迟到的楼市小阳春，已经来了！

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

上周，我的房子买好了！

我从今年3月1日开始操作前期手续，民政局、金融公司、中介、银行、交易中心多方咨询、协调、奔波之后，看房50多套，4月15日以sfsd在上海核心区买好了一套双*。

回顾我这十六年来的房产投资历程，每一次我都是完美的踩在了大涨之前，而这一次我不敢说接下来会继续大涨，但此时绝对是真正的谷底。

现在的资讯太过喧嚣，各路野生砖家到处招摇撞骗。千万别信那些网络上冒牌砖家的分析和预测，一个根本没有买过房的人如何去指导别人买房？

更不要相信那些天天告诉你“经济危机，收入降低，房价下跌”的垃圾砖家，他们只是单纯的为了迎合大众期盼房价下跌的心理来博眼球罢了。他连买房的交易流程都说不清楚，有什么资格去讨论楼市。这种误人子弟、误导粉丝的砖家一定要远离。

没有人比我更有发言权，因为我现在就是一名零距离深入前线的买房者，今天我将用这两个月来我的肉身感受和所见所闻，来告诉你现在的上海以及重点城市的市场到底是个什么样子？

以及未来我们将会面临怎样一个楼市！

1

上海行情

一、3月初，上海敢出来看房的人，的确不多，而且所有小区都需要出入证才能进入，但是中介神通广大，只要你想看，出入证这些东西都能想办法。当时看房，感觉就像特务接头。

从4月初开始，上海各小区基本就完全开放中介看房了。工作日的晚上和周末的全天，你能随时随地的看到大量繁忙的中介带着一批批的客户在小区中穿梭看房，站在马路边讨论房价。

上海比北京好的地方就在于，现在北京要求一个小区中介每天*多带看两次，每次一个客户。而上海现在完全没有这些限制。

本身上海的人口规模、存量房规模、需求量就大于北京，而目前在北京仍然严防疫情的情况下，上海已经完全放开了中介带看，所以，上海回暖程度显著高于北京是很合理的。不过仔细回想，这么多年来，每次牛市来临，上海总是比北京提前一步。

二、3月份，看房买房还是比较理性的，可以多看多比较，还可以试着和房东砍砍价。但到了4月份开始，上海*的成交速度迅速加快，性价比高的房子，都会被迅速“秒掉”，根本不给你犹豫的时间。

*夸张的是有一次看一套刚刚挂牌的房子，我在房东刚挂牌10*就得到了消息。晚上7点首次接待看房，价格、楼层、朝向、产权、学区名额都还可以。在我看房的过程中共有5组客户扎堆来看，第二天上午9点，中介就通知我这套房以挂牌价卖掉了。

三、现在上海好的*已经出现“房荒”。现在很多中介都在感叹，*已经处于无房可卖的状态，挂牌的速度根本赶不上卖房的速度，只有一些歪瓜裂枣不诚意出售的房子还健在。现在是客户多，房子少，不缺客户，缺房子。所以，才会出现多人争抢一套房的局面。

四、上海核心地段*4月的价格已经比3月有5%的房价涨幅。同一个小区，只要有一套成交，那么这套的价格将会迅速被各房东作为*下限，然后再加价挂牌，结果就是越挂越高。

而且*近已经开始出现临时跳价的现象，只要看房客多，到正式谈价或者签约的时候，有些房东会临时跳价，小户型涨10万，大户型涨20万。而且，在房东快签约的时候，其它中介也会从中作梗，怂恿房东跳价，企图搅黄别人的生意。

五、房东越来越强硬。我买房这么多年，从来没有过按照挂牌价购买的经历，一定会运用我的经验和技巧砍价到满意才会出手。但是这次是我*一次一分钱都没有砍下来，按照原价成交的。而且这次我还是在别的客户付完意向金之后，我中途截胡抢先一步下定买进的。

六、我之前的文章已经说过了。现在上海的市场中充斥着一些经营贷、消费贷、信用贷流入楼市的现象。而且上海首套利率还是全国*4.55%，基准减10个点，无论LPR如何降，都是再减10个点。而且，贷款的审批速度和放款速度超出你想象，产证出来*快1-3天就可以放款，可见银行是有多饥渴。中介费也可以刷信用卡，所有税费还可以办理税费贷。总之，所有信贷融资都是在向楼市倾斜。

七、2020年3月，上海一手房成交了3000套，环比2月的900套上涨了217%，二手房成交了1.52万套，环比2月4500套上涨235.19%。3月*后一周上海成交二手房4800套，已经达到了去年小阳春的水准。

可以说上海3月份回暖是非常显著的，但其实，3月份数据中有一部分是疫情前的单子延迟到了3月才过户。但是，从我肉身的体验来看，3月份市场上大量的看房和交易密度，一定是体现在4月份的成交数据上的。而且4月份前半个月的看房买房热度比3月份还要更高。

所以，我敢断定：上海4月份的成交量数据会比3月份大幅增加，而5月份的数据一定会比4月份还要更大。我在此粗略估算，上海4月份二手房成交量应该在2万套以上，而5月份应该会超过2.5万套。这个数据就是去年小阳春的水平。

八、当然了，上海的热度绝不仅仅体现在*上，而是全面回暖。我这么多年来，始终有个习惯，就是定期的会和熟悉的中介朋友聊聊市场。以下是我前天和他们的聊天记录。从反馈的情况来看，上海非*成交量也在显著增大。

现在的情况就是，3月比2月火，4月比3月火，大量的人正在出来买房，大量的房子正在被卖掉。*涨价了，但非*价格还没涨。

我从3月初到现在去了3次房产交易中心，一次比一次人多。3月份的交易中心是人头攒动，4月份的交易中心是人满为患，取号后排队至少1*以上才能轮到办理业务。

九、房租在跌，房价在涨。这次疫情对我国经济的影响非常之大。的确很多外需依存度高的企业会受到波及，一些白领和打工者的收入降低是不可避免的。

所以，现在上海的租赁市场很不好，租金跌的多涨的少。帮我找房子的好几个中介都在说，今年他们出租的房子租金普遍下跌，而且来租房子的人也比去年要少。

但上海房价却比较稳定，而且*价格却逆势上涨。特别是今年年初开始，上海豪宅市场限价逐步打开，高收入阶层更加坚定的投入楼市避险保值，而被疫情压制的刚需改善和普通中产抵御通胀的心态越来越强，解禁后纷纷冲进楼市。

因此，疫情影响*的是租金，而不是房价。因为，租金和房价针对的人群不同，租金针对的是中低收入阶层，而房价对标的却是中高收入阶层。所以，房租在跌，房价在涨，才是当下**真实的市场。千万别被那些“键盘侠砖家”蒙蔽了！

2

深圳+北京

深圳中原研究中心的数据显示，2020年3月，深圳二手住宅成交量出现补偿性上涨，成交8008套，环比2月上升3.8倍。而2019年小阳春时，3月深圳二手住宅成交4551套，4月成交7570套。

也就是说，今年3月份深圳的成交量已经大幅度超过去年的小阳春。即使扣除疫情前推迟到3月才成交的单子，成色也是十足的。

而月成交8000套的量一直是深圳的牛熊分界线。4月份继续超过8000套可以说没有任何悬念。

*近，深圳楼市很火爆，豪宅秒光，喝茶费重现，房东抱团恶意涨价，层出不穷。

为此，4月17日，深圳住建局针对这些问题回应道：“今年以来我市房地产市场基本平稳，房价基本稳定”。

然而，根据统计局公布的3月份70城二手住宅销售价格指数显示：深圳3月价格比2月上涨1.6%，排名全国*，同比去年3月更是大涨9.7%。这个“房价基本稳定”的”基本”用的真好啊！

大家都知道统计局的数据是美颜过的，实际数据只多不少。即使如此，在房住不炒的年代，深圳还能屡创*，一年大涨9.7%，可见深圳房价调控的艰难程度。

北京的数据就不罗列了。我们看看新华网的报道吧：

4月8日，新华网发文《北京楼市成交量持续回暖次新二手房签约量超往年同期》原文说到：“3月以来，北京楼市持续回暖，新房、二手房成交量出现大幅反弹。很多机构纷纷预计4月份有可能再次出现2019年的小阳春现象。”

我在今年2月份的几篇文章中说过，今年的小阳春会转变成小盛夏，现在看来，我们疫情控制的如此神速，直接导致小阳春没有缺席，而是仅仅推迟了一个月而已。

去年的小阳春是3-4月份，而今年4-5月份是铁定会再次出现小阳春。

当然，我不是说所有城市都会出现小阳春，而是东部城市*为明显*为火热，比如北、上、广、深、杭州、南京、苏州等。

3

宽松

4月10日，央行公布的数据显示，3月份我国M2同比增长10.1%，这是时隔3年来再次突破两位数，上一次还是2017年4月。

M2重回两位数，就是我们多次降准降息、大量货币投放叠加的结果。

而央行曾多次公开声明，要让M2和GDP增速保持基本一致，但现在的结果是：一季度GDP增速为-6.8%，而M2是10.1%，这个差距已经拉大到了16.9，不是基本一致，而是差距比较大。

这个市场上流动性的宽松，你用肉眼都可以看得到了！这也就是我之前一直说的，现在各大银行都在拼命的把钱放出去，因为已经多的捂不住了！

很多人都在假装预测LPR会降低，这还用预测吗？这个用脚趾头都能想得到。去年8月份刚刚改革LPR时，我就告诉大家未来会持续降息，一定要选择转换LPR，并且一年调整一次。

今天4月20日，5年期LPR房贷利率又降了，这次幅度*，一次性降了10个基点，从4.75%降至4.65%。这相当于什么概念呢？

从去年8月改革LPR以来，5年期LPR房贷利率8个月总共才降低10个基点，而这次一次就下降10个基点。也就是说，这一次降幅就相当于过去8个月的幅度。

完全看的出来，随着世界各国零利率、大放水的到来，我国降息的速度和力度还在逐渐加大。

M2重回2位数，降息力度越来越大，逐渐宽松的货币，对楼市都是重大利好。

这次小阳春的到来，宽松货币功不可没啊！

4

定调

4月17日，我国经济数据公布，一季度GDP同比增长-6.8%，较去年四季度大幅下滑12.8个百分点，这是自1992年公布季度数据以来首次负增长，降幅远超2008年国际金融危机时期。

也是在同一天，政治局会议召开。大会对楼市有影响的主要是以下五句话：

一、疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击。当前经济发展面临的挑战前所未有。

二、要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。

三、稳是大局，稳住经济基本盘，兜住民生底线。

四、运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。

五、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

有些砖家把这个解读为“重提房住不炒，利空楼市”。我只能说这是相当于文盲的水平。不仅没有实战经验，不了解客观市场，而且还在混淆视听。和当年的牛刀、谢国忠一路货色，谁信谁倒霉。

现在*的大局就是“稳”。“更大的政策力度”，“降准降息”，都预示着未来还有更多的宽松工具。相比于前年的“坚决遏制房价上涨”和去年的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，现在提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，这才是*的利好。

我们不是要房价大涨，但是我们需要楼市回暖！

我在上篇文章《》里说的很明白了，各大主流媒体目前都在报道楼市回暖，因为楼市回暖对于疫情之年太重要了。

房住不炒，不是打压楼市，“住”才是房住不炒的首要目的。

GDP增速已经-6.8%了，鼓励刚需和改善买房的时刻，已经到了！

5

小阳春，已经来了

我们目前看到的3月份数据，一部分是疫情之前的量延后了，但是真实的市场比我们想象的还要火热。这种火热必定反应在4-5月份的成交数据上。

4-5月份将是一线和重点强二线2020年货真价实的小阳春！

不管你愿不愿意相信，肯不肯接受，小阳春都已经千真万确的到来了。

至于小阳春能否演变成小盛夏，就要看我们的经济数据和调控力度了。

楼市判断，一定要宏观和微观相结合。只看微观就是房产中介，只看宏观就是垃圾砖家。只有宏观微观全通，才能客观理性的看清走向！

也许有些人不习惯我的忠言逆耳，但请理解。

因为，我不想昧着良心哄你们瞎开心！

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