- 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
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- Lucas:周边环境还可以
- 小鱼鱼:值得入手
- 贤:我老婆挺喜欢的
一直以来,老司机都不推拍地的文章,因为播报土拍是媒体的活。
老司机只输出观点而且是独立观点
有观点就会有对错,但对错真的重要吗?在我看来,所谓对错,都只是在有限条件之下的判断,没有放之四海而皆准的真理。
亚里斯多德对了2000年,牛顿说他错了;牛顿对了几百年,爱因斯坦说他错了;爱因斯坦对了几十年,量子力学说他错了。
并没有永恒的宇宙真理,所以对错不重要,重要的每一个观点都有理由,都能够自圆其说。
老司机擅长找理由,不过这招在女人面前不好使
对于女人来说,理由不重要,感觉才*重要。
陈婆渡鲍家耷地块拍出了21470元/平的天价,击穿了20750的历史天花板。30家开发商报名已经话题性十足了,历史性的成交价更是火上浇油。(文末有FM105.2提供的音频,感谢主播饭美丽神一样的编排和剪辑)
很多人在疑惑,地价这么高,开发商赚什么钱?
开发商当然要赚钱,只不过赚钱的逻辑跟你想的不一样。
要说清这个问题,我们得分两个部分:
*个部分:开发商为什么这么有钱?
还记得疫情开始的时候,许多人说这下机会来了,开发商高周转转不动了,资金链要断了,等着抛盘抄底吧。
结果等来了30家开发商竞拍。
为什么有这么大的反差?老司机在疫情期间的文章中已反复说过了。简单概括就是开发商的融资放宽,利率下降,应付款延迟,后来都应验了吧?谁统计过1月份以来1年期LPR下调了多少?
记住一句话,危机越大,开发商越有钱。
第二部分:地价这么高,又有限价,开发商怎么赚钱?
有人说,开发商是在搏一把,等房子开卖的时候说不定限价就取消了。
真要这样去搏的话,都不知道死了几百遍了!
可以确定的是,所有拍地的开发商,只会严格按照限价来测算收益,不可能假设限价放开来预估利润。
也就是说,在限价之下,这样的地价仍然是有利可图的。
老司机今天花点时间来说一说“限房价竞地价”是如何改变开发商的赚钱思维的。
作为一个单纯的市民,你*次听到“限房价竞地价”这个概念是不是很兴奋?这回房价涨不了啦,开发商不能想卖多高就卖多高啦,开发商的日子难过啦。。。
但事实却是,自从有了“限房价竞地价”之后,开发商的日子更好过了。
在没有限房价之前,各个开发商对于未来的房价预期是不一样的,有的保守有的激进,房子*终能卖什么价谁也不知道。所以那时的土拍,赌博的成分比较大,赌对了大赚,赌错了赔死。
但有了“限房价”这个好政策,未来卖多少就是确定的了。对于任何一项投资来说,确定性都是**重要的考量因素。为什么老司机说不知道投资什么楼盘就去找倒挂的,因为倒挂的确定性高啊。
那些信誓旦旦说将来房价要涨到多少多少的专家,他掏钱出来押注了吗?
确定了房子未来的售价,也就锁定了开发风险。
再外行的人都知道一句话,风险与利润成正比。如果一项投资风险很大,那么要求的利润率必然就高;相反,如果投资的风险极小甚至接近于0风险,那么利润率就可以也必然会很低。
垄断行业除外。
在“限房价”锁定了风险的前提下,开发商对利润率的要求自然就可以放得很低,也就能够容忍更高的地价。 以往大家认为地价不能超过房价的60%,今后就可能就会达到80%。
甚至更高。
“限房价”不仅锁定了开发风险,还帮助开发商节省了其他方面的成本。
所有的限价盘几乎都秒光,开发商不需要再打什么广告了,以前宁波晚报一篇开盘广告要十几万,现在还有人打吗?
限价盘打广告都是给媒体面子,打不打都是抢光。
节约营销费用还只是小钱,开发商快速回笼资金才是大钱。前些年开发商做梦都想玩高周转,现在“限房价竞地价”从制度上给了他们保障。
只要你拿到这样的地,自然而然就成了高周转,是不是很幸福。
房地产开发并不是一个暴利行业,看看碧桂园、万科、恒大的财报就能了解。但房地产是个资金大进大出的行业,在没有限价的日子里,虽然有些楼盘利润极高,但也有些楼盘要亏钱,综合平均一下,利润率就下来了。
如果限房价在一定程度消灭了开发商的亏损风险,那么开发商*的追求就是做规模。
举个栗子:
全世界人民使用的吸管,大部分都来自于义乌,吸管的利润有多高呢,1000根只赚8毛钱。所以要做吸管生意,起订量都是以千万(根)为单位。
风险小,利润薄,要生存下去,规模必须大。
这个法则套用到楼市依然适用。限房价锁定了开发风险,开发利润随之下调,利润变薄使得开发商更加追求规模,就会尽可能的多拿地多上项目。
因此越是限价低的地块,报名竞拍的开发商会越多,今后几十家竞拍可能是常态。
规则进步到此,老司机越来越清晰的看到,看似牛哄哄的开发商,也不过只是房地产 链条上一个一个 的 低成本代工商而已 他们对于楼市的话语权,特别是对于房价的影响力,正逐渐在消失。
大玩家是谁?
4.23地产说老司机聊土拍.mp3 来自房产老司机00:00 23:45
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