三大变化影响北京楼市，刚需是否迎来购房良机？

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作为楼市风向标的北京市场，一直是处于楼市金字塔尖的佼佼者。每一次变化，都能吸引无数的目光。从2017年被称为史上*严的“317”政策开始，北京楼市就进入到长达3年的深度调控中。虽然房价并未出现大家所想象中的那样出现回调，但总体而言市场已经开始发生改变。尤其是在今年“黑天鹅”的影响下，北京楼市已经发生翻天覆地的变化。

限竞房成为市场主力，刚需迎来购房良机

过去，我们一直在讨论刚需何时购房才是好的机会，政策调控也是极力的维护市场刚需购房者的权益。北京近些年推出的两限房、自住型商品房、共有产权房以及限竞房等等政策福利性住房，都是为了保障刚需购房者能够得到更好的入市机会。而且，70/90政策，保证小户型低总价的策略，让入市门槛得到有效的降低。

近几年，北京90%的楼市供应都是以限竞房和共产房为主。虽然对市场库存造成一定的压力，但是也解决了刚需购房者住房问题。在过去的两年内，北京合计供应限竞房57344套，网签成交24089套，网签率只有42%，库存超过3万套。以目前的趋势而言，限竞房供大于求的局面将会持续一段时间。但这对刚需来说，却是极佳的机会。

市场供大于求，叠加疫情的影响。房企为快速回款，肯定会改变营销策略，降价促销已不可避免。而从*近北京土拍市场反馈的信息来看，限竞房的趋势正在逐渐减弱。在2020年开年，北京土拍市场便上演以了一场土拍“小高潮”，截止至今已经出让17宗住宅土地，多宗地块以高溢价成交。值得注意的是，在出让的土地中，有13宗为不限价地块，这表明刚需福利房限竞房或将成为时代绝版。而从2020年一季度的成交数据情况看，80%的成交都是来自限竞房项目。以限竞房项目的特点看，小户型低总价的需求大多数都是刚需客户。所以，刚需客户未来还能在北京的限竞房市场“淘到宝”。

投资炒房将成为过去时，房子正在剥离金融属性

过去二三十年的时间里，房子已然成为大家心中的“黄金投资品”。过去二十来年，只要稀里糊涂买了房子，家庭资产都是增加的，而没有买房子肠子都毁青了。甚至现在依然有大量的中产家庭，还在绞尽脑汁想买房子，甚至高额贷款、高负债率。

但未来，北京楼市势必会摆脱房价暴涨的驱动因子。当然，现在大家可能还没有看到房价下跌，但是大家应该也看到没有大涨了。这一切都来自市场的自我转换，从卖方市场向买方市场的过渡。而且不断的政策出台，限制了房价的涨幅。前文说到北京的市场将会以限竞房为主，也就是说未来的市场需求会以刚需客户为主。客户属性的转变，也注定了房价在未来很难有大的涨幅驱动因子。

同时，北京一直以来的调控政策，也是打压楼市的重要砝码。*近，由于疫情的影响，诸多城市开启了放松楼市调控的政策措施，但北京并未受此影响，调控政策依旧趋严。因为此，北京市场上还出现了抱怨政府的不作为的声音，认为现在应该放松调控。房企需要政策的支持，市场需要释放挤压的需求，保证企业的生存。但是政府显然不会为了一时的利益，而放弃长久以来的发展，所以北京市场至今对楼市的调控政策未作出任何调整。

投资炒房暴富的时代已经过去，房子也在一步一步的剥离金融属性，回归正常的住房属性。未来以房子为投资中心的时代会宣告结束，整个市场、整个房地产市场也将发生天翻地覆的变化。

商住市场冰封，短期难以复苏

商住房新政过去已三年，北京商住房市场近乎冰冻。两年时间，成交暴跌94%，有北漂已经表示房子卖不出去了。因为不限购，商住房一直以来都是北漂入驻北京的标签。

但商住是游离于住房与商办两种房产的灰色地带，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能*；*高、贷款年限少；水电气费贵，税高。但很多北漂却不在乎，因为这是他们*直接的、*方便也是*简单的在北京安家的方式。

市场转折点在2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，这也被市场称为史上*严限购政策，对商办项目的销售条件进行了严格的限制。这一政策直接将北京商住房打入谷底，不少人的投资都被这一政策给限死了。北京*著名的商住项目北京像素，曾经房价*能达到7万每平米，而如今却已经是4万上下。*关键的是，即使现在价格如此低，依然无人接盘。

而且大家寄希望于政策的放松，也未如约而至。虽然，从2018年底开始，有部分城市出现商住调控政策放松的举动，比如菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策放松楼市调控。也有专家和机构认为，商住房的限制措施不会一直存在下去，毕竟有一部分人员是真实的住户而不是投资客。但是，未来北京对商住房的调控依旧会是趋严的态势，短期内很难有解禁的机会。因为商办政策的调控并不仅仅是针对局部的地产市场，更多的还是基于北京的人口策略和产业规划，着眼于一个大的经济调整的方针。

北京一直处于楼市的风暴中心，市场中的这些变化也是全国楼市发生转变的缩影。从市场反映来看，随着不断的刚性需求入市，房价走向大跌也无可能性。但政策以及不断加大的库存，也使得房价的上涨受到阻碍。大趋势，北京楼市已然会像前两年一样，横盘走势为主。对刚需和急需换房改善的客户来说，应当是一个不错的机会。

言午说

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