小易论楼市小密圈问答精选（2020.4.18）

问答一

问：易总问下：1、融侨天骏226万中楼层小三房86平。2、还有间庐江路上“南门*+45中”*，60平住宅性质的门面，要价270万，租金8000每月，这两个长期持有怎么选，帮忙分析下！特别是第二个。

答：1、*，优质资产，房龄相对年轻，可以长期持有。

2、商铺长期来看是贬值的，*终我估计价格会跌到临近住宅价格的一半以下。

如果单看学区，60平户型的“南门*+45中”*，单价应在3w-3.5w，取个中间数，按3.3w算，作为住宅来讲，总价应该在200w左右，那么作为门面来讲，总价是70w，单价是1.17w

作为住宅，预计房租2000一个月，那么门面租金收入大概6000一个月，门面租售比是1117，其实还好，至少学区可以保证其流动性，觉得不合适的时候可以随时卖出。

但毕竟庐江路的房子房龄太老，应该不给贷款了，总价也不低，流动性较融侨天骏要差些，我个人建议还是优先考虑融侨天骏。

问答二

问：小易老师好，我家手里2套房子，有一个孩子上一年级，刚将手里的房子卖出一套，预计9月份会有200万现金，住一套万科森林公园的89平小三房，想购买一套改善型住房，自住兼投资保值。目前正在看房，总价不超过300万，购买房子面积120平左右，请老师给予指导。

1、万科森林公园周边，购买万科森林公园的二手房，价格2.4—2.5万/平。铂悦庐州府的二手房，价格差不多，但不满2年，税会比较高。新房是国贸天成，价格2.4万，毛坯房。这里老师建议哪个方向好一些？

2、购买新房，初步看了滨湖省府板块，旭辉铂悦天汇，高层，参考一下14楼，靠近高架桥那一侧中间户2.3万多，毛坯。保利和光尘樾，小高层18层，10层价格大致2.45万，精装。老师认为是不是值得购买？哪一个会好一些？是否还有其他新房可以推荐？

3、如果只考虑改善型住房和总投入300万左右，老师有哪些建议和推荐？请老师给予指导，后面一段时间按照老师的建议来仔细找找，感谢。

答：1、个人建议还是考虑万科森林公园，毕竟品牌和物业非常重要。2、目前滨湖的新房性价比都不高，我不建议你考虑。其实整个合肥市目前都没有什么特别值得考虑的新房。3、我认为比较合适的有万科森林公园，这个*现实，其次还可以看看信达公园里，高速时代公馆，都是二手房。

问答三

问：您好，易总，我和男朋友目前准备结婚买房，刚需自住，首套，*款加税费45万左右，公积金组合贷，工作地在丁香家园附近，两个人均是在编老师，毕业三年左右。考虑到上班通勤，希望单趟时间控制在半个*左右，不知道目前选择是新房还是二手房比较好？也看了很多新房（瑶海肥西等部分新盘），但是考虑到期房入住时间周期比较长，近期也在关注二手房。请问针对我们目前的情况，有什么好楼盘好小区值得推荐？对我们有什么建议？

答：你这个总价比较少，如果按照30%的*来看，除去税费，你可能只能承受总价130w左右的房子，你几乎没有什么选择，而且如果稍微考虑一点舒适性的话，资产肯定不怎么优质。目前新房没有什么好的机会，而且你的总价能力也只能考虑东北方向，距离你们的工作地点太远，我不建议你们考虑新房，二手房可能更合适一些。综合来看，*适合你们的可能只有安粮城市广场了。

追问：易总，您觉得购买肥西的旭辉和正荣府合适吗？或者选择购买附近的丁香家园呢？

答：丁香家园是劣质资产。如果你考虑肥西的话，还不如买高新区，建议你可以看看保利梧桐语或者幸福金色年华。

问答四

问：易总你好，我的基本情况：六口之家，一个三岁，一个刚出生。现住房是2015年买的双岗周边三无小区，140多平的顶层复式，共六层，一直想出手，没卖掉就自住了。后期考虑小孩上学问题，现在手里80W资金想入老城区寿春路一带的老破*区房，住在现在的房子，来回接送小孩上学的话在三公里之内。2017年在高新区贷款50%买了金港湾二期101平的房子，拿到手几个月了，未处置。

问题：我现在自住的房子不保值，除非拆迁，您觉得我应该卖掉么？如果卖不掉，我在周边买个老破*区房给小孩上学这个方案可行么？高新区的房子一时半会住不上，还要还贷款，我该留着还是再卖掉？现有的房子和手上的资金如何配置更合理，想以后少点折腾，如果你是我，你怎么处理现在我的情况？

答：多层，顶楼，复式，大面积，所有劣质房产能占的因素都占尽，*劣质的资产，你卖不出去是很正常的事，本身就是一个活生生被劣质资产坑的例子。如果现在不抓紧卖掉的话，将来你可能会更卖不掉，而且会亏得更多，当然这个亏的意思是相对的，用这个房子置换更好的资产，你会赚的更多。

高新区的房子是优质资产，要保留，你现在*佳解决办法是，将顶楼复式处理掉，然后置换一套相对大一点的*，不要选择二环以内，*考虑经开区168玫瑰园*或者政务区50中新校*，滨湖的46*区房可做次要考虑。

问答五

问：小易老师好！时间过得快，距离上次跟您提问也快两年了，个人经济能力和购房需求也有了些变化，今天续费主要是*近脑子又开始为房子问题困扰，急需您给予客观冷静的建议。

我本人的情况：

1、现在居住在政务区的凯旋门，生活配套环境都还好，就着孩子读书，五年内应该不太会搬离这附近。

2、手上有些闲钱没有更好的投资渠道，在合肥还有一个购房资格，但不能贷款，也不想提前还其他城市的房贷，目前合肥这个资格买房必须要全款。

3、目前心里有两个选择，一是滨湖双玺，3万零几百，楼层很好的192平方的五房大平层（实际得房率高），二是万科森林公园*后一期联排，230平方的边户，一到四楼无地下室（得房率也高）。

困扰：

1、双玺这价格，总价600万另车位37万，没有好学区支撑，未来保值*能力不知道如何？是否算是目前滨湖这个平方数*合适的选择。

2、万科森林公园这次的联排边户房源少，不一定能买到，又可能丢了双玺，万科森林公园的联排假设未来脱手是不是比双玺更难还是更好心里没底。

小易老师，觉得两个盘都算是目前两个区域比较有名气的开发商，但是也因为五年内不急着住，所以有点举棋不定！或者说，除了二选一，小易老师还有没有其他建议？

答：首先要说明的一点是，这两种改善房，长期来看基本都不保值，而且将来流动性也要差一些。滨湖双玺未来的发展趋势大致可以看得到，应该跟柏景湾差不多，短期可以做到保值，但长期来看还是不太行，因为毕竟溢价实在太高，这跟政务区的置地栢悦公馆完全不一样。

栢悦公馆所处位置是全市*的板块，而且有学区概念，各方面资源都是*的，能够支撑它的高价和溢价，而且吸引*消费人群，可以确保一定的流动性。滨湖双玺的配套远远不如栢悦公馆，而且无学区概念，但价格直追栢悦公馆，我认为已经失去了相对投资价值。

万科森林公园的连排就更不用提了，比双玺都差点意思。既然你不急着住，资金量大且房票有限，我个人建议还是以投资为主，考虑置地栢悦公馆或者绿城玫瑰园的二手房。

问答六

问：易老师如何看待高新科大附中的新闻？周边大户型，别墅较多，生源应当不差，有科大附中管理，会容易成为名校吗？高新区科大附中合作重建的光华*所在片区公寓，你怎么看？这对政务区是很大的利空吧，因为高新区工作的人不用舍近求远来政务买房了。

答：对于合肥的*来讲，一个*之所以能够成为真学区，我认为主要取决于两个因素，一个是学生因素，一个是*因素，学生因素是内因，权重占到60%以上，而*因素是外因，重要性占到40%左右。

学生因素主要包括学生自身素质以及家庭投入，从概率上来讲，重视教育的家庭，学生自身素质相对都不会太差。*因素主要包括师资力量和*管理，好的师资能够激发学生的学习兴趣，充分挖掘孩子的学习潜能，好的*管理能够有效提高教学质量。

合肥*早的真学区是42中、45中、46中、48中、50中等几所老牌名校，后期逐渐发展起来的新学区是50中西校，50中新校和168玫瑰园*，这三所*后期崛起各有各的原因。

在我看来，50中西校之所以能够发展起来，除了有50中东校的带动，生源因素起决定作用。50中西校周边有很多高校，比如安大、安医大、安中医、安农大、电子工程学院等，高校老师本身重视教育，收入一般不低，对学生有足够的投入，所以平均生源都不差。

168玫瑰园*同样也有这方面的优势，周边有安大、合工大、安医大等高校。除此之外，168玫瑰园*还有自己独特的掐尖优势，自家*对*的优质生源掐尖，却不占用大一六八到校指标，造成重点**率非常高，这是168玫瑰园*迅速成为真学区的关键。

50中新校的崛起是多方面因素共同促成的，除了50中本校师资的大力支持，政务区生源本身也不差，zf方面对此投入也不遗余力，*终各方都形成强烈预期。反过来说，作为目前合肥市的新中心，如果政务区形成不了一所真学区，其实是很难说得过去的。

科大附中目前在整个合肥市*里面成绩是*拔尖的，甚至好过*的公立*45中，但因为科大附中仅面向科大子弟招生，因此没有学区的概念。科大附中去年*毕业生人数是176人，只有3个半班的学生，而像45中和46中这些*，规模基本相当于它的7-8倍。

据了解，科大附中在高新办学，主要采取的是派遣管理团队的方式，输入的主要是*管理模式，而师资来源主要是片区内选聘和新招聘，注意并没有输入原校师资力量，每年仅仅是选派部分优秀教师至科大附中或合作*进行跟岗培训及挂职锻炼。

我认为科大附中的主要优势在于生源极佳和小班教学，平均教育资源多，能够做到极致教学。科大附中高新*因为划学区，生源上注定远不如本部，而后期周边小区学生慕名而来，会导致生源大增，良莠不齐，小班教学的优势应该也不存在。

一个*好不好，不但要看它教好学生考出好成绩的能力，还要看它教差学生考出好成绩的能力，从某种意义上来讲后者更为重要。科大附中教好学生考出好成绩的能力毋庸置疑，但我认为在教差学生考出好成绩的能力上，未必就比传统的公办名校更有优势。

所以综合来看，科大附中的模式很难复制，我对科大附中高新*的前景持谨慎观望态度。目前科大附中高新**的优势可能是科大的名气，在科大名气的号召下，科大附中高新*应该会比一般*起步更高，这主要体现在对高质量生源的吸引上。

其实高新区还要面临另一所新建*的竞争，那就是蜀西湖畔的合肥六中高新*，近年来发展迅猛。前有蜀山区50中东西校和政务区50中新校的生源虹吸，后有新晋*的强力追赶，科大附中高新*的发展注定不会一帆风顺。

在科大附中高新*的影响下，周边公寓价格近期节节攀升，慢慢预支着*的潜力。科大附中高新*明年开始招生，也就是说要4年以后*届毕业生才出成绩，我们到那时才知道该*的实力，所以现在就下手这些公寓，其实就是在赌预期，但我不喜欢赌博。

政务区50中新校本来就是1档学区，重视教育的家庭一般不会轻易将自己孩子送到一所新*当小白鼠的，科大附中高新*即使对50中新校产生虹吸，也必须等成绩出来证明自己比对方强之后才有可能，短期我认为不必有这种担心。

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