深度楼评︱恶性炒作房价何时休？！

深圳二手楼及部分新盘炒作要上天了！宝中新盘一套1000多万元的房子要收七十多万乃至百万元“喝茶费”；蛇口某豪宅项目分多次入市，每次推出几十套，起步价2000万元，次次开盘次次日光；有的中介APP二手房挂盘价“天天向上”，宝安中心区多盘一夜间上涨100多万元……

与此同时，深圳相关部门所谓“严厉打击”备受专业人士诟病：“喝茶费”高达100万，而所谓处罚金额仅仅10万，这能起到惩戒作用？！

01

天价“喝茶费”重现，深圳楼市乱象亟待整治！

近日，“喝茶费”（即更名费）重现深圳楼市。网友爆料，位于深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆、润恒都市名荟、榕江云玺锦庭等新盘对外宣称售罄，实际上转为内部消化，缴纳“喝茶费”后才可买房。

从截图看，新锦安海纳公馆项目仍在建设中，施工绿网上印有“热销中”三个大字。有中介人员称，该项目还有少量房源，但要另交65万元至80万元的“喝茶费”更名。即便加上算上这笔费用，也低于周边一些二手房价格。这就是喝茶费存在的基础。

4月13日，团队致电新锦安海纳公馆售楼处，售楼处工作人员回复编辑称无房源在售。然而，当编辑登录深圳市房地产信息平台查询发现，该项目还有约30套房源显示“期房待售”。

与此同时，违背国家和深圳市明文规定：“取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。”的也大有人在。

比如，蛇口某楼盘将本应一次性面向市场推售的单位多次开盘，*次，3月7日，在疫情防控依然严峻情况下，推出其中104套中低层房源，当晚8点售罄。

第二次，3月3日，开发商推出高层14套单位，采取线上开盘方式，33个客户抢14套单位，秒光！

第三次，清明节假期间，4月5日上午，该楼盘再次开盘，推售N5栋54套公寓。到当日12点半，销售人员表示，54套房源已全部售罄。

这已经是招商该豪宅盘年后的第三次推盘销售，堪称小步快跑式炒作。

02

贯彻“房住不炒”，政府部门

当有所作为！

目前深圳新房预售备案价格不断攀升，房价高达7万+，在这种情况下，政府相关部门为什么还能容忍开发商违背“取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售”的禁令？！以蛇口上述楼盘为例，2019年11月份取得预售许可证，不仅延迟到今年3月份进行所谓公开发售，而且在此期间还按照楼层、户型分3次开盘，且每次对外宣传都是秒光、日光。

由此可见，正因为政府相关部门对炒作房价行为视若无睹才是中介联合开发商肆无忌惮炒作“秒光”、“百万喝茶费”的*主因！

何来此说？首先“喝茶费”和更名都属于开发商内部事务，除非买卖当事人和开发商内部人士透露，截屏留存，否则外界无从提供证据，何来自查自纠？

其次要从与违法所得相比而言极低的违法成本就可以得到印证。若“三次日光” 、“喝茶费”带来的所谓“整治”仅仅是“约谈”或者“自查自纠”，类似喝茶费还会不断涌现，且手法将愈加隐秘。毕竟一套房收百万元“喝茶费”，罚款才10万。这样的所谓政府严控，也就是自欺欺人罢了！

03

杜绝楼市恶性炒作，

要下真功夫！

此前深圳住建部门发布通知表示，一旦发现有变相强制服务并收取费用的，按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款。我们认为，这样力度不具备威慑性！所谓处罚金额，相对于巨大收益，这种处罚数额不过是蜻蜓点水！

同时，为规避楼市恶性炒作，从而招致高层对深圳楼市强力调控，我们提供解决方案如下：

一、切实加大新房预售价格、预售流程管理

严格新盘预售价格监管，上涨幅度不超过5%，下跌幅度不超过15% ，严禁捂盘和多次推售行为，发现一起，处以违法所得20%罚款！不能流于表面功夫，在喝茶费100万基础上处以对等数额罚款。

二、延长二手房限售年限，打消投机客疯狂炒作二手房上涨预期！

增加炒房成本，将限售3年延长到5年，同时强化二手楼盘价格管控力度，加大对链家、中原、Q房网等主要二手房中介商监控，加大助推房价上涨处罚力度。

三、吸取去年在深圳“粤港澳大湾区三年规划出台”、“828先行示范区”重大利好前提下，仍然取消二手房豪宅税价格限制，造成二手房价格一路上扬的教训！

四、所谓限价商品房推出也不能不断提升*限价，比如去年前海推出限价商品房住宅地块楼面价格为9.9万，4月13日推出限价商品房土地楼面价格又提升到10.7万，而且所谓限价房如果没有控制好周边二手房价格，新房与二手房价格差距大，到时候必然又是摇号销售，再一次掀起一轮炒作浪潮！

五、在房价稳预期上切实下工夫，在制止业主串通涨价上下工夫。对违规炒作小区实行限制转让措施，将处理结果对外公示；加大高赠送楼盘违规加加建行为处罚，比如金亨利二期等。

地产凝眸团队在此郑重提醒，无论是投资客户还是改善客户，切勿盲目接盘，避免高位站岗！在深圳房价已经达到7万元的基础上，部分投资客仍然疯狂炒作，希望达到乘机出货目的，这种疯狂炒作与“房住不炒”背道而驰，一定会遭受高层严厉打击！而且必将连累甚至部分金融机构，毕竟没有银行类似经营贷资金的扶持，这种大规模炒作不可能的。

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