路西都是2019年政务区炙手可热的板块，如果说天鹅湖南领涨，那么翡翠路西一定会坚定地跟涨，而且时间间隔非常短。

翡翠路西没有输家，表现*差的山水名城都有1.36%的涨幅，在政务西板块不存在不优质的小区，只存在不完美的房子。山水名城绝大部分房源*小都是105平，而且还是两房，完美错过*的*佳投资类型，同时小区规模小，房龄老，物业差，环境糟糕，并不适合改善。

去年翡翠路西表现*为亮眼的毫无疑问是学区公寓，每个小区几乎都有接近或超过20%的涨幅，远远超过均值。学区公寓的上涨主要说明学票在持续*，对于资产标较小的公寓来说，学票价格的上涨更容易带来明显的房价涨幅。

受地铁3、4号线相继建设开通的影响，imore公寓优势逐渐体现，这两年开始爆发。imore公寓主要有两种户型，一种是48平左右，朝北，一种是72平左右，朝南，都是一室一厅。

其中72平户型从年初115w总价，涨到年底的155w左右，户均上涨40w，涨幅超过1/348平户型从年初100w的总价，涨到年底的135w左右，户均上涨35w，涨幅35%。目前看来，这种涨势并没有停止。

为什么imore的成交和涨幅会这么大，无他，只因为这里是政务区上车的*门槛，这个门槛目前已从去年的100w左右，提高到130w以上。如果你想投资政务区，总价能力低于130w的，可能已与你无缘了。

我在之前的文章中分析过，合肥*值得投资的*面积在50平以下，而拥有50平左右或以下户型的小区，除imore外只有下面几个：国建香榭水都（32或44平），发能太阳海岸（43平），翠庭园（45平），御龙湾（50平），九重锦（55平），森林海（63平）。

在这里我想说的一点是，在政务区50中新校*两房总价普遍在230w+的情况下，门槛130w+的学区公寓还有很大的想象空间，50平以下户型价格将来对标的是“45中+南门*”的双学区，目前看来还远未到顶。

除了匡河外小区和翠庭园回迁小区，发能太阳海岸几乎是政务西上车的住宅*门槛，只有170w左右，这是发能太阳海岸换手率如此之高的重要原因。而九重锦换手率之所以高，完全是因为在中小户型做得稀烂的翡翠路西，九重锦是做得*的。

总的来说，翡翠路西是一个相对刚需的板块，成交大多集中在80-120平，改善房在这里没有太大的相对投资空间。从大户型成交占比和综合各方面条件来看，适合改善的小区是御龙湾，有户型和观湖的优势。保利香槟国际有品牌和房龄优势，但位于匡河外，学区上我认为还存在一定的不稳定性。

翡翠路西成交量占到政务区的半壁江山，对于绝大多数购房者而言，天鹅湖南房价太贵，天鹅湖北距离*太远，而翡翠路西则是一个比较折中的选择，对于资金有限的家庭，应把重点放到这个板块。

天鹅湖北板块

天鹅湖北板块2019年共成交76套，成交均价从23067元/平米涨至24493元/平米，涨幅6.18%。议价空间从2.90%上升至4.21%，上升1.31个百分点；成交周期从87.6天延长至102.0天，增加14.4天，高于平均值。

天鹅湖北小区比较少，只有6个，成交数据也有点少，因此相对误差比较大，平均值仅作参考。天鹅湖北*的劣势是距离50中新校较远，尤其是二环路以北的小区，会越来越成为拖累其投资价值的负面因素。

天鹅湖畔是板块内成交均价*的小区，其优势不再详述，我们主要分析户型。天鹅湖畔主要由18层的小高层和27层的高层组成，小高层面积大，但户型非常好，高层位置差，容积率高，户型也比较差，因此两种房子价格差距非常大。

目前天鹅湖畔成交多是110平和117平的两房，占到3/4，均价只有2.75w，这么大面积做成两房已经超出绝大多数人的可接受程度，这也是天鹅湖畔均价上涨缓慢的原因。而对于户型较好的18层小高层，成交占比不到15%，相对抢手，目前均价基本在3.5w左右，有不错的涨幅。

天鹅湾花园是一个相对刚需的小区，适合买不超过100平的户型，超过120平的不建议入手。我之前将内森庄园天墅评为1档资产，现在看来还是有些高估了合肥人的购房能力，户型大，总价高，容积率高，位置相对差，是该小区比较大的缺点，目前看来估计只有2-档，预计后期降档会更快。

水墨兰庭做了不少虚假价格，部分大户型成交价不到2w，远远低于市场价，链家应该严查这种情况。计算均价时我排除了虚假报价的房源，不论是住宅还是公寓，涨幅都还算可观。水墨兰庭公寓户型不大，总价也不算高，但是我认为学区还存在一定的风险，入手慎重。

汇林阁作为回迁小区来讲，总价较低的中小户型还是比较抢手的，大部分是为了挂学区，涨幅也很不错，但仅建议考虑50平以内户型。恒润花园也存在户型大、房龄老、小区小和物业差的明显劣势，应该是第二个山水名城。

天鹅湖北适合改善的小区主要是天鹅湖畔和内森庄园天墅。天鹅湖畔地段绝版，容积率较低，居住舒适度更好一些，小高层的大户型保值*性更好。内森庄园天墅容积率高，总价也相对较高，资产等级较天鹅湖畔差一些。

潜山路东板块

潜山路东板块2019年共成交165套，成交均价从19255元/平米涨至20201元/平米，涨幅5.12%。议价空间从2.83%扩大至3.31%，增加0.48个百分点；成交周期从168.5天缩短至118.3天，减少50.2天，远高于平均值。

因为没有学区优势，潜山路东是政务区涨幅*的一个板块，但毕竟是优质板块，还是远远超过全市均值。板块内的各个小区，分化比较大，涨幅大的可达10%以上，跌幅大的也有超过10%

下跌的小区，比如四方新村，丹青花园，雏菊苑，玫瑰苑，祥源汇博名座，大都是房龄超过15年的小区，再一个是回迁小区和公寓。成交量大或者上涨明显的小区是：天珑广场，琥珀五环城，嘉和园小区，华邦世贸城，旭辉花园，主要是房龄相对年轻或有学区预期。

潜山路东*的看点就是50中新校分校的学区划分，以及该校的发展前景。一直以来，50中新校分校都是雷声大雨点小，今年终于获得实质性进展，据了解*近期开始启动招投标工作，不久以后开建，预计明年可以招生。

50中新校分校建立的主要目的是为了分担50中新校本部（天鹅湖校区）的生源压力，但同时也将打破现有学区格局，部分小区学区可能面临重新划分，与分校距离较近的小区都有被划入的可能。

根据已有新建*学区重新划分的情况，可能会存在两种方式。一种是参考50中西校跟合作化路*一样，50中新校分校作为本部的一个年级，与本部共同划入一个学区范围。一种是参考168玫瑰园*东区和西区的做法，分开单独划学区。

因为50中新校目前学区范围极大，生源极多，几乎相当于50中西校或者168玫瑰园*东西区3-4倍的规模。在50中新校学区范围内，距离分校*远的小区，路程达到5公里，这相当于每天从二环以外到环城河内的45中去上学，通勤距离太长，不符合就近入学的原则。

以目前50中新校的发展速度及生源量，即使扩建，再次面临爆满也只是三五年的事，很可能都用不了这么长时间。50中西校生源爆满，所以才在原有基础上扩大规模，而以目前50中新校的学区体量，未来可能还需再扩建3-4个分校，因此分年级并非解决问题的根本之道。

从长远来看，我认为*根本的解决方法应该是缩小目前50中新校的学区范围，而不是扩大或者继续维持现有的学区规模，所以我觉得50中新校分年级办学的可能性较小，大概只有20%概率。

尽管这种方式可能会引发原有学区内小区业主的一些抗议，但如果这种事情留到以后学区再次爆满再去解决，你还要面临*扩建的问题。难不成后面你再建3-4所*，然后每个*一个年级，学生每年都要换一所新的*，每天可能都要忍受相当长的通勤距离吗？

如果等分年级都无法解决学区矛盾的时候再去重新划分学区，那么后期面临业主方面的压力恐怕只会比现在更大，长痛不如短痛，我认为50中新校分校单独划学区的可能性更大。

基于此，我认为50中新校分校周边几个小区，比如五环城、嘉和苑、天珑广场等，学区划分还存在很大的不确定性，现在买入这些小区，有一定赌预期的成分。如果能划入50中新校分校学区，那么*预期较大，如果不能，大概率会有1-2年的横盘。

政务区房价分析及近期购房建议

与滨湖区相比，政务区2019年的房价表现更好，特别是50中新校的*，绝大部分小区同比涨幅都接近或者超过10%，部分小区甚至达到20%。周期低谷时期政务区房价上涨不仅有优质板块的因素，学区也有很大的促进作用。

其实不单单是政务区，合肥2019年的*都有比较大的涨幅，从某种意义上来讲，政务区房价上涨很大一部分是由学区贡献的，这点从潜山路东和潜山路西房价的不同涨幅就可以看出来。

受疫情影响，很多人的收入预期可能有所下降，有些人开始担心房价没有支撑力，*会不会出现回调。其实*是一种刚性需求，不管你收入多少，孩子始终是要上学的，但凡重视教育的家庭都会不余遗力给孩子买一套*，不过是钱多买大钱少买小的问题。

合肥*始终是稀缺资源，供小于求，这样我们就会发现*只会上涨或者横盘，交易旺季上涨，交易淡季慢涨或者横盘，合肥历史上几乎没有出现过*下跌的情形，所以我一直提醒大家，如果你要买*，不要挑时机，任何时候买都是*佳时机。

因此政务区的房价，即使在房地产*寒冷的时候，依然保持坚挺，如果你打算购入政务区，一定要趁早，越拖你需要付出的成本就会越高。这也是我之前一直建议大家购入政务区的原因，尽管我知道很多人觉得政务房价太高，并没有听从我的建议。

我之前说过，政务区目前平均房龄接近10年，已经度过了自己*黄金的时期，后期*潜力主要体现在学区质变上，从50中新校源源不断的生源来看，这种潜力还远未到顶，不过好*也不是一蹴而成的，潜力释放需要很长时间。

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