险过千亿，高管辞职！蓝光地产艰难规模化 |房企年报观察⑥

撰文|杆姐&编辑|雯雯

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上市房企们在三四月份总是争先恐后公布自己的成绩单:年报。尤其是业绩表现良好的，唯恐比别人晚了一步告诉大家喜讯。

今年，四川地产“一哥”蓝光地产的年报却是姗姗来迟，终于在今天（4月17日）发布了。

这家公司挺有意思的，拥有多达524家子公司，从年报里的合并资产负债表来看，负债合计1600多亿元，而旗下两家上市公司的市值（截止4月17日）不到300亿，却依然迈着扩张的步伐。

01

要看懂蓝光地产，确实不容易，还得先说说它的历史。

蓝光投资控股集团有限公司成立于1990年，起家较早，不过上市却要等到25年后了。

1998年我国房改之后的红利，蓝光统统赶上了。

但1990年-2008年，整整18年，蓝光只是安心在四川当“一哥”。直到2008年11月，才有新盘在重庆开盘。

2010年蓝光进入北京，两年后才真正开始了全国化进程，先后进入青岛、无锡、长沙、武汉、苏州、无锡、西安等城市。

相比其他房企，在资本市场，蓝光地产颇为遗憾，算是起了个大早，却赶了个晚集。

比如，比蓝光地产创立晚3年的龙湖地产，1993年成立，2009年在我国香港联交所主板挂牌上市。

蓝光地产，直到2014年6月，其借壳迪康药业的重组方案才获通过。2015年4月，四川蓝光发展股份有限公司（以下简称“蓝光发展”）才正式在上交所重组上市。

虽说在全国和资本市场的布局，蓝光“觉醒”得都比较晚，*近几年扩张的步伐却是越迈越大。

2019年9月，蓝光发展正式入驻上海总部，号称“上海+成都”双总部。

2019年10月，蓝光发展旗下的物业管理公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司正式在我国港交所主板挂牌上市。

理清楚了蓝光地产的大致线索，要看懂它还是挺难，毕竟有524家子公司！

恐怕蓝光发展内部，从蓝光控股集团董事局主席杨铿到普通员工，也没有一个人能真正完全说出这500多家公司的名字，更别提财务关系……

与2018年相比，2019年蓝光地产增加了133家子公司，其中：新设增加 115家，非同一控制合并增加33家；本年减少15家，其中处置子公司减少3家，注销12家。

这些错综复杂的关系257页的年报也并未说得一清二楚。今天，杠杆地产也只能是重点来捡几个关键点来聊一聊。

02

蓝光发展虽说子公司众多，除了地产还涉足物管、医药制造，但从财报来看，主营业务依然是地产。

此前蓝光地产固守四川房地产市场的情形，与“隔壁”的金科曾经坚持深耕重庆的情形颇为相似。

共同的尴尬之处是，形势逼人，到2016年底，全国的房地产行业进入白热化竞争的阶段。彼时，已有数家千亿级房企组成*梯队，“千亿”已经成为考验房企未来生存的生死线。

这场生死大考面前，不少中小房企被淘汰、并购，“小而美”、偏安一隅的幻想破灭。

冲击千亿销售目标，各大房企都不惜拼尽全力，迈出了“魔鬼”的步伐。但2018年之后，直至今日，楼市调控却一直坚持了下来，今天“房住不炒”依然被再次强调。扩张之路的艰难可想而知。

遗憾的是，被媒体称为“自我燃烧式发展”的蓝光地产，2018年房地产业务销售额855亿元，同比大增47%，依然与千亿销售目标实际交臂。

2019年报显示，全年蓝光发展实现营业收入391.94亿元，同比增幅27.17%；实现归属于上市公司股东的净利润34.59亿元，同比增幅55.53%；实现净利率10.61%。

其中，房地产业务实现销售面积1,095.30万平方米，同比增幅36.63%；实现销售金额1,015.37亿元，同比增幅18.70%，终于圆梦。

不过，圆梦的背后并不轻松。

据财报披露，2018年蓝光发展负债合计1200多亿元，截止2019年6月30日，其负债合计约为1427亿元，到了2019年底再次飙升至1627.7亿元。

蓝光发展的资产负债率一直不算低，2016年到2018年分别为80.9%、80%、82.04%；2019年，其净负债率为79.20%，期末公司预收款项681.59亿元，在手现金259.53亿元。

其中，有几个数据的变化挺值得关注的。

蓝光发展一年内到期的非流动负债同比大增133.05%，至143.55亿元，财报的解释是长期负债中于一年内到期的金额增加。

与之形成鲜明对比的是筹资活动产生的现金流金额大降67.4%,由2018年同期的213.66亿元，减少为69.66亿元。

经营活动产生的现金流净额倒是增加了7倍多，增至38.33亿元。不过，与一年内到期的143.55亿元非流动负债相比，还是颇有差距。

而2019年，财报中合并现金流量表显示，仅偿还债务支付的现金就高达385.45亿元。

此外，短期借款总额有所改善，比年初减少了20多亿元，但依然有62.46亿元。好在其借钱的利率水平还不算太高，处于行业平均水平。

03

蓝光由于有524家子公司，光担保费用也是一笔不小的数目。

2019年报显示，截至本报告期末，蓝光集团及其控股子公司向蓝光发展提供担保年末额度为121,647.75万元，报告期内发生担保费1,685.55万元。

尽管不容易，蓝光地产依然在积极扩张。

2019年1-12月，蓝光发展自有项目新开工面积866.93万平方米，竣工面积515.82万平方米。

而年报披露的计划：2020年，公司计划土地投资总额不超过400亿元；自有房地产项目计划开工面积1100万平方米，竣工面积600万平方米。

2018年，蓝光地产新增土地储备总建筑面积约1,496万平方米，同比增加155%；2019年，蓝光地产新增土地储备总建筑面积1,121万平方米。

从去年底到今年蓝光地产拿地来看，依然很活跃。在郑州、成都、常州、福州等地频频出手，其中不乏高溢价地块。

比如，今年3月，据媒体报道，蓝光地产从数十家房企中杀出重围，夺得成都市天府新区直管区万安街道一宗土地成交楼面地价达10657.8元/平米，溢价率高达49.5%，同时还需无偿移交统筹住房。

伴随着大步扩张的，通常还有一些楼盘的维权，如果大家感兴趣可自行检索下。

另外，值得注意的是今天（4月17日）蓝光发展除年报外，还发布了两份公告。

一份是《关于预计2020年度新增担保额度的公告》，公司拟预计2020年度新增担保额度不超过713.6亿元。

另一份是《关于董事及高管辞职的公告》，张巧龙先生申请辞去公司副董事长、董事职务及王万峰先生申请辞去公司副总裁职务的辞职报告。

1975年出生的张巧龙，在蓝光地产干了约14年，在布局完“双中心”交出2019年年报之际，45岁正值壮年却要隐退（报告称其拟在公司控股股东单位任职），不仅引发了各方猜想……

2020年的蓝光地产，在完成全国布局的“双中心”，险过千亿俱乐部及格线后，又将何去何从？

或许多年后，它会成为一个区域房企走向全国，在楼市周期转折中突围的典型研究样本，但愿以后会是大家都期待的happy ending。

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