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深圳房价要松动?深度解读六条新规

来源:房产大象   发布时间:2020-04-18 00:00:00

4月16日,深圳住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》,通知围绕城市更新工程进度、资金周转以及商品房供应量等方面,出台了六条新规。

对深圳城市更新工程有哪些影响?

深圳房价是否因此波动?

是否能房地产企业摆脱困境?

……

疫情后复工复产以来,各地房地产市场走势不一,相关调控手段也频频“出招”。我们结合近期热点新闻,为您解读深圳房市六条新规。

为表达精炼,以下通知内容为要点提取,详细通知内容请参见深圳住建局相关文件为准,敬请知悉!

01

已按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》公告有效期且更新单元规划尚未获批准的,其有效期延长3个月

官方解读:一方面企业复工复产受到较大影响,难以及时按要求在规定期限内开展如规划编制等工作;另一方面,市、区有关部门为了打好疫情防控阻击战,充分保障企业和相关工作人员安全,一定程度上降低了有关集中会审(会议)的频次。

大象观点

两份文件对照解读,城市更新工作有了更多的新可能,包括租赁市场、商业空间、居住空间都有更多的变化可能。

以往那种粗放型的建设、出售的简单地产运营模式,可能会有更多复合变化,房产企业的运营能力和管理模式可能要面临新的机遇和挑战。

以租赁市场为例,由开发商或者大型代理机构运营的房屋租赁业务,相比个人出租房源,租金更为稳定,租赁形式更为灵活,包括毕业就职的职场新人、外来务工人员等群体居住成本可能下降,人口稳定性得到提高。对于实体经济而言,经营成本也会得到一定程度的缓解,开发商与实体经济会形成新的共生关系。

02

延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限。符合条件企业可选择不同测算标准,选定后至7月16日前不能变更。2020年7月17日起申请城市更新地价测算的,其地价计收标准及方式按既定标准执行。

官方解读:疫情导致部分项目地价成本加大,项目和行业风险也随之增加。支持城市更新开发企业积极应对疫情带来的生产经营困难,促进房地产行业平稳健康发展

03

缓解企业资金压力。各区在签订城市更新项目实施监管协议时,可根据项目实际情况由实施主体申请人以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金(监管资金)。对本通知施行前已签订城市更新项目实施监管协议的项目,各区可结合项目实际情况,按照本通知规定更改项目监管方式。

大象观点

除了减轻企业现金流压力,可以探索新的项目监管方式,适应社会生产力的发展。

04

保证工程质量,加快商品房供应。符合条件的商品房项目,可以申请预售。

官方解读加快形成商品房有效供应,有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动,有利于维护房地产市场稳定。

大象观点

对于企业来说,项目尽早入市,可以进一步提高资金周转效率。

对于社会经济来说,商品房的加量供应,是刺激大宗消费的有效方式,拉动区域经济发展。附属于房地产的广告、装饰、中介等行业有望增加大量就业机会。

对于消费者来说,商品房的加量供应,除了增加选择空间,可以形成区域楼盘的良性竞争,抑制房价过快增长。部分*高热现象有望缓解。

05

允许延期缴纳土地出让价款。用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的,不作为违约行为,不计收利息和滞纳金。

大象观点

表面上是银行的一放一停,实际上是国家宏观经济调控的一种方式。增量资金定向帮助中小企业发展;停计利息,是缓解房产企业现金流压力。有形和无形的资金在流动中,调节经济结构,带动社会经济的恢复和发展。

06

促进城市更新工作提速提效。各区征求意见的辖区职能部门数量原则上不超过5个,并严格落实5个工作日内反馈意见的要求;对法定图则生效两年内的片区或已完成片区统筹研究的区域,原则上不再征求辖区各职能部门意见。

大象观点

城市更新的定义未来将可能从城市中心旧工业区、城中村、旧商业区等方面,延伸到城市边缘及核心区域外的大型生活社区。较为突出且引人注目的,就是小产权房的未来定义。

据资料显示,深圳目前有小产权房约50万栋,建筑面积超过4亿㎡,约占深圳房屋存量的百分之五十。这是一个比较大的城市命题,抛开产权、房屋质量、生活空间等因素,如果这些小产权房无条件大量“转正”,对按照城市规划,建设开发的商品房是不公平的,也会造成原有社区资源的进一步紧张。小产权房的定义涉及区域发展规划、城市发展张力、生活配套基础建设等多个方面,仍需较长时间规划

在完全明确小产权房定义前,可以规范小产权房租赁市场和管理,小范围实验小产权房分担保障房、公租房等房屋压力,减轻保障房建设进度和土地供应压力,促进城市空间利用。

REVIEW

*近好文

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