二狗探盘丨美盛涨，康桥降，谁是杨金路的风向标？

上周，我们来到了北龙湖以北，再次踏上“烫金的”杨金路。

两年前，区域霸主是康桥东麓园；两年后，霸主易位，轮到美盛坐庄，后面还有蓝城虎视眈眈。

一起一落，这中间经历了什么？谁才是杨金片区真正的真实代表？

一起来看。

注：本文所列项目价格为正常市场价，不包括个别项目不定时发放的类似特价房消息。

01

碧桂园国控天誉

特色：交房早，大品牌，交通方便

交房早：*早的一批下个月月底，就是5月31日就交房了，在售的17号楼和18号楼，预计今年下半年也要交房，实实在在的准现房。

大品牌：宇宙*房企，尽管被黑的体无完肤，但是大品牌的基本保证还是有的，做好心理准备就行。

买碧桂园的房子一定要了解他的黑料，如果能接受买下了，就要接受一些东西，不能接受就不要买，否则也是耍流氓。

总而言之，他不会给你大品牌的奢侈感，但也不会跳大坑。至少2018年*次去探盘的时候，人家还没开盘，如今转眼就要交房，按部就班的拿地、盖房、交房，这个流程很多开发商走下来都得脱层皮了。

交通方便：杨金片区的楼盘几乎都是沿着杨金路分布，西起中州大道，东到东三环。碧桂园国控天誉西侧紧邻中州大道，南边就是杨金路，占据区域内两条主干道，交通便利。

东边有项目说自己距离北龙湖近，其实都在杨金路上，距离北龙湖大差不差，开车多两*的事儿。

价格：小高层1.9万-1.95万左右，洋房2.3万左右，小高层主要在售17号楼和18号楼，115㎡、117㎡和130㎡，洋房售罄。

115㎡三室单价在18500元/㎡-19000元/㎡，总价在220万左右

117㎡三室单价在19000元/㎡-19500元/㎡，总价在230万左右

*30%享受98折，50%是96折，全款享受94折。

户型：115㎡户型两开间朝南，117㎡户型三开间朝南，所以虽然只差了2个平方，总价贵了10万左右；

117㎡户型分两种，区别在一个主卫有窗户，一个没有窗户，单价相差五六百。

02

蓝城凤起梧桐

卖点：大品牌、颜值高、新理念

大品牌：蓝城绿城在购房者心中的地位不言而喻，项目案名“凤起梧桐”是蓝城代建的二代高层建筑，据说对标杭州*住宅——凤起潮鸣。

设计上融合了东方古典和西方的现代，简洁的外立面，以线条勾勒轮廓，配上大面积的落地窗，唯美大气。

内部特色是智能化，智能家居系统，智能访客系统，智能监控系统，满满的科技感。

但是关注该项目的人都知道，这只凤凰落于此地多年都未能起来，合作地块关系复杂。

颜值高：外立面采用大面积的玻璃幕墙，仿铜铝板和白麻石材，外观上就已经充满科技感。

为了颜值，凤起梧桐的个别户型能做到客厅两面采光，而且都是落地窗，6.4米宽的落地窗，实在动人!

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新理念：凤起梧桐的项目分两块，北边主要是公寓，南边是住宅，中间有条小路，被叫做“一碗汤的距离”，沿袭了绿城的颐养概念，为老年人设计。

住宅地块的东北角也有一栋公寓，规划有老年活动中心、护理中心、食堂等，老年人白天活动区域，晚上可以跟子女一起住，也可以在项目以北专门购置公寓居住。

颐养概念在蓝绿城由来已久，但是在郑州并不多见，此次蓝城不仅带来了优质的产品，同样也会传达新的生活理念。

价格：具体价格没有披露，但是据说会比周边楼盘贵，周边均价两万多，预计会在2.5万/㎡左右，*在100万-150万之间，总价在300多万到400多万。

价格你随便定，客户认不认账让市场去检验，把自己架在火上烤的“烈士”片区也不是没有。

多说几句：以上基本都是溢美之词，基于蓝绿城过往项目参考和项目规划，但是项目也有几点不容忽视的缺陷：

1、小开发商合作项目，蓝城只是代建，进度迟缓已经能暴露幕后操作的复杂；

2、过度追求外立面美观，导致项目多长进深户型，甚至也会出现暗卫。

03

美盛北龙台

卖点：位置好、有赠送。

位置好：美盛北龙台*的卖点就是临近中央大道（已改名龙源路），这条路直通北龙湖金融岛，是连接杨金片区和北龙湖的中心道路，打通后，从北龙湖金融岛驾车到杨金路，只需要5*车程。

美盛北龙台是距离龙源路*近的楼盘，也可以说是“杨金片区*核心区域的楼盘”。

有赠送：比如118㎡的户型，户型图上看是大两室，但是玄关入口处有一块赠送面积，约13㎡左右，后期可以改造成卧室，其中9个平方不体现在房本上。

按照原得房率80%算，118㎡套内面积约为94㎡，加上赠送的13㎡，一共107㎡，这样得房率就高达90%！

但是有赠送的户型单价会比没有赠送面积的户型贵，也就说还是自己花钱买的。

多说几句：1、美盛北龙台一直有溢价协议，售价是备案价加上溢价，备案价体现在购房合同上，溢价体现在协议里，溢价部分只有收据，没有发票。

举例说明：一套房子售价260万，备案价230万，有30万需要另外签协议，并且没有发票。

2、去年美盛北龙台售价基本在20500元/㎡到21000元/㎡，今年优惠过后单价在2.2万-2.3万/㎡左右。

暗涨了小两千块钱！

3、美盛北龙台的位置好也不好，好在临近龙源路，不好在靠近动车编组站，观感和居住都会受到影响；

4、关于美盛北龙台涨价，褒贬不一，有人说是为了匹配项目调性，有人说是为了涨价而涨价。

04

福晟九州府

卖点：均好性。

福晟九州府没有特别大的亮点，规划还好，户型还好，价格还好，整体呈均好性。

社区规划：整体采用新中式风格，但是新中式在郑州已经烂大街，什么“王府院落”“礼序规制”“五进六院”等，早已失去新鲜感，尽管是福晟在郑州的高端产品系。

户型：在售6号楼和7号楼，有98㎡、115㎡、125㎡三房，144㎡四房。

这几个户型都能做到三面朝南，采光充足，而且阳台也都是客厅联通卧室的大阳台，居住舒适度高。

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价格：九州府精装交付，均价一万九，相较于康桥、美盛、碧桂园是有一定优势的，但是优势不突出。

福晟九州府整体都较平，没有明显差异化，加上闽系开发商的基因，福晟之前合作楼盘的负面，这个项目负重前行，前路艰难，之前多次释放特价房信息就可见一斑。

05

万林府

卖点：毛坯、超大阳台、价格低

毛坯：杨金片区项目多为精装，精装有好有坏，看个人需求。好处在于省心省力，不好在于给开发商牟利的空间，装修水平参差不齐，给开发商很大的操作空间，如果装的不好，后期居住多年都糟心。

万林置业作为河南本土小开发商，本身盖房子经验一般，也就没有强行拔高自己，还是毛坯出售，也能突出自己低价的优势。

超大阳台：万林府几乎所有户型都有进深3米的阳台，根据开间大小，阳台面积从10㎡-21㎡不等，比一个卧室面积都大，这样的阳台在郑州真是少见！

而且阳台赠送一半面积，一个21㎡的阳台，赠送10㎡左右，就是一个小卧室啊！这诱惑谁能抵挡？

但是要把大阳台隔出一个卧室出来，缺陷就暴露了：

1、户型多两开间朝南，进深较长，南向的阳台再隔出一个卧室，势必影响原有南向卧室的采光，甚至整个房间的采光都会有影响；

2、隔出来的卧室要么从客厅经过，要么从原有卧室经过，要么就要做出个走廊，怎么都不太方便；

如果不隔断，阔绰大阳台对购房者也就是锦上添花的作用，其实挺鸡肋，有多少刚改客户愿意牺牲一个卧室的功能区间，换取一个大阳台呢？

价格低：由于是小开发商，溢价少，再加上是毛坯房，万林府价格优势突出——均价1.75万-1.8万/㎡左右，贷款优惠5个点，全款优惠7个点。

以小户型88㎡左右的两室为例，优惠后单价1.7万/㎡左右，总价150万。这个价格在碧桂园和九州府只能买78㎡的小两房，在美盛和康桥都进不去门！

得房率81%，加上赠送的10㎡，可以说是几乎没有公摊，也可以说单价仅1.5万/㎡！

你算算，管南的价格买到北龙湖以北，疯狂不？

多说一句：万林府的开发商万林置业，集团公司为河南东方宇亿置业，在地市开发的项目口碑一般，而且也曾因长期笼罩在资金紧张的阴影下。

06

康桥东麓园

卖点：品牌、圈层

品牌：康桥之前在郑州有口皆碑，也因此，康桥的品牌溢价很厉害，同区域楼盘总是站在*处，比别人贵1000-2000元/㎡，而且也都卖的不错。

但是康桥碰上杨金，再来个CEO盘，加上自己流年不利，这个盘很尴尬。

圈层：东麓园的设计现在看来跟蓝城很像，户型区间一个是130-143㎡，一个是130-150㎡，而且都主做三房和四房，设计风格都是现代简约，大气美观。

户型区间小，大客厅、大阳台设计，精装标准高，社区规划和物业水平高，单价贵，这些都是改善的重要因素，将来两个社区的居住氛围都很好。

但是东麓园还是做了高低配，蓝城全部小高层，蓝城的改善属性优于东麓园。

价格：目前小高层均价2.1-2.2万/㎡，洋房2.7万/㎡左右，但是优惠过后可以拿到差不多1.9万/㎡的价格。

相比于开盘时候的2.3万/㎡，东麓园卖的多心酸可想而知，同年开盘的碧桂园尾盘销售，这就要交房了。

多说几句：康桥东麓园刚开盘时候热度很高，虽然片区*贵，但是也大卖过一段时间。但是随着市场、区域热度急转直下，项目销售就开始陷入困境，去年甚至出过1.4万/㎡左右的特价房。

康桥这两年真的很难，频频传出不好的消息，从去年开始，各区域的特价房康桥也总是打头阵，实在让人痛心，包括随着降价而来的那些事儿。

写在*后

杨金片区整体有很多优势：

1、区域限高50米，限容积率2.5，这是改善的指标。区域楼盘以低密小高和洋房为主，小区规划向改善靠齐，舒适度高；

2、距离北龙湖很近，完全享受北龙湖的商业、教育配套不是不可能的；

3、这些楼盘均好性都不错，没有哪个有特别的硬伤，比如户型方正、南北通透都是基本的，大客厅、落地窗、赠送面积谁也不甘落后，小高层、洋房得房率都在80%左右，都是优等生；

但是区域环境不好啊！配套硬伤啊！每次去都得自备干粮，周边连个吃饭的地方都没有！

另外，你知道现在购房条件有多轻松吗？

“单身可以买2套的……”

“*可以分期的……”

“外地不迁*可以解决的……”

“没有名额也没关系的……”

总而言之，言而总之：只要你有钱，只要你想买房，什么都不是事儿！

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